나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85541 [1] 광주광역시 남구 월산동 586 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "무진중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 나지, 아파트 신축 단지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)-(3) : 부정형 완경사지로서, 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1)-(3) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) : 도시지역, 제1종일반주거지역(2019-12-27), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
기호(2) : 도시지역, 제1종일반주거지역(2019-12-27) 임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상 경계에 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 전이나, 현황 주거나지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 광주지방법원 2024타경85541 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

감정가: 68,558,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 물건현황

소재지: 광주광역시 남구 월산동 586

용도: 전 (현황: 주거나지)

토지면적: 830.00㎡ (약 251.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 등기부채권 총액: 1,296,000,000원

1.3. 특이사항

분묘기지권, 공동담보, 지적도상 맹지.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 월산동 소재 "무진중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 나지, 아파트 신축 단지 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1)-(3): 부정형 완경사지로서, 주거나지임.

2.4. 인접 도로상태

기호(1)-(3): 지적도상 맹지임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3): 도시지역, 제1종일반주거지역(2019-12-27), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역(2019-12-27).

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리: 2022-04-08 접수된 북광주농업협동조합의 근저당권 (을24)

등기구분: 을24, 을25 (근저당권, 지상권설정)

권리자: 북광주농업협동조합

권리금액: 총 1,296,000,000원

소유권이전: 유한책임회사대양인투스 (2023-06-15)

가등기: 유한회사매직도시개발 (2024-02-15)

임의경매 개시결정: 북광주농업협동조합 (2024-11-11)

모든 권리는 말소될 예정이나, 말소되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 등기부등본 확인 필수.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 참고사항)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차권은 없는 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 남구의 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 나지, 신축 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합한 지역임.

4.2. 상권 활성화 가능성

주변에 아파트 신축 단지가 조성 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 내 유동인구 증가 및 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있음. 다만, 제1종일반주거지역으로 상업시설 입점에는 제한이 있을 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 무진중학교 인근에 위치.

* 교통시설: 인근 버스 승강장 소재.

* 기타: 주변에 단독주택, 나지, 아파트 신축 단지 등이 혼재함.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에서 소각장 등 대규모 폐기물 처리 시설에 대한 민원이 있었으나, 현재로서 본건 소재지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (토지 접근성 제한)

지적도상 맹지로서 차량 및 보행자 접근에 어려움이 예상됨. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 제약 요인이 될 수 있으며, 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.2. 분묘기지권

본건 토지(기호 2) 지상 경계에 분묘 1기가 소재하고 있음. 이는 토지 이용 시 분묘 처리 문제 및 권리 관계에 따른 분쟁 발생 가능성을 내포함.

6.3. 지상권 존재

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있어, 토지 이용에 제약이 될 수 있음. 해당 지상권의 내용 및 범위 확인이 필수적임.

6.4. 공부상 용도와 현황 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '주거나지'로 이용 중임. 이는 향후 토지 이용 시 관련 법규에 따른 용도 제한이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 남구 월산동 토지는 무진중학교 인근에 위치하며 제1종일반주거지역으로 개발 잠재력이 있는 물건임. 그러나 지적도상 맹지, 분묘기지권, 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 토지 이용 및 개발에 있어 중대한 제약 요인이 될 수 있음. 특히 맹지 문제는 도로 확보를 위한 인접 토지 매입 등 추가적인 비용과 노력이 소요될 수 있으므로 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 도심지 내 개발 가능 토지

광주광역시 남구라는 도심지 내에 위치하며, 주변에 아파트 신축 단지가 조성되는 등 개발 수요가 있는 지역임.

8.2. 지속적인 지역 개발 기대

주변의 신축 아파트 단지 조성 등은 향후 해당 지역의 발전 가능성을 시사하며, 이는 토지 가치 상승의 요인이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 권리, 맹지 및 분묘기지권, 소멸되지 않는 지상권 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 산정해야 함. 특히 도로 확보를 위한 추가 비용, 분묘 관련 처리 비용, 지상권자와의 협상 비용 등을 감안하여 입찰가를 결정해야 할 것임. 현재 제시된 감정가 68,558,000원은 이러한 제반 사항을 반영하기 전의 가격일 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 적정 입찰가를 산출하시길 권고함. 인수 보증금 합계가 0원이므로 이를 입찰가 산정 시 가산할 필요는 없음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.