나이스옥션 법원경매 상주 2025타경46 [7] 경상북도 상주시 내서면 서만리 403 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2025타경46 [7] 경상북도 상주시 내서면 서만리 403 답 경매

• 사건번호: 2025타경46
• 주소: 경상북도 상주시 내서면 서만리 403
• 용도: 답

상주지원 경매2계 2025타경46 | 소재지: 경상북도 상주시 내서면 서만리 403 | 감정가: 38,343,800원 | 최저가: 18,789,000원 | 용도: 답

1. 상주지원 2025타경46 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경46 (7)

* 소재지: 경상북도 상주시 내서면 서만리 403

* 용도: 답 (현재 이용 현황은 하단 참조)

* 감정가: 38,343,800원

* 총 토지 면적: 4155.00㎡ (약 1257.41평)

* 매각 대상 토지 면적 (지분): 1322.12㎡ (약 400.20평) - 토지 일부 지분 매각

* 건물 정보: 해당 없음 (건물 면적 0㎡)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 매각 방식: 토지 일부 지분 매각

1.2. 물건 현황 및 특징

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 기호(1)(6)은 임야, 기호(2)(4)(5)(9)는 답, 기호(3)은 휴경지, 기호(7)은 전으로 이용 중입니다.

* 토지 형태 및 경사: 대부분 부정형의 토지이며, 일부는 남동하향 및 북하향의 완경사 및 급경사지를 이루고 있습니다. 일부 필지는 자체 지반이 등고 평탄하거나 계단식으로 정지되어 있습니다.

* 도로 접근성: 기호(1)(4)~(6)번 토지는 지적도상 맹지입니다. 나머지 필지는 서측 약 2m, 동측 약 2m, 남동측 약 5m, 동측 및 북측 약 3m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근은 가능합니다.

* 공부상 지목 vs 현황: 본건 토지 중 기호(2)와 (5)번지는 공부상 지목은 '전'이나, 현재 실제 이용 현황은 '답'으로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경상북도 상주시 내서면 서만리 소재 "장서방마을" 남측 및 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 도로 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 농업 환경: 답, 전, 임야, 휴경지 등 다양한 형태로 이용되는 토지로서, 상주 지역의 농업 환경을 고려할 때 농업 활동에 유리한 조건이 될 수 있습니다. 상주시는 전국적으로 유명한 농산물 생산지이며, 이는 지역 내 농업 관련 인프라나 지원 정책 활용에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

* 매각 방식 (지분 매각): 본건은 토지 전체 소유권이 아닌, 특정 지분(총 토지 면적의 약 31.8%)만 매각되는 물건입니다. 따라서 낙찰을 받더라도 전체 토지에 대한 단독 소유권이 아닌, 다른 공유자들과 함께 소유권을 공유하게 됩니다.

* 공유자 우선매수권: 지분 매각의 특성상, 민사집행법 제140조에 의거하여 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 법원에서 정한 기일에 보증금을 제공하고 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 매수할 권리가 있습니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사했으나 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에 다시 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 농지취득자격증명: 본건은 농지(답, 전)이므로, 매수 후 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 매수 보증금이 반환되지 않으니, 사전에 해당 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 기타 권리사항: 제시된 정보 외 별도의 특이사항은 없으나, 실제 경매 진행 시 말소기준권리 및 그 이후의 권리 변동 내역을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

* 주변 상권: 본 물건이 소재한 내서면 서만리는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 생활 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 지역 주민을 위한 소규모 마트, 농협 등이 주요 편의 시설로 기능할 것입니다.

* 편의시설: 인근에 마을회관, 우체국, 농협 등이 위치하여 기본적인 행정 및 금융 업무 처리가 가능할 것으로 보입니다.

* 교육/의료 시설: 초등학교, 중학교 등 기초 교육 시설은 인근 읍면 소재지에 위치할 가능성이 높으며, 병원이나 보건소 또한 읍내 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설 여부: 본 물건의 소재지는 농경지, 임야, 농가주택 등이 주를 이루는 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 위치할 가능성은 낮습니다. 현재까지 확인된 정보로는 주변에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각의 특수성: 전체 토지의 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하므로, 토지의 활용, 관리, 처분 등에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 이는 재산권 행사 시 제약을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다. 경매 참여 시 이러한 가능성을 충분히 인지하고 있어야 합니다.

* 농지 관련 규제: 농지법에 따른 취득 및 이용 제한, 개발 관련 법규(농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등) 및 가축사육제한구역, 건축허가제한지역 등의 규제를 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

* 도로 접근성 제약: 일부 필지가 맹지이거나 접면 도로의 폭이 좁아, 토지 이용 및 건축 시 차량 통행이나 기반 시설 설치에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현황 임대차 관계가 불명확하므로, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 잠재 가치: 상주시와 내서면 지역의 개발 계획, 농업 경쟁력 강화 정책, 또는 귀농·귀촌 수요 증가 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

* 활용 방안: 약 400평의 지분 면적을 고려할 때, 단독으로 대규모 개발을 추진하기보다는 다른 공유자와의 협의를 통해 농업용지 활용, 소규모 쉼터 조성, 또는 장기적인 개발을 위한 투자 목적으로 접근하는 것이 현실적입니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득 시, 향후 토지 가치 상승 또는 개발 시점에서 매각 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 특성상 신중한 접근과 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 내서면 서만리에 위치한 농지 일부 지분 매각 물건으로, 사건번호는 상주지원 2025타경46 (7)입니다. 감정가는 38,343,800원이며, 매각되는 토지 지분은 약 400.20평입니다.

본 물건은 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등 특별히 주의해야 할 사항들이 있습니다. 따라서 해당 물건에 대한 상세한 권리 분석은 물론, 공유자들과의 원만한 협의 가능성을 사전에 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

소재지는 전형적인 농촌 지역으로, 주변 환경은 농경지, 임야, 농가주택 등으로 구성되어 있으며 교통 및 생활 편의 시설은 보통 수준입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있으나, 관련 법규 및 규제를 반드시 준수해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 투자입니다. 지분 매각의 특수성을 충분히 이해하고, 잠재적 리스크를 관리하며, 장기적인 관점에서 접근한다면 투자 가치를 모색해볼 수 있을 것입니다.

법원 정보

상주지원 경매2계