나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [3] 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 산25-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2024타경78383 (3) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 산25-1이며, 용도는 임야입니다.

총 감정가는 63,783,450원입니다.

토지 전체 면적은 92,132.00㎡ (약 27,868평)이며, 이 중 본 경매 대상인 토지 지분 면적은 14,169.9016㎡ (약 4,286평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 면적, 건물 지분, 건물 제시외 면적은 모두 0㎡입니다.

매각 대상은 토지 일부 지분이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고가 있었고, 특별매각조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대로 구성되어 있습니다.

교통 상황은 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지별로 인접 도로 상태가 상이합니다. 일부 필지는 세로(좁은 길) 또는 소로(폭 8m 미만)에 접하고 있으나, 일부 필지는 맹지인 경우도 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 광주지방법원의 강제경매개시결정(2024타경78383) 등기입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

임차인 현황을 보면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

토지 등기부 요약 상, 김성수 소유권 이전(1970.06.24) 후 김건선 외 5명에게 상속(2024.08.05)되었으며, 이후 2024.08.07에 김건완 지분 강제 경매개시결정이 등기되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미흡합니다.

인근 지역은 주로 농경지와 야산, 그리고 소규모 마을로 이루어져 있어, 상권 형성에 필요한 유동인구나 집객력은 낮은 편입니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 자연림 등이 주를 이루는 전원적인 분위기입니다.

구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

교통 측면에서는 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 근거리에 버스정류장이 있다는 점에서 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 전체 토지의 일부 지분만 소유하게 되므로, 토지의 효율적인 이용 및 관리를 위해서는 다른 공유자들과의 원만한 협의가 필수적입니다.

또한, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 본 건은 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 점은 유의해야 합니다.

토지 이용 현황은 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 전, 답, 주거나지, 자연림 등으로 이용 중입니다. 일부 필지가 맹지라는 점도 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

토지 이용 계획 또한 제1종 일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양하게 혼재되어 있어, 개발 행위 시 복합적인 규제를 받을 수 있습니다.

일부 붕괴된 건물(기호 13)의 존재는 토지 활용 계획에 따라 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장성군 황룡면의 농촌 지역에 위치한 임야 지분 경매 건으로, 넓은 토지 면적의 일부를 취득할 수 있는 기회입니다.

다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 여러 필지로 구성된 복합적인 물건입니다.

지분 매각과 공유자 우선매수권이라는 특성상, 입찰 전 공유자 현황 파악 및 협의 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

농촌 지역의 특성상 개발 및 활용에는 지역적 특성과 규제를 고려한 면밀한 계획이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 임야 지분을 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다양한 용도지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

전원생활을 위한 토지 매입이나 농업 목적의 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가 총액은 63,783,450원이며, 전체 토지 면적은 92,132.00㎡입니다.

매각 대상인 토지 지분 면적은 14,169.9016㎡로, 이는 전체 토지의 약 22.21%에 해당합니다.

이에 따른 토지 지분 감정가는 약 14,169,901원입니다.

입찰가는 감정가의 100%를 기준으로 산정하며, 물건의 지분 매각 특성, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 현지 시세 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 약 13,000,000원 ~ 15,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 참고 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.