나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [5] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

(1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함

형태 및 이용상태

(1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임
(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임
(6,7) : 부정형 경사지로 자연림임
(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨
(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함

인접 도로상태

(1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음
(3,4,5,6,7,8) : 맹지
(9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(3~5,7~9)) : 자연녹지지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(6) : 농림지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 분묘 소재하며 기호(9)지상 일부지상에 분묘 및 제시외타인건물로서 소재하여 이를 감안하여 토지를 평가함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역 미상임
2) 기호(1~4,7)토지는 공유토지 중 한옥자지분에 대한평가로서 지분위치특정이 없으므로 평균가액으로 평가하며 기호(3,6)지상 자연생 수목은 토지에 포함평가함
3) 기호(9)토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부제공 토지e음의 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하나 감정평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 감정평가하였으며, 일부에는 타인소유 제시외건물 및 연고미상의 분묘가 소재하여 본 토지의 사용수익에 제한을 받고있어 이를 감안하여 토지를 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2025.10.15. 한국자산관리공사 공매공고함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 경주지원 2025타경436 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농소농업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지및기본현황

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63

용도: 임야

1.3. 면적및감정가

토지면적: 22936.96㎡ (약 6938.5평)

토지지분: 22936.96272㎡

건물면적: 0.00㎡

감정가: 60,853,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하며, 주변은 국도 인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대, 전, 답, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 특히 기호(6) 토지는 순수 산간임야 지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통및접근성

기호(1,2) 토지는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 기호(6) 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 기타 토지들은 인근까지 소형 차량 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

2.3. 토지현황(형태,이용상태,도로)

* 형태 및 이용상태:

(1,2,3) : 부정형 평지로 전으로 이용 중입니다.

(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지 상태입니다.

(6,7) : 부정형 경사지로 자연림으로 이루어져 있습니다.

(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용되고 있습니다.

(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황상 도로, 일부는 묘지, 일부는 제시외 타인 건물이 소재하고 있습니다.

* 인접 도로상태:

(1,2) : 동측으로 3미터 농로가 있습니다.

(3,4,5,6,7,8) : 맹지입니다.

(9) : 지적상 맹지이나, 본건 일부를 현황상 도로로 이용하는 노폭 2~3미터의 농로가 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

* (1,2) : 일부 제2종일반주거지역, 일부 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

* (3~5,7~9) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

* (6) : 농림지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권:

- 갑1 (1970-12-02): 조정제 소유권 보존

- 갑2 (2021-07-08): 조홍래 외 1명 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속)

- 갑3 (2023-05-31): 조홍래 지분 압류 (경주세무서)

- 갑6 (2025-04-24): 조홍래 지분 압류 (울산광역시북구청장)

- 갑7 (2025-06-16): 임의경매 개시결정 (농소농업협동조합)

* 담보 및 제한물권:

- 을1 (2022-01-24): 근저당권 (농소농업협동조합, 금144,000,000원) - 말소기준권리

- 을2 (2022-01-24): 지상권설정 (농소농업협동조합, 말소)

- 을3 (2022-06-23): 근저당권 (농소새마을금고, 금60,000,000원)

- 을4 (2023-06-21): 근저당권 (박영화, 금19,500,000원)

- 을5 (2023-07-12): 근저당권 (정경석, 금70,000,000원, 공동담보목록)

3.2. 권리말소기준

을1 근저당권 (농소농업협동조합, 2022-01-24 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 을1 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다. 갑3, 갑6의 압류권자 및 채권자들의 권리도 말소됩니다.

3.3. 총채권액

등기부상 총 채권액은 약 293,500,000원입니다. (근저당 총액: 144,000,000 + 60,000,000 + 19,500,000 + 70,000,000)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 소재한 경주시 외동읍 모화리는 농경지와 임야가 혼재하는 지역으로, 인근에 국도 및 공장, 단독주택 등이 산재하여 있습니다. 이는 지역이 농업 활동과 더불어 일부 산업 활동이 이루어지는 복합적인 성격을 띠고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의및생활시설접근성

주변의 단독주택, 공장, 농경지 등은 기본적인 생활 기반을 형성하나, 직접적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 부족합니다. 교통 상황에서 대중교통이 불편하다는 점은 편의시설 접근성에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다. 국도와의 인접성은 외부 지역으로의 이동을 용이하게 할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적/현황적리스크

* 분묘기지권: 기호(8) 토지 지상 및 기호(9) 토지 일부 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

* 맹지 및 도로 접근성: 일부 토지(3~8)가 맹지이며, 기호(6)은 차량 접근이 불가합니다. 기호(9)는 현황도로가 있으나 지적상 맹지입니다.

* 공부와의 차이: 기호(4) 토지는 공부상 묘지로 되어 있으나 현황은 잡종지로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

* 제시외 타인 건물: 기호(9) 토지 일부에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하고 있어 토지 사용 수익에 제한을 받을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 이는 경매 과정에서 다른 공동담보물과의 연계성을 고려해야 할 수 있습니다.

6.2. 공매공고

2025년 10월 15일 한국자산관리공사를 통해 공매 공고가 있었습니다. 이는 본 경매 물건과 관련하여 추가적인 법적 절차 또는 이해관계 충돌 가능성을 시사할 수 있습니다. (참고: 본건은 현재 임의경매로 진행 중이나, 공매 공고 이력이 있어 향후 절차 진행에 유의해야 합니다.)

7. 종합의견

본건은 경상북도 경주시 외동읍에 위치한 임야로, 넓은 면적과 합리적인 감정가를 가지고 있습니다. 그러나 여러 필지로 산재해 있으며, 일부는 맹지이거나 차량 접근이 어려운 상태입니다. 또한, 분묘기지권, 제시외 타인 건물 소재, 공부와의 차이, 그리고 한국자산관리공사 공매 공고 이력 등 상당한 현황적 및 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 분묘기지권 문제는 토지 이용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자포인트

* 토지 이용 규제 완화 또는 개발 가능성: 만약 향후 지역 개발 계획이나 용도지역 변경 등을 통해 토지 이용 가치가 상승할 잠재력이 있다면 투자 고려가 가능합니다.

* 농림지역 및 자연녹지지역의 활용: 해당 지역의 토지이용계획에 따른 농림업 또는 자연 보전 목적의 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 분묘 이장 또는 합의를 통한 개발: 분묘 문제를 해결할 수 있다면 토지 사용 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 60,853,000원을 기준으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 별도의 인수 부담이 없는 점을 고려하여 결정될 것입니다. 다만, 본건은 분묘기지권, 맹지, 제시외 건물 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있어, 이러한 위험 요소를 감안한 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 입찰 가격을 산정해야 합니다. 또한, 총 채권액 293,500,000원 대비 감정가가 낮은 편이므로, 채권자들의 경매 참여 의지 및 타 물건과의 관계도 고려해야 합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가는 물건의 권리관계, 현황, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 개별적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.