나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [10] 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 94-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경78383 (10)

* 소재지: 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 94-1

* 용도: 대지

* 경매구분: 부동산강제경매

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1.2. 면적 및 감정가

* 총 토지 면적: 451.00㎡ (약 136.42평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 69.3638㎡ (약 20.98평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (0평)

* 감정가: 8,397,400원

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1.3. 매각 대상 및 채권자

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO (농 )

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1.4. 기타 정보

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항: 지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

* 특수물건정보: 지분매각, 공유자우선매수신고

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2. 입지 및 현황 분석

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대입니다. 주변에는 '옥정가든'과 같은 식당이 있으며, 홍길동 테마파크, 필암서원, 요월정원림 등 관광 명소가 인근에 있어 문화 및 휴식 공간 접근성이 양호합니다.

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2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용 상태

전체 토지는 기호 1부터 20까지 구분되며, 각 필지는 전(감나무 등 식재), 답, 자연림 상태, 주거나지(죽목 생육), 주거나지(전으로 일시적 이용), 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 소재) 등으로 이용 중입니다.

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2.4. 도로 접근성

* 기호 1: 남측 세로 접합 (일부 도로 저촉)

* 기호 2: 남동측 소로, 북동측 세로 접합

* 기호 3, 5, 8, 9, 19: 맹지

* 기호 4, 11: 동측 세로 접합 (기호 11 일부 도로 저촉)

* 기호 6: 남동측 세로 접합

* 기호 7: 북동측 세로 접합

* 기호 10: 북측 세로 접합

* 기호 12: 남측 세로 접합

* 기호 13: 서측 및 북측 세로 접합

* 기호 14, 15: 동측 세로 접합

* 기호 16: 서측 세로 접합

* 기호 17: 동측 세로 접합

* 기호 18: 북동측 세로 접합

* 기호 20: 북동측 세로 접합

일부 필지(기호 3, 5, 8, 9, 19)가 맹지로 도로 접근성에 제한이 있습니다.

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2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 다양한 토지 이용 계획 및 제한의 적용을 받습니다. 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 제1종지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 임업용산지, 상대보호구역 등 다수의 규제가 적용됩니다. 특히, 개발제한구역, 보전산지, 가축사육제한구역 등으로 인한 토지 이용의 제약이 예상됩니다. 옥정리 일부 지역은 사방지로 지정되어 있어 관련 규제를 따릅니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 1980-06-27: 김성수 소유권 이전.

* 2024-08-05: 김건선 외 5명에게 상속 소유권 이전 (현재 소유주).

* 2024-08-07: 농업협동조합자산관리회사 신청 강제 경매개시 결정 (말소기준권리).

본 경매는 광주지방법원 2024타경78383 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOOOOO (농 )입니다.

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3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

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3.3. 매각 후 권리 인수 여부

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 등기부등본 및 현장 조사를 통해 지상권의 존재 여부와 인수 의무를 철저히 확인해야 합니다.

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3.4. 특별 매각 조건

본 건은 토지 일부 지분으로 매각되며, 공유자우선매수권이 1회로 제한되는 특별 매각 조건이 적용됩니다. 이는 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있음을 의미하므로, 입찰 시 공유자의 우선매수 신고 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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4. 잠재적 리스크

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4.1. 물건 및 법적 제한

* 토지 일부 지분 매각 건으로, 공유자 간의 관계 및 향후 분할, 이용 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 다수의 필지가 맹지(기호 3, 5, 8, 9, 19)로 도로 접근성이 제한적입니다.

* 제1종일반주거지역, 농림지역, 녹지지역, 관리지역 등 다양한 용도 지역에 속하며, 개발제한구역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 제한 규제가 존재하여 토지 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 기호 13번지 토지에는 일부 붕괴된 건물이 소재하여 철거 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지는 사방지로 지정되어 있어 토지 형질 변경 등에 허가가 필요합니다.

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4.2. 매각 제외 물건

감정평가서상 매각에서 제외되는 비닐하우스가 소재하고 있는 것으로 명시되어 있어, 이 부분은 낙찰자가 인수하거나 처리해야 할 사항이 아닙니다.

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4.3. 기타

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 인수될 가능성이 있으므로, 등기사항전부증명서와 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

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5. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 8백만원대이며, 농촌지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변으로는 농경지와 단독주택이 분포하며, 홍길동 테마파크, 필암서원 등 관광 자원과 '옥정가든' 같은 식당이 인근에 있어 생활 편의 및 여가 활동은 보통 수준으로 보입니다. 그러나 본건은 지분 매각이며, 일부 필지가 맹지이고, 개발제한구역, 보전산지, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 특히, 공유자 우선매수권 1회 제한이라는 특별 매각 조건은 입찰 과정에서 고려해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 임대 관계 미상 및 지상권 인수 가능성 등 권리관계에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

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6. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적(지분)을 확보할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성이 있는 다양한 용도 지역이 혼재되어 있습니다.

* 농촌 지역의 특성을 활용한 토지 이용 방안 모색이 가능합니다.

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7. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 8,397,400원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 권리분석, 현황, 잠재적 리스크, 주변 시세, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다. (실제 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 추가적인 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.