나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84142 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 제2층 제221호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 상업용 및 업무용빌딩, 공공기관 등으로 형성된 혁신도시내 상업업무
지대임.

교통상황

가로망이 정비된 혁신도시내 간선도로변에 위치하는 등 일반적인 교통상황은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층건내 제2층 제221호로서,
외벽: 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등
내벽: 몰탈위페인팅 등
창호: 새시창호, 강화유리마감 등

이용상태

근린생활시설 용도이나, 현황 공실상태임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비,
소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, 업무시설(오피스텔, 근린
생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 의료시설)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 연접한 왕복4차선규모의 아스팔트포장도로변으로 단지 주출입로가
개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)
(2015-03-27)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모
든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개
발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현황 공실상태로서 임대관계는 없을 것으로 추장되나, 현장조사시 이해관
계인 부재로 임대관계는 미상임.

2) 본건은 위치확인은 집합건축물대장상의 건축물현황도 및 건물 내부에 부착된 호별
식별번호에 의하였음.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경84142 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 200 중흥에스-클래스메가티움2차 제2층 제221호

* 건물명: 중흥에스-클래스메가티움2차

* 용도: 근린상가 (감정평가서상 근린생활시설, 건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 258,000,000원

* 토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

* 토지지분: 23.4105㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 108.23㎡ (약 32.74평)

* 건물지분: 108.23㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 상세

* 건물구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제2층

* 총 호실 수: 1315호 (집합건축물대장 기준)

* 사용승인일: 2015년 7월 21일

* 연면적: 82,227.28㎡

* 건폐율: 72.79%

* 용적률: 583.46%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 "빛가람동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 공동주택, 상업용 및 업무용 빌딩, 공공기관 등이 밀집한 혁신도시 내 상업업무지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 가로망이 잘 정비된 혁신도시 내 간선도로변에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 본 건 동측으로는 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로가 연접해 있으며, 단지 주출입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물 정보

* 건물은 철근콘크리트조 12층 건물 중 제2층에 위치합니다.

* 용도는 근린생활시설이나, 현재 공실 상태입니다.

* 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 외벽은 화강석붙임 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 정보

* 토지는 장방형의 형상을 하고 있으며, 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 상태입니다.

* 업무시설(오피스텔, 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 의료시설) 부지로 이용 중입니다.

* 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 소로1류(폭 10-12m), 중로1류(폭 20-25m) 도로에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 등기부등본상 채권 총액은 227,500,000원입니다.

* 말소기준권리인 근저당(광주신우신용협동조합, 2015.09.01 접수)보다 후순위 권리인 임의경매(광주신우신용협동조합, 2024.10.18 접수)는 말소될 예정입니다.

* 이 외 소유권이전 등기가 존재합니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임대차 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 현황 공실 상태로 추정되며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대 관계는 명확히 확인되지 않았습니다.

* 금액이 미상이라도, 추후 임대차 관계가 확인될 경우 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 물건이 위치한 혁신도시 상업업무지대는 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있습니다.

* 인근에는 공동주택 단지 및 다수의 공공기관이 위치하여 잠재적인 배후 수요가 존재합니다.

* 주변 주요 시설로는 빛가람동 행정복지센터, 한국전력공사 등 공공기관, 다수의 오피스텔 및 상가 건물, 공동주택 단지 등이 있습니다.

4.2. 잠재적 고객

* 인근 공동주택 거주민

* 혁신도시 내 공공기관 및 업무시설 종사자

* 상가 건물 이용객

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "빛가람동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료

* (주변 학교 및 병원 정보는 상세 검색이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실

* 본 건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 파악되어 공실이 장기화될 가능성이 있습니다.

* 성공적인 임대 수익을 위해서는 적극적인 마케팅 및 임차인 확보 노력이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

* 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 혁신도시 내 상업업무지구에 위치한 근린상가입니다.

* 주변 교통 및 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 공공기관 등이 밀집하여 배후 수요가 존재합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 현재 공실 상태이고 임대 관계가 미상이므로, 투자 후 공실 위험 관리가 중요합니다.

* 장기적인 관점에서 혁신도시의 발전과 함께 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광주전남 공동혁신도시 내 핵심 상권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 근린상가로서 다양한 업종의 임차가 가능하여 업종 변경을 통한 공실 리스크 해소 가능성이 있습니다.

* 말소 기준 권리보다 후순위 권리인 임의 경매 개시 결정으로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 투자입니다.

* 현재 감정가는 시장가 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 입찰 시 이를 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 현 시점에서의 시장 조사, 유사 물건의 거래 사례, 부동산 경기 동향, 해당 물건의 현재 공실률 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

* 따라서, 본 물건의 현재 감정가 258,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 투자자의 자금 계획 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.