나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [15] 전라남도 장성군 황룡면 황룡리 114 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 사건번호

광주지방법원 2024타경78383 (15)

물건 소재지

전라남도 장성군 황룡면 황룡리 114

토지 용도

대지

감정가

3,448,500 원 (이는 토지 일부 지분에 대한 감정가로 추정됩니다.)

매각 대상

토지 일부 지분 매각

총 토지 면적 (본건 관련)

185. 00㎡ (약 56.0평)

매각 대상 토지 지분 면적

28. 453㎡ (약 8.6평)

건물 면적 및 지분

0㎡ (건물 없음)

경매 구분

부동산강제경매

채권자

농OOOOOOOOOOO (농협)

특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

2.1. 입지조건

물건의 주된 위치는 전라남도 장성군 황룡면 황룡리 114 일대입니다. 본건은 "맥정마을" 인근의 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 주로 농경지와 단독주택 등으로 이루어져 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 대체로 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

다양한 지목과 이용 상태의 토지가 혼재되어 있으며, 일부 토지는 농작물(감나무 등) 재배, 자연림 상태, 주거나지, 또는 임야 등으로 이용되고 있습니다.

도로 접근성은 일부 토지가 세로(도로)에 접해 있거나 소로에 접해 있으나, 일부 토지는 맹지인 경우도 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태는 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 접도구역 등 여러 규제가 적용됩니다.

2.2. 주변 환경 및 기반시설

* 지역 특성

본건이 위치한 전라남도 장성군 황룡면은 전형적인 농촌 지역으로, 넓은 농경지와 야산, 그리고 소규모 마을이 분포하고 있습니다.

* 교통망

차량 접근이 비교적 용이하며, 지역 내 버스 노선이 운행 중이나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의 및 생활시설

지역 내 소규모 상점이나 기본적인 생활 편의시설은 존재할 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 문화 시설은 인근 도시 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3.1. 권리분석

본 경매 물건은 광주지방법원 2024타경78383호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 총 토지 면적 185.00㎡ 중 28.453㎡의 지분이 매각됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 기재되어 있지 않습니다. (확인 필요)

등기부상 김성수 소유권 이전(1980.06.27) 후, 김건선 외 5인에게 상속(2024.08.05)된 이력이 있습니다. 본 건은 이 중 일부 지분에 대한 경매입니다.

임차인 현황에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수할 임차인의 보증금이나 차임에 대한 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.2. 등기부상 권리 관계 요약

* 1980.06.27: 김성수 소유권 이전

* 2024.08.05: 김건선 외 5인 상속 소유권 이전

* 2024.08.07: 농업협동조합자산관리회사 강제 경매개시결정 (말소기준권리)

4.1. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 배후 인구가 적고, 상업 활동이 활발하지 않은 지역입니다.

따라서 직접적인 상업적 가치보다는 토지 자체의 잠재적 가치, 귀농·귀촌 수요, 또는 인근 지역의 개발 가능성에 기반한 투자가치를 고려해야 합니다.

주변 토지 이용 현황상 농경지, 임야, 주거지 등이 혼재되어 있어, 지역 내 소규모 개발이나 토지 이용 변화에 따라 가치가 변동될 수 있습니다.

5.1. 생활정보

* 주거 환경

본건은 단독주택 등이 소재하는 농촌 지역에 속해 있어, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 생활 편의시설

인근 마을에 기본적인 편의시설이 있을 수 있으나, 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 장성읍 또는 인근 중소 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 있을 수 있으나, 구체적인 학교와의 거리는 확인이 필요합니다.

6.1. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공유물 분할 문제

본건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 토지 분할, 사용 수익, 매각 등에서 협의가 필요하거나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 이는 부동산 거래 시 중요한 고려사항입니다.

* 맹지 및 도로 접근성 제약

일부 필지가 맹지이거나 도로와의 접면이 좋지 않아 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 낮은 감정가 및 시장성

총 토지 면적 대비 감정가가 낮아, 시장에서의 거래 활성화나 매각 시 신속한 현금화에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 이용 현황 및 규제

다양한 토지 이용 현황과 여러 토지 이용계획 및 제한 상태가 혼재되어 있어, 특정 용도로 토지를 활용하고자 할 경우 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)

등기부상 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7.1. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 경매 물건입니다.

조용한 전원생활을 원하거나, 농업, 귀농·귀촌을 계획하는 실수요자에게는 잠재적인 기회가 될 수 있습니다.

그러나 토지 일부 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 맹지나 도로 접근성 등 토지 자체의 물리적 제약 사항을 고려해야 합니다.

또한, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부를 반드시 확인해야 하며, 향후 토지 이용 계획 수립 시 각종 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

현재까지 파악된 정보로는 대규모 개발 호재나 명확한 투자 포인트가 부각되지는 않으며, 주로 실사용 목적 또는 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자 관점에서 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

8.1. 투자 포인트

* 저렴한 지분 투자 기회

감정가가 비교적 낮아 적은 투자금으로 토지 지분 확보가 가능합니다.

* 전원생활 및 귀농·귀촌 수요

자연 친화적인 환경과 농촌 지역의 특성을 활용하여 전원생활이나 귀농·귀촌을 계획하는 분에게 적합할 수 있습니다.

* 장기적인 가치 상승 잠재력

지역 개발 또는 농업 관련 정책 변화에 따라 향후 토지 가치가 상승할 가능성을 기대할 수 있습니다.

9.1. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분으로 매각되며, 인수할 보증금 및 차임이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 3,448,500원으로, 이는 28.453㎡(약 8.6평) 지분에 대한 것으로 추정됩니다.

평당 약 40만원 선의 감정가로, 이는 해당 지역의 농경지 또는 관리 지역 토지 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가(3,448,500원)를 기준으로 하되, 지분 매각으로 인한 위험 요소(공유자 우선매수권, 향후 토지 활용 제약 등)와 해당 지역 토지 시세를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 소액 지분 경매의 경우, 소유권 확보 및 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 제시된 감정가 수준 또는 소폭의 상승으로 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 정확한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

입찰 참여 시에는 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 하며, 이는 다른 입찰자의 입찰가를 해당 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.