나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [7] 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 87 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78383 (7)

소재지: 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 87

용도: 대지

감정가: 32,803,100원

토지면적: 1762.00㎡ (약 533.01평)

토지 지분 면적: 270.9956㎡ (약 82.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농협)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인 (단, 임차인 현황 상 대항력 없음으로 확인됨)

주의사항: 지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한)

2. 입지조건

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리에 위치하며, "맥정마을" 인근의 농촌지대입니다.

주위는 농경지, 단독주택, 야산 등이 소재하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 맹지이거나 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역 등 다양하게 분포되어 있으며, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등 여러 법규상 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024-08-07 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역 및 강제 경매 개시 결정 등기가 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박정걸

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: 제공된 정보에 따르면 임차인 박정걸은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (제공된 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 이를 기준으로 판단하였습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건 소재지는 순수 농촌 지역으로, 농경지와 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

주변에 특별한 상업 시설 밀집 지역은 확인되지 않으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

장성군 황룡면 지역은 홍길동 테마파크, 황룡강 생태공원 등 관광 자원과 연계될 수 있는 지역입니다.

5. 생활정보

교통은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

주변 환경은 농경지와 야산 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다.

관광지로는 홍길동 테마파크, 황룡강 생태공원, 백암산 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건이므로, 다른 공유자들과의 관계 및 향후 협상이 필요합니다.

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회로 제한됩니다.

토지 이용 계획상 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 개발제한구역 등 다수의 제한 사항이 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

현재 불법 폐기물 투기 및 매립 관련 이슈가 장성군 일부 지역에서 제기된 바 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

장성군 내 일부 지역에서 도시 환경 정비 및 낙후된 주거 환경 개선 요구가 제기되고 있으나, 본건 토지 자체의 주거 환경에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리에 위치한 대지 일부 지분 경매 물건입니다.

농촌 지역의 특성을 가지며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 구성되어 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사가능성은 주요 고려 사항입니다.

다양한 토지 이용 계획과 제한 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 방안에 대한 면밀한 사전 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 비교적 낮은 금액으로 토지 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 가능성 또는 토지 활용에 따른 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

공유자 외 신규 투자자가 토지 지분을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 32,803,100원

본건은 토지 전체 면적 1762.00㎡ 중 270.9956㎡ (약 15.38%)의 지분 매각입니다.

지분 감정가: 32,803,100원 * (270.9956 / 1762.00) ≈ 5,046,178원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

본 건의 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.