나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [3] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-38 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

(1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함

형태 및 이용상태

(1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임
(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임
(6,7) : 부정형 경사지로 자연림임
(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨
(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함

인접 도로상태

(1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음
(3,4,5,6,7,8) : 맹지
(9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(3~5,7~9)) : 자연녹지지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(6) : 농림지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 분묘 소재하며 기호(9)지상 일부지상에 분묘 및 제시외타인건물로서 소재하여 이를 감안하여 토지를 평가함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역 미상임
2) 기호(1~4,7)토지는 공유토지 중 한옥자지분에 대한평가로서 지분위치특정이 없으므로 평균가액으로 평가하며 기호(3,6)지상 자연생 수목은 토지에 포함평가함
3) 기호(9)토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부제공 토지e음의 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하나 감정평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 감정평가하였으며, 일부에는 타인소유 제시외건물 및 연고미상의 분묘가 소재하여 본 토지의 사용수익에 제한을 받고있어 이를 감안하여 토지를 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임
2. 공유자의 우선매수권 있음(행사제한1회)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경436 (3)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-38

용도: 묘지 (현황 잡종지)

감정가: 3,031,500원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

토지지분: 21.5㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농소농업협동조합)

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 위치하며, 부근은 국도 인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 일부 토지(기호 6)는 순수 산간 임야 지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 일부 가능하나, 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 토지 형태는 부정형이며, 기호(8)은 묘지로 이용된 바 있습니다. 또한, 일부 필지는 현황 도로로 이용되거나, 타인 소유 건물이 소재하는 등 복합적인 이용 상태를 보입니다.

대부분의 토지가 맹지에 해당하며, 일부는 3미터 농로가 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 농림지역 등이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리는 2022년 1월 24일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

채무 총액은 293,500,000원입니다.

등기부상 소유권은 조정제, 조홍래 외 1명(협의분할에 의한 상속)에게 있으며, 다수의 근저당권, 지상권, 경매개시결정 등기 등이 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 또한 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 경주시 외동읍 모화리 일대는 국도변을 따라 공장, 농경지, 단독주택 등이 산재한 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집한 지역은 아니며, 산업 및 농업 활동이 이루어지는 배후 지역의 성격이 강합니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 산업 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 주변의 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 파악됩니다. 차량 접근은 일부 가능하나, 전반적인 편의시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다. 인근 지역에 대한 상세한 생활 편의시설 정보는 부족하나, 외동읍 소재지까지 이동 시 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 토지(기호 8, 9) 상부에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 이는 토지의 사용, 수익, 처분에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 추후 이장 또는 관련 분쟁 발생 시 법적 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이번 경매에서 공유자의 우선매수권 행사가 1회 제한된 바 있으나, 향후 매각 절차에서 행사될 가능성이 있습니다.

* 공부상 불일치 및 현황: 공부상 묘지이나 현황은 잡종지 상태인 필지가 존재합니다 (기호 4). 또한, 기호(9) 토지 지상에는 타인 소유의 제시외 건물이 소재하며, 공부상 면적과 실제 면적 간 차이가 존재합니다. 이러한 불일치는 토지 사용 및 활용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 맹지: 상당수 필지가 맹지에 해당하여 외부 도로와의 직접적인 연결이 어렵습니다. 이는 토지 접근성 및 활용 가치를 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 경주 외동읍 일대에는 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설이 인근 지역에 존재하거나 논의된 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 검색되지는 않았으나, 지역 개발 과정에서 발생 가능한 인프라 편입 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 소재한 토지 일부 지분 매각 물건으로, 감정가는 3,031,500원으로 책정되었습니다. 토지는 공부상 묘지이나 현황은 잡종지 상태이며, 분묘기지권, 공유자 우선매수권, 맹지, 타인 소유 건물 소재 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 전반적인 입지 조건 및 교통, 생활 편의성은 제한적인 편입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

매우 낮은 감정가: 21.5㎡ 지분에 대한 감정가가 303,150원 (215㎡ 전체 감정가 3,031,500원)으로 매우 낮게 책정되어 있습니다. 잠재적 리스크를 감수하고 저가 매수를 노리는 투자자에게는 관심을 가질 수 있습니다.

미회수 채권액 대비 낮은 감정가: 채무 총액이 293,500,000원에 달하지만, 감정가는 매우 낮은 수준입니다. 이는 유찰 가능성 또는 저가 낙찰 가능성을 시사합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 10% 지분 매각이며, 감정가는 303,150원입니다. 분묘기지권, 공유자 우선매수권, 맹지, 현황과 공부상 불일치 등 다수의 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰 참여 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정 시 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것을 고려할 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.