나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [4] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

(1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함

형태 및 이용상태

(1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임
(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임
(6,7) : 부정형 경사지로 자연림임
(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨
(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함

인접 도로상태

(1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음
(3,4,5,6,7,8) : 맹지
(9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(3~5,7~9)) : 자연녹지지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(6) : 농림지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 분묘 소재하며 기호(9)지상 일부지상에 분묘 및 제시외타인건물로서 소재하여 이를 감안하여 토지를 평가함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역 미상임
2) 기호(1~4,7)토지는 공유토지 중 한옥자지분에 대한평가로서 지분위치특정이 없으므로 평균가액으로 평가하며 기호(3,6)지상 자연생 수목은 토지에 포함평가함
3) 기호(9)토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부제공 토지e음의 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하나 감정평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 감정평가하였으며, 일부에는 타인소유 제시외건물 및 연고미상의 분묘가 소재하여 본 토지의 사용수익에 제한을 받고있어 이를 감안하여 토지를 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 경주지원 2025타경436 (4)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 51-43

용도: 전 (밭)

감정가: 71,760,000원

토지면적: 598.00㎡ (약 181평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농업협동조합)

1.2. 특이사항

분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보, 제시외 물건 (분묘, 타인 건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 위치하며, 주변은 국도 인근에 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 해당 토지는 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

인근까지 차량 접근이 가능하나, 대중교통 사정은 전반적으로 불편한 편입니다. 특정 필지의 경우 차량 접근이 어려운 곳도 있습니다.

2.3. 도로상태

주요 도로에 접하거나 인접한 경우도 있으나, 일부 필지는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)에 해당합니다. 3미터 농로가 인접한 경우도 있으나, 일부는 지적상 맹지이면서 현황 도로로 이용되는 농로(폭 2~3미터)가 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 농림지역 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역(일부), 보전산지, 임업용산지(일부) 등 다양한 법적 제한이 있습니다.

2.5. 주변 시설 정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 학교, 병원 등 생활정보 및 혐오시설 유무를 상세히 파악하기 어렵습니다. 다만, 주위 환경 설명에 공장, 농경지가 언급되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 2008년 조정제 명의의 소유권 보존 후, 2021년 조홍래 외 1명에게 협의분할 상속으로 이전되었습니다.

* 채권 총액: 293,500,000원으로 감정가보다 높습니다.

* 주요 권리관계:

* 근저당: 농소농업협동조합 (144,000,000원, 2022년 1월 24일 접수), 농소새마을금고 (60,000,000원, 2022년 6월 23일 접수), 박영화 (19,500,000원, 2023년 6월 21일 접수), 정경석 (70,000,000원, 2023년 7월 12일 접수).

* 지상권: 농소농업협동조합 (2022년 1월 24일 접수)

* 압류: 경주세무서 (2023년 5월 31일 접수)

* 임의경매 개시결정: 농소농업협동조합 (2025년 6월 16일 접수, 80,634,974원)

3.2. 말소기준권리

2022년 1월 24일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (을4)이 말소기준권리입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 모든 을구(후순위 권리)는 말소 대상이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있으나, 등기부상 지상권은 말소 처리되어 있어 일반적인 권리관계상 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전(밭)으로 이용되는 농지이며, 주변은 주거, 공업, 농업 지역이 혼재된 지역입니다. 따라서 일반적인 상업지구의 상권 분석과는 차이가 있습니다. 토지의 용도 및 주변 개발 현황에 따라 가치 변화가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

주변의 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 농경지와 임야, 주거 지역이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설은 인근의 읍면 소재지로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

기호(8) 토지 지상에 분묘가 소재하며, 기호(9) 토지 지상에도 분묘 및 제시외 타인 건물이 소재하는 것으로 평가되었습니다. 분묘기지권은 토지 소유권 행사 및 개발에 제약을 초래할 수 있는 중요한 문제입니다.

6.2. 농지취득자격증명

매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 맹지 및 접근성

일부 필지가 맹지이거나 소형차량만 접근 가능한 농로에 접해 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 공부상 면적 차이

기호(9) 토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 실제 면적(3,165.2㎡)에 차이가 있으며, 감정평가 시 공부상 면적으로 평가되었습니다.

6.5. 제시외 건물

기호(9) 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하고 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 조건을 가지고 있습니다. 채무 총액이 감정가를 상회하여 경매 진행 가능성은 높으나, 해당 제약 조건들로 인해 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 분묘 문제는 토지 사용 및 개발 시 반드시 해결해야 할 문제입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업적 활용 가능성

농지취득자격증명 발급이 가능하다면 농업적 활용을 고려할 수 있습니다.

8.2. 개발 잠재력 (제한적)

해당 지역의 토지이용계획상 일부 개발 가능성이 있으나, 용도지역 및 각종 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8.3. 경매 시 가격 경쟁

높은 채무 총액으로 인해 유찰보다는 경매가 진행될 가능성이 있으며, 입찰 시에는 본건의 리스크를 충분히 반영한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현장 조사, 분묘 처리 비용, 농지취득자격증명 발급 가능성, 주변 시세 등 보다 상세한 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 시장 상황을 반영한 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 위에서 언급된 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.