나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [6] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-65 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

(1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함

형태 및 이용상태

(1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임
(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임
(6,7) : 부정형 경사지로 자연림임
(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨
(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함

인접 도로상태

(1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음
(3,4,5,6,7,8) : 맹지
(9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(3~5,7~9)) : 자연녹지지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(6) : 농림지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 분묘 소재하며 기호(9)지상 일부지상에 분묘 및 제시외타인건물로서 소재하여 이를 감안하여 토지를 평가함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역 미상임
2) 기호(1~4,7)토지는 공유토지 중 한옥자지분에 대한평가로서 지분위치특정이 없으므로 평균가액으로 평가하며 기호(3,6)지상 자연생 수목은 토지에 포함평가함
3) 기호(9)토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부제공 토지e음의 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하나 감정평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 감정평가하였으며, 일부에는 타인소유 제시외건물 및 연고미상의 분묘가 소재하여 본 토지의 사용수익에 제한을 받고있어 이를 감안하여 토지를 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경436 (6)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-65

용도: 임야

감정가: 2,824,200원

토지면적: 1046.00㎡ (약 316.4평)

토지 지분: 104.60㎡ (약 31.6평)

건물면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농협)

특이사항: 공유자 우선매수신고, 공동담보, 지분매각, 분묘기지권

주의사항: 공유자의 우선매수권 있음 (행사 제한 1회)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 소재하며, 국도 인근 또는 근거리에 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역에 위치해 있습니다. 기호(6)은 순수 산간 임야 지대로 이루어져 있습니다.

외동읍 모화리는 경주시 최대의 공업 지역 중 하나로, 울산광역시와 인접하여 공업이 발달한 지역입니다. 자동차 부품 관련 현대자동차 협력업체 및 현대모비스 공장 등이 다수 위치해 있으며, 외국인 인구 비율이 높은 편입니다.

교통상황:

기호(6)의 경우 차량 접근이 불가하며, 전반적인 대중교통 사정은 불편합니다. 인근까지는 소형 차량 접근이 가능합니다. 모화리 지역은 동해선 철도가 지나가지만, 모화역은 2021년 폐지되었고 현재는 신호장만 운영 중입니다. 울산 시내버스가 모화리까지 운행되어 울산 생활권과 연계됩니다.

형태 및 이용상태:

본건(기호 6)은 부정형 경사지로 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건(기호 6)은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건(기호 6)은 농림지역, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 없습니다.

등기부 요약:

말소기준권리인 근저당권(농소농업협동조합, 2022-01-24, 144,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 144,000,000원.

소유권 이전 내역:

* 1981-05-15: 조정제 (소유권 이전)

* 2021-07-08: 한옥자 외 1명 (협의분할에 의한 상속)

* 2025-01-15: 남경모 (2번 조홍래 지분 전부 이전)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다. (단, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 직접적인 내용은 없습니다.)

4. 상권분석

외동읍 모화리는 경주시의 주요 공업 지역 중 하나이며, 울산광역시와 인접하여 산업단지가 발달해 있습니다. 자동차 부품 산업을 중심으로 다양한 기업들이 입주해 있으며, 이러한 산업 활동이 지역 경제의 기반을 이루고 있습니다. 주변에는 국도, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 산업 지구와 농촌 지역의 특성이 공존하는 곳입니다.

5. 생활정보

본 건이 위치한 모화리는 경주시 외동읍의 일부로, 울산과 가까워 울산의 생활권과 연계되는 지역입니다. 최근 외동읍 모화리에 연면적 1775.91㎡, 지상 3층 규모의 외동읍 복지회관이 건립되어 주민들의 여가 및 문화 활동 공간으로 활용될 예정입니다. 이 복지회관에는 다함께돌봄센터, 체력단련실, 강당, 프로그램실 등이 갖춰져 있어 지역 공동체 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건과 관련된 "기호(8)지상에 분묘 소재"라는 감정평가서 내용과 함께 특이사항 및 특수물건정보에 '분묘기지권'이 명시되어 있어, 분묘기지권 성립 여부에 대한 검토가 필요합니다. 분묘기지권이 인정될 경우 토지의 사용, 수익, 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지: 본건(기호 6)은 맹지이므로, 도로 접근성 확보를 위한 방안 마련이 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자의 우선매수권이 존재하며, 행사 제한 1회 조건이 있습니다. 이는 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 수 있는 권리입니다. 입찰 시 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지분 매각: 본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 공유자들과의 협의 또는 관계 설정이 중요합니다.

* 자연림 및 임야: 본건은 자연림으로 이루어진 산간 임야이므로, 개발 가능성이나 이용 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제한구역: 본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지에 해당하여 토지 이용에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리의 산간 임야 지분 매각 건으로, 감정가는 2,824,200원입니다. 소유권 관련 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 맹지이며 차량 접근이 불가한 점, 농림지역 등 토지 이용 제한이 있는 점, 그리고 분묘기지권 및 공유자 우선매수권의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 본 건은 토지 일부 지분 매각 건이므로, 향후 공유자들과의 관계 설정 및 관리 방안에 대한 고려가 필요합니다. 외동읍 모화리는 산업단지가 발달하고 울산과 인접한 지역이나, 본 건의 지리적 위치는 이러한 개발 및 생활 편의 시설과 거리가 있는 산간 임야 지역에 해당합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 낙찰 가능성: 분묘기지권, 맹지, 공유자 우선매수권 등 여러 리스크 요인이 존재하여 일반 입찰자들이 접근을 꺼릴 수 있으며, 이로 인해 상대적으로 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 자연 보전 지역으로서의 가치: 임업용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 개발보다는 자연 보전 또는 임업 활동을 위한 목적으로 활용될 수 있습니다.

* 향후 지가 상승 가능성: 주변 외동읍 지역의 산업 발달 및 도시 확장 추세에 따라 장기적인 관점에서 지가 상승 가능성을 기대해볼 수 있으나, 본 건의 현황 및 제한사항을 고려할 때 직접적인 개발 이익보다는 간접적인 영향이 클 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 2,824,200원을 기준으로, 분묘기지권, 맹지, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 토지이용 제한 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 본 건은 낙찰 후 명도 및 권리 관계 정리에 추가적인 비용과 노력이 소요될 수 있으므로, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 advisable합니다.

예상 입찰가: 2,000,000원 ~ 2,800,000원 (감정가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.