나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [4] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [4] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 전 경매

• 사건번호: 2025타경436
• 주소: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43
• 용도: 전

경주지원 경매3계 2025타경436 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 | 감정가: 71,760,000원 | 최저가: 71,760,000원 | 용도: 전

1. 경주지원 2025타경436 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경436 (4)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43

용도: 전 (밭)

감정가: 71,760,000원

토지면적: 598.00㎡ (약 180.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환

1.1. 1. 상세 토지 현황 (감정평가요항표 기반)

- 기호(1,2,3): 부정형 평지로서 전으로 이용 중

- 기호(4,5): 부정형 완경사지로 휴경지

- 기호(6,7): 부정형 경사지로 자연림

- 기호(8): 부정형 경사지로 묘지로 이용됨

- 기호(9): 부정형 완경사지로 일부 현황도로, 일부 묘지, 일부 제시외 타인 건물 소재

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지입니다. 주변은 국도 인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대(전, 답, 임야) 등으로 형성되어 있습니다. 기호(6) 필지의 경우 순수 산간 임야 지대로 이루어져 있습니다.

교통 상황으로는 일부 필지는 차량 접근이 가능하나, 기호(6) 필지는 차량 접근이 불가합니다. 기타 필지들도 인근까지 소형 차량 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

도로 상태는 기호(1,2) 필지는 동측으로 3미터 농로가 있습니다. 기호(3,4,5,6,7,8) 필지는 맹지입니다. 기호(9) 필지는 지적상 맹지이나, 본건 일부가 현황 도로로서 노폭 2~3미터의 농로가 있습니다.

2.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

- 기호(1,2): 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당됩니다.

- 기호(3~5,7~9): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당됩니다.

- 기호(6): 농림지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없습니다.

주요 특이사항으로는 다음과 같습니다.

- 분묘기지권: 감정평가요항표 상 기호(8) 지상 및 기호(9) 지상 일부에 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 분묘기지권으로 인한 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다.

- 농지취득자격증명: 본건은 용도상 '전'으로 농지에 해당하므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 매수자 본인의 귀책사유로 간주되어 매수보증금이 반환되지 않으니, 취득 전에 반드시 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

- 임대차 관계: 임대차 내역은 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경주시 외동읍 모화리 일대는 전, 답, 임야 등 농경지와 임야가 주를 이루는 지역이며, 국도 인근 또는 근거리에 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 상권이 밀집한 지역과는 거리가 있습니다. 농업 활동이나 자연 친화적인 생활에 적합한 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

외동읍 모화리는 경주시의 외곽 농촌 지역에 해당하여, 도시 중심부보다는 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 차량 접근은 일부 가능하나, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건 매수 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

- 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 사용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. (감정평가요항표 '제시목록 외의 물건', '기타참고사항' 참조)

- 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지 취득 시 자격증명 발급이 필수이며, 이를 미제출할 경우 매수 무효 및 매수보증금 미반환의 불이익이 있습니다.

- 맹지: 일부 필지가 맹지에 해당하므로, 해당 필지의 건축 또는 이용을 위해서는 별도의 인접 토지 소유자의 통행 승낙이나 도로 확보 방안 마련이 필요합니다.

- 토지이용계획 및 제한: 자연녹지, 농림지역 등 용도지역별로 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등 다양한 토지이용계획 및 법적 제한이 적용됩니다. 특히 기호(6)의 경우 보전산지, 임업용산지 등의 추가 제한이 있습니다.

- 공부상 면적과 실제 면적 차이 및 타인 건물: 기호(9) 토지는 공부상 면적과 실제 면적 차이가 존재하며, 타인 소유의 제시외 건물 및 연고 미상의 분묘가 소재하여 토지의 사용수익에 제한을 받고 있습니다. (감정평가요항표 '기타참고사항' 참조)

- 혐오시설: 본건 소재지인 경주시 외동읍 모화리 51-43 주변에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 제한적인 정보이며, 현장 답사 및 추가적인 지역 정보 확인을 통해 반드시 검증해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 위치한 토지로서, 감정가는 71,760,000원이며 토지 면적은 약 180.9평입니다. 건물 없이 토지만 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

주변 환경은 농경지, 임야, 단독주택, 공장 등이 혼재된 농촌 지역으로, 대중교통 이용이 다소 불편한 입지입니다. 권리 분석상 분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 제출 요건 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 사항들이 존재합니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

토지이용계획상으로는 일부 필지가 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등에 해당되나, 동시에 여러 법적 제한 사항이 함께 적용되고 있어 개발 시 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

본건은 다음과 같은 투자 포인트를 고려해볼 수 있습니다.

- 농지로서의 활용: 농지법에 따른 자격증명 취득 후, 영농 활동이나 농업 관련 시설 부지로 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

- 잠재적 개발 가능성: 일부 필지의 용도지역(제2종일반주거지역, 자연녹지)을 고려 시, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 다만, 분묘기지권 및 맹지 문제를 해결하는 것이 선행되어야 합니다.

- 저가 매수 기회: 분묘기지권, 맹지 등 권리상 및 이용상 제약 요인이 존재하므로, 경매 진행 시 시세 대비 저렴한 가격에 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이러한 제약 요인을 충분히 인지하고 해결책을 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

- 현황 도로 활용: 기호(9) 필지의 경우 현황 도로로 사용되는 부분을 활용하여 인접 토지의 통행권 확보 또는 도로 부지로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계