나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78925 [1] 광주광역시 동구 산수동 127-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '두암타운아파트' 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 일반 주택지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 정방형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 서측으로 노폭 약 3m의 시멘트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역, 상대보호구역(두암타운유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 시멘벽돌조 스라브즙 지상2층 건물로서, - 외 벽 : 페인트마감, 석재붙임마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 기호2-(나)는 시멘벽돌조 스라브즙 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 페인트마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물2-(1),2-(2)는 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 판넬마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물2-(3) 알루미늄새시조 판넬지붕 단층 건물로서, - 내·외 벽 : 통유리마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호2-(가)는 주택으로 이용 중입니다. 기호2-(나)는 변소로 이용 중입니다. 제시 외 건물2-(1)은 통로로 이용 중입니다. 제시 외 건물2-(2)는 통로 및 계단실로 이용 중입니다. 제시 외 건물2-(3)은 다용도실로 이용 중입니다.

설비내역

기호2-(가)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다. 기호2-(나)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비 등을 갖추었습니다. 제시 외 건물2-(1)~2-(3)은 해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호2-(가) 옥상에 제시 외 가정용 태양광발전설비가 소재하나, 정상 작동 상태를 확인 할 수 없으며, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경78925 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 산수동 127-9

* 물건종별: 단독주택

* 감정가: 182,967,020원

* 토지 면적: 143.00㎡ (약 43.26평)

* 건물 면적: 127.62㎡ (약 38.60평)

* 총 채권액: 232,000,000원

1.1. 소재지 및 현황

* 본건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 단독주택입니다.

* 토지는 약 143.00㎡ (약 43.26평) 면적의 정방형 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지는 서측으로 노폭 약 3m의 시멘트포장도로에 접해 있습니다.

* 건물은 시멘트벽돌조 스라브즙 구조의 지상 2층 건물(기호2-(가))과 단층 건물(기호2-(나))로 구성되어 있으며, 총 연면적은 127.62㎡ (약 38.60평)입니다.

* 기호2-(가) 건물은 주택으로, 기호2-(나) 건물은 변소로 이용 중입니다.

* 이 외 판넬조 단층의 제시외 건물 2개 동 (통로, 계단실 용도) 및 알루미늄새시조 단층 건물 (다용도실 용도)이 부속되어 있으며, 이들의 면적은 총 47.60㎡ (약 14.40평)입니다.

* 옥상에는 가정용 태양광 발전 설비가 설치되어 있으나, 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.

* 건물 사용 승인일은 1982년 12월 2일로, 약 44년 된 노후된 건물입니다.

1.2. 권리 분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 서한중입니다.

* 등기부등본 상 말소기준권리인 조흥은행 근저당(2001.04.16. 설정, 65,000,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액은 232,000,000원입니다.

1.3. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 김현대 씨 1명입니다.

* 해당 임차인은 2022년 6월 12일 전입하였으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 보증금 및 차임이 0원이더라도, 법적 검토 및 현장 확인을 통해 실제 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 '두암타운아파트' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근까지 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 본건은 서측 약 3m 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 두암타운유치원 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역에 속해 있습니다.

3. 상권분석

* 본건이 위치한 산수동 일대는 주거지역으로서, 인근에 아파트 단지와 다수의 단독주택이 밀집해 있습니다.

* 생활 편의를 위한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보에 따르면, 2024년 10월 기준 '화이트빌라'(전용 32.2㎡)가 4억 7천 3백만원에, '깨보니그대빌'(전용 35.436㎡)이 2억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 거래는 지역 내 부동산 시장의 활동성을 보여주지만, 본건은 단독주택이며 건축 연도가 오래되었으므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

4. 생활정보

* 4.1. 편의시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 4.2. 교육시설

* 두암타운유치원이 인근에 있어 통학이 용이하며, 이는 교육 환경 보호구역으로 지정된 근거이기도 합니다.

* 4.3. 기타

* 별도 확인된 생활 정보는 없습니다.

5. 잠재적 리스크

* 5.1. 제시외 건물 및 설비

* 총 47.60㎡에 달하는 제시외 건물들이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이들 건물의 현황 및 활용 방안을 고려해야 합니다.

* 옥상 태양광 발전 설비는 정상 작동 여부를 확인할 수 없어, 유지보수 또는 철거 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 5.2. 건물 노후화

* 건축 연도(1982년)를 고려할 때, 건물 노후화에 따른 대규모 보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 5.3. 도로 접근성

* 폭 3m의 도로는 차량 통행이나 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

* 5.4. 혐오시설 조사

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 1980년대 건축된 단독주택으로, 약 143평의 대지 위에 본 건물 외 다수의 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되는 물건입니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 인수할 권리가 없는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 건물의 노후화, 제시외 건물의 존재, 태양광 설비의 작동 불확실성 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

* 인근의 다세대 주택 거래 사례가 있으나, 본건은 단독주택이며 연식이 오래되어 직접적인 시세 비교는 한계가 있습니다. 감정평가액을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 7.1. 일괄 매각 및 넓은 대지

* 본건은 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 분쟁 없이 활용 가능하며, 143㎡의 대지는 향후 재건축 또는 증축 시 잠재적 가치를 가집니다.

* 7.2. 깨끗한 권리 관계

* 모든 기존 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 7.3. 도심 내 주거지

* 광주광역시 동구라는 입지적 이점과 주변 주거 환경은 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가는 182,967,020원입니다.

* 건물의 노후도와 제시외 건물의 존재, 그리고 태양광 설비의 미확인 상태 등을 고려할 때, 실제 명도 및 수리 비용을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 제공된 인근 다세대 주택의 최근 매매 사례(2억 8천만원 ~ 4억 7천 3백만원)는 본건 감정가 대비 상당히 높은 수준이나, 물건의 종류(단독주택 vs 다세대), 면적, 건축 연도 차이가 커 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

* 보수적인 접근으로 감정평가액 수준 또는 약간 상회하는 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정 가격을 기준으로 산정합니다.

* 현 시세 및 물건의 상태를 종합적으로 고려하여, 185,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (수리비, 명도비 등을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.