나이스옥션 법원경매 광주 2024타경82177 [1] 광주광역시 북구 지야동 804-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 지야동 소재 "지야마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 공장, 제조업소 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 지방도 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본 건 남서측으로 약3m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경82177 (1)

소재지: 광주광역시 북구 지야동 804-10

용도: 답

감정가: 236,857,800원

토지면적: 3002.00㎡ (약 908.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주원예농업협동조합

1.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 생산녹지지역, 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있으며, 이는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 개발 제한이 적용됨을 의미합니다.

1.3. 감정평가 요약

주위 환경: 본 건은 광주광역시 북구 지야동 소재 "지야마을" 동측 인근에 위치하며, 농경지, 공장, 제조업소 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며 인근 지방도와 연결되어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

이용상태: 세장형의 평지로 현재 답(논)으로 이용 중입니다.

도로상태: 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특별매각조건: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

농지취득자격증명: 본 물건은 농지로, 경매 취득 시 관련 법령에 따라 농지취득자격증명 발급이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 지야동의 "지야마을" 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 농경지와 함께 공장, 제조업소 등이 혼재되어 있어 산업 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 원활하며, 인근에 지방도가 소재하여 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 (추가 조사 필요)

광주광역시 북구 지야동 804-10 일대의 주변 시설에 대한 상세 정보는 추가 조사를 통해 파악해야 합니다. 다만, 본 건의 용도(답)와 주변의 공장/제조업소 혼재는 주거 편의시설이나 상업시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있음을 시사합니다. 특히, 비행안전구역으로 지정되어 있어 소음 영향이나 개발 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건 토지는 2022년 8월 31일 최승호 씨에게 증여로 소유권 이전된 상태입니다. 등기부에는 여러 권리들이 설정되었으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리: 2023년 9월 7일자 광주원예농업협동조합의 근저당권(을16)입니다.

말소예정 권리:

* 광주원예농업협동조합 근저당 (22.2억원)

* 광주원예농업협동조합 지상권설정

* 이태욱 근저당 (2억원)

* 광주지방법원 임의경매개시결정 (광주원예, 18.9억원)

* 화순축산업협동조합 가압류 (3,324만원)

* 나주세무서장 압류

* 광주세무서장 압류

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 인수되는 권리가 없습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 2,453,246,271원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 광주광역시 북구 지야동 804-10 일대는 농경지와 공장, 제조업소가 혼재된 지역으로, 전형적인 상업지역이나 주거 밀집 지역과는 구별됩니다. 개발 가능성이 제한적인 생산녹지지역에 해당하며, 농업 관련 활동이나 소규모 공업 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 잠재력

향후 지역 개발 계획이나 산업 구조 변화에 따라 가치가 변동될 수 있으나, 현재로서는 일반적인 상권 형성에 따른 직접적인 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 문화 시설에 대한 정보는 부족합니다. 농경지와 공장 지대가 혼재된 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 마을이나 시내 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

가까운 학교나 병원 등 필수 생활 인프라에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 비행안전구역으로 지정된 지역의 특성상, 대규모 개발이나 특정 시설 입지가 제한될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 준비하지 못하거나 발급받지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 농지법에 따른 이용 의무가 부과될 수 있어, 이를 위반 시 제재를 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건은 도시지역 내 생산녹지지역이며, 비행안전제3구역에 속해 있어 개발 행위가 엄격히 제한됩니다. 건축 행위나 토지 형질 변경이 어려워 투자 목적 달성에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

농경지와 공장이 혼재된 지역의 특성상, 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다. 인근 공장의 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인이 단점으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 권리 관계 불확실성 (주의)

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 문구가 있으나, 등기부상 을17번의 지상권설정은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 이러한 불일치 또는 추가적인 지상권의 존재 가능성은 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지라는 특성과 엄격한 개발 제한 구역(생산녹지지역, 비행안전제3구역)에 속해 있다는 점에서 투자 가치가 제한적입니다. 핵심적인 난관은 농지취득자격증명 제출 의무이며, 이를 해결하지 못하면 입찰 자체가 무의미해집니다. 또한, 주변 환경이 주거 친화적이지 않고, 권리 관계의 불확실성도 존재합니다. 따라서 실질적인 농업 경영 목적을 가진 실수요자가 아니라면 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산 목적

본건의 주요 투자 포인트는 농업 생산 활동을 목적으로 하는 경우에 한정됩니다. 해당 지역의 농업 환경이 적합하고, 관련 법규를 준수하며 농지를 경작할 의사가 있는 경우에 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치 상승 가능성 (신중 접근)

도시지역에 포함되어 있다는 점은 장기적으로 용도 변경이나 개발 가능성을 시사할 수 있으나, 생산녹지지역 및 비행안전구역이라는 제한으로 인해 실현 가능성은 매우 낮습니다. 정책 변화나 지역 개발 계획을 면밀히 주시해야 하는 장기적 관점에서의 투자입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 본 물건의 잠재적 리스크 요인(농지취득자격증명, 개발 제한, 주변 환경 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 농지취득자격증명 제출이라는 필수 조건과 개발 제한이라는 큰 제약이 있으므로, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 시세 조사와 현장 조사가 필수적이며, 본 보고서에서는 별도로 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.