나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78383 [8] 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 13-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근 등에 위치하며,
주위는 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대임.

교통상황

대체로 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며. 인근 및 근거리에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 토지로서, 전(감나무 등이 식재됨)으로 이용중임.
기호2 : 가장형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호3, 5 : 부정형의 토지로서, 자연림상태임.
기호4, 11 : 유사 사다리형의 토지로서, 주거나지(죽목이 생육함)임.
기호6 ; 사다리형의 토지로서, 주거나지(전으로 일시적 이용중)임.
기호7, 12 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호8 : 부정형의 토지로서, 자연림(죽목이 생육함)상태임.
기호9 : 부정형의 토지로서, 전(죽목이 생육함)임.
기호10 : 부정형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호13 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지(일부 붕괴된 건물 등 소재)임.
기호14, 15 : 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.
기호16 : 유사 사다리형의 토지로서, 전(경작하지 않음)임.
기호17 : 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호18 ; 부정형의 토지로서, 주거나지임.
기호19 : 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호20 : 부정형의 토지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

기호1 : 남측으로 세로(본건 일부 도로저촉)에 접하고 있음..
기호2 : 남동측으로 소로에, 북동측으로 세로에 접하고 있음..
기호3, 5, 8, 9, 19 : 맹지임.
기호4, 11 : 동측으로 세로(기호11 일부 도로저촉)에 접하고 있음.
기호6 : 남동측으로 세로에 접하고 있음.
기호7 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호10 : 북측으로 세로에 접하고 있음.
기호12 : 남측으로 세로에 접하고 잇음.
기호13 : 서측 및 북측으로 세로에 접하고 있음..
기호14, 15 : 동측으로 세로에 접하고 있음.
기호16 : 서측으로 세로에 접하고 있음.
기호17 : 동측으로 세로에 접하고 있음..
기호18 ; 북동측으로 세로에 접하고 있음.
기호20 : 북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(저촉),
가축사육제한구역, 준보전산지임.
기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 철도보호지구임.
기호3 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지임.
기호4, 6, 10, 12 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역임.
기호5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지임.
기호7 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호8 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역,
가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지임.
기호9 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역임.
기호11 : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(8m미만)(저촉)
가축사육제한구역임.
기호13 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보구역임.
기호14 : 생산녹지지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역임.
기호15 : 생산녹지지역, 가축사육제한구역임.
기호16 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역임.
기호17, 18 : 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.
기호19 ; 보전관리지역, 가축사육제한구역임.
기호20 : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형),
가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한, 농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경78383 (8)

소재지: 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 13-2

용도: 전

감정가: 1,106,600원

토지면적: 327.00㎡ (약 98.93평)

토지지분: 50.2926㎡ (약 15.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 소재 "맥정마을" 인근에 위치합니다.

주변 환경은 농경지, 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대, 농경지대 및 야산지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지별로 인접 도로 상태가 다르며, 일부 필지는 남측, 남동측, 동측, 북측, 북동측, 서측, 남서측으로 세로 또는 소로에 접하고 있으나, 일부(기호3, 5, 8, 9, 19)는 맹지입니다. 또한 일부 필지는 도로 저촉이 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약에 따르면, 1980년 6월 27일 김성수 소유권 이전 등기가 있었으며, 2024년 8월 5일 김건선 외 5명에게 상속을 원인으로 한 소유권 이전 등기가 이루어졌습니다.

가장 최근 등기인 2024년 8월 7일, 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 광주지방법원 2024타경78383호로 강제 경매 개시 결정을 하였으며, 이는 말소기준권리입니다.

이 경매 개시 결정으로 인한 등기부 채권 총액은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에는 지상권이 있습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 순수 농촌지대에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

토지 이용 계획 상 제1종일반주거지역, 농림지역, 자연녹지지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공익용산지, 보전산지, 준보전산지, 접도구역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획시설 및 개발 제한이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

이는 현황 이용 상태인 전(밭), 답(논), 주거나지, 자연림, 임야, 단독주택 부지 등과 관련하여 향후 토지 활용 계획 수립 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 장성군은 '1000만 관광도시'를 표방하며 백양사, 축령산 편백숲, 장성호 관광지, 홍길동 테마파크, 세계유산 필암서원, 황룡강 생태공원, 장성호 수변길 등을 대표 관광명소로 홍보하고 있습니다.

황룡강 주변에는 황룡강 옐로우시티 스타디움과 같은 야경 명소가 조성되어 있으며, 황룡강 생태공원은 계절별 꽃 군락지를 감상할 수 있는 곳입니다.

또한, 장성호 주변으로는 아름다운 경관을 자랑하며 수상 스포츠도 즐길 수 있습니다.

본 물건지 자체는 농촌 지역이므로, 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

장성 지역의 전반적인 주거 환경은 일부 낙후된 부분이 지적되기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각 물건으로, 전체 토지의 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이에 따라 타 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필수적이며, 사용 수익에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 적용됩니다.

공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있으며, 공유자가 우선매수를 신고할 경우 해당 지분은 공유자에게 낙찰됩니다.

기호13 토지에는 일부 붕괴된 건물이 소재하고 있어, 철거 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

다수의 필지가 다양한 용도지역에 걸쳐 있고, 개발 제한 구역, 산지 관련 규제 등 토지 이용 및 개발에 복합적인 제한이 존재합니다.

일부 필지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군에 위치한 토지 지분 강제경매 건입니다.

총 20개 필지로 구성된 토지 일부 지분이 매각 대상이며, 현재 대부분 농지(전, 답)와 일부 나지, 자연림 등으로 이용되고 있습니다.

지분 매각, 농지취득자격증명 제출 의무, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 특수 조건이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 농지 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토하고, 타 공유자와의 원만한 관계를 유지할 수 있는지 여부가 향후 토지 활용에 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

농촌 지역의 토지 지분 매각 건으로, 비교적 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

장성군이 관광 활성화를 통해 지역 경제를 발전시키고 있으며, 향후 해당 지역의 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다양한 필지로 구성되어 있어, 향후 토지 활용 계획에 따라 다각적인 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,106,600원

입찰 보증금: 감정가의 10% (110,660원)

본 물건은 인수되는 권리가 없으며, 별도의 임차인이 없어 권리 분석상 추가적인 부담은 없습니다.

다만, 지분 매각, 농지취득자격증명 필수 제출, 공유자 우선매수권 등 특별 매각 조건이 존재하므로, 이러한 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 시세 분석, 그리고 향후 토지 활용 가능성에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성을 염두에 두고, 본 물건의 특수성을 충분히 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.