나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [5] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [5] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63 임야 경매

• 사건번호: 2025타경436
• 주소: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63
• 용도: 임야

경주지원 경매3계 2025타경436 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63 | 감정가: 60,853,000원 | 최저가: 60,853,000원 | 용도: 임야

1. 경주지원 2025타경436 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경436 (5)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산63

용도: 임야

감정가: 60,853,000원

토지면적: 22,936.96㎡ (약 6,938.1평)

토지지분: 22,936.96272㎡ (토지 전부)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 현황 상세

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치한 토지입니다. 주변으로는 국도 인근 또는 근거리에 단독주택, 공장, 농경지(전, 답), 임야 등이 형성되어 있습니다. 기호(6) 토지의 경우 순수한 산간 임야지대로 이루어져 있습니다.

1.2. 2.교통 상황

기호(1,2) 토지는 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 기호(6) 토지는 차량 접근이 불가하며, 그 외 토지들은 인근까지 소형 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

1.2. 3.형태 및 이용 상태

기호(1,2,3) 토지는 부정형의 평지로 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

기호(4,5) 토지는 부정형의 완경사지로 휴경지 상태입니다.

기호(6,7) 토지는 부정형의 경사지로 자연림을 이루고 있습니다.

기호(8) 토지는 부정형의 경사지로 묘지로 이용되고 있습니다.

기호(9) 토지는 부정형의 완경사지로, 일부는 현황 도로, 일부는 묘지, 일부는 제시외 타인 건물이 소재하고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

기호(1,2) 토지는 동측으로 3미터 농로가 있습니다.

기호(3,4,5,6,7,8) 토지는 맹지입니다.

기호(9) 토지는 지적상 맹지이나, 본건 일부를 현황 도로로 사용 중이며 폭 2~3미터의 농로가 있습니다.

1.2. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1,2) 토지는 일부 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지 지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

기호(3~5,7~9) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

기호(6) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농OOOOOOO입니다. 경매 진행 시 특별히 인수해야 할 권리는 없어 보이나, 경매 물건의 특성상 권리 관계는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

다만, 2025년 10월 15일에 한국자산관리공사에서 공매 공고를 하였던 이력이 있어, 관련 채권 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 감정 평가 요약

토지 감정 요항표에 따르면, 각 필지는 다양한 형태로 이용 및 현황을 보이고 있으며, 평가 시 분묘 기지권 및 제시외 물건(타인 건물) 등을 감안하여 평가되었습니다.

기호(8) 토지 지상에는 분묘가 소재하며, 기호(9) 토지 지상에도 일부 분묘 및 제시외 타인 건물이 소재하고 있습니다.

기호(4) 토지는 공부상 묘지로 되어 있으나 현황은 잡종지 상태입니다.

기호(1~4,7) 토지는 공유 토지의 일부 지분에 대한 평가로, 지분 위치 특정 없이 평균가액으로 평가되었습니다. 기호(3,6) 토지 지상의 자연생 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

기호(9) 토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부 토지e음의 실제 면적(3,165.2㎡)이 상이하나, 감정평가 목적상 공부상 면적으로 평가되었습니다. 또한, 일부에 타인 소유의 제시외 건물 및 연고 미상의 분묘가 소재하여 토지의 사용 수익에 제한이 있음을 감안하여 평가되었습니다.

1.5. 입지 조건

본 물건은 경주시 외동읍 모화리라는 지역에 위치합니다. 주변은 국도에 인접하여 차량을 통한 접근이 비교적 용이한 지역입니다. 또한, 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다. 일부 필지는 차량 접근이 어려운 점은 고려해야 합니다.

1.6. 상권 분석

본 물건의 소재지는 경주시 외동읍 모화리로, 주로 농업 및 임업 활동이 이루어지고 있으며, 인근에 공장 지대가 형성되어 있는 지역입니다. 따라서 도심형 상권과는 거리가 있으며, 편의 시설이나 상업 시설이 밀집해 있지 않은 주거 및 생산 활동 위주의 지역입니다. 지역 개발에 따른 상권의 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 상권 분석의 의미가 크지 않은 지역으로 판단됩니다.

1.7. 생활 정보

주변에 대규모 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 밀집해 있지는 않을 것으로 예상됩니다. 국도와 인접하여 접근성은 있으나, 대중교통 이용이 불편하다는 점은 생활에 다소 불편함을 줄 수 있습니다. 본건은 임야이므로 자연 환경을 접할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

첫째, 기호(8) 및 기호(9) 토지 지상에 분묘가 존재하여 분묘기지권 설정 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

둘째, 기호(3,4,5,6,7,8) 토지는 맹지이며, 기호(6) 토지는 차량 접근이 불가하여 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

셋째, 기호(9) 토지에는 타인 소유의 건물이 소재하고 있어 경계 및 이용상 문제가 발생할 수 있습니다.

넷째, 기호(9) 토지는 공부상 면적과 실제 면적이 상이하며, 이는 소유권 및 면적 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

다섯째, 본 물건 소재지 인근에 산업단지나 공장 지대가 존재할 수 있으며, 일부 토지는 자연녹지, 농림지역 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다. (주변 시설 검색 결과, 외동읍 모화리는 자동차 부품 등 제조 공장이 밀집한 산업단지가 발달한 지역으로 확인됩니다. 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 공장 지대 인근의 환경은 고려할 필요가 있습니다.)

1.9. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 외동읍 모화리에 위치한 임야로서, 광활한 토지 면적을 가지고 있습니다. 그러나 분묘 기지권, 맹지, 타인 건물 소재, 면적 상이 등 다수의 권리 및 현황상 리스크를 안고 있습니다. 또한, 주변 지역이 공장 지대와 혼재하는 산업단지임을 감안할 때, 토지 이용 계획 및 환경적 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 감정가는 6천만 원대이나, 토지 면적이 넓은 점을 고려하면 평당 감정가는 낮은 편입니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 명확한 목적을 가지고 접근해야 합니다.

첫째, 넓은 토지 면적을 활용하여 임야 개발, 전원주택 단지 조성, 농업/임업 활동 등 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

둘째, 분묘 문제 해결, 맹지 해소 등 명확한 리스크 해소 방안을 마련할 수 있다면, 낮은 평당가로 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

셋째, 경주시 외동읍 일대의 산업 발달 및 개발 계획 등 지역 개발 호재와 연계하여 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 위에 언급된 잠재적 리스크들을 철저히 조사하고 해결 방안을 모색하는 것이 투자의 성패를 가르는 중요한 요소가 될 것입니다.

법원 정보

경주지원 경매3계