나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [2] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하는 토지로서 부근은 국도인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대 전,답 임야 등으로 형성되어 있으며 기호(6)의 경우에는 순수산간임야지대로 형성되어 있음.

교통상황

(1,2)는 인근까지 차량접근 가능하고 기호(6)은 차량접근 불가하며 기타는 인근 까지 소형차량 접근 가능하며 전반적인 대중교통사정은 불편함

형태 및 이용상태

(1,2,3) : 부정형 평지로서 전으로 이용중임
(4,5) : 부정형 완경사지로 휴경지임
(6,7) : 부정형 경사지로 자연림임
(8) : 부정형 경사지로 묘지로 이용됨
(9): 부정형 완경사지로 일부는 현황도로, 일부는,묘지, 일부는 제시외타인건물이 소재함

인접 도로상태

(1,2) : 동측으로 3미터 농로 있음
(3,4,5,6,7,8) : 맹지
(9) : 지적상 맹지이나 본건 일부를 현황도로로서 노폭 2~3미터의농로가 있음

토지이용계획 및 제한상태

(1,2) : 일부는 제2종일반주거지역, 일부는 자연녹지이며 가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(3~5,7~9)) : 자연녹지지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법)
(6) : 농림지역,가축사육제한구역,장애물제한표면구역(공항시설법), 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지

제시목록 외의 물건

기호(8)지상에 분묘 소재하며 기호(9)지상 일부지상에 분묘 및 제시외타인건물로서 소재하여 이를 감안하여 토지를 평가함.

공부와의 차이

기호(4)는 공부상 묘지이나 현황 잡종지 상태임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역 미상임
2) 기호(1~4,7)토지는 공유토지 중 한옥자지분에 대한평가로서 지분위치특정이 없으므로 평균가액으로 평가하며 기호(3,6)지상 자연생 수목은 토지에 포함평가함
3) 기호(9)토지는 공부상 면적(4,999㎡)과 국토교통부제공 토지e음의 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하나 감정평가목적을 고려하여 공부상 면적으로 감정평가하였으며, 일부에는 타인소유 제시외건물 및 연고미상의 분묘가 소재하여 본 토지의 사용수익에 제한을 받고있어 이를 감안하여 토지를 평가하였으므로 경매 진행시 참고 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3은 지분매각이며, 농지취득자격증명 제출 요하며, 미제출시 매수보증금 미반환.
3. 목록8,9의 일부지상에 분묘소재하여 감안평가 하였으며 이로 인해 분묘기지권성립여지 있음.
4. 목록9의 일부 지상에 타인건물소재하여 감안평가 하였으며 이로 인해 법정지상권 성립 여지 있음.
5. 목록8,9는 2025. 6.11. 한국자산관리공사 공매공고함.
6. 목록9는 공부상 면적(4,999㎡)과 실제면적(3,165.2㎡)이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89에 소재하는 임야로서, 토지 일부 지분 매각 물건입니다.

사건번호는 경주지원 2025타경436 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

토지 면적은 총 5,331.00㎡ (약 1612.7평)이며, 매각 대상은 토지 일부 지분으로 5,078.1㎡ (약 1536.2평)입니다. 건물 면적은 없습니다.

감정가는 174,821,200원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 위치하며, 주변 환경은 국도 인근에 단독주택, 공장, 농경지대(전, 답), 임야 등이 혼재하고 있습니다. 일부 지역은 순수 산간 임야 지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 일부 토지까지 차량 접근이 가능하나, 기호(6) 지역은 차량 접근이 불가하며, 기타 지역은 소형 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 불편한 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 01월 24일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권(을4)입니다.

기타 등기부 요약 상, 소유권 보존 등기(1981-03-23)와 임의경매 개시 결정 등기(2025-06-16)가 확인됩니다.

총 등기부 채권액은 293,500,000원입니다.

임차인 현황 상, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주로 임야, 일부 전, 답, 휴경지, 묘지, 현황 도로 등으로 이용되고 있으며, 주변 지역은 주택, 공장, 농경지대로 구성되어 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석은 어렵지만, 농경지 및 임야 위주의 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 전원 생활 또는 농업 활동에 적합한 환경으로 판단됩니다. 도시 접근성은 다소 낮을 것으로 예상되며, 인근 지역의 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 목록 8, 9 지상 일부에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

* 법정지상권: 목록 9 지상 일부에 타인 소유 건물이 소재하여 법정지상권 성립 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 본 물건은 토지 일부 지분 매각이므로, 지분권자 간의 협의 또는 소송 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 3은 지분 매각이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부상 면적과 실제 면적 상이: 목록 9의 경우, 공부상 면적(4,999㎡)과 실제 면적(3,165.2㎡)에 차이가 있습니다. 감정평가는 공부상 면적으로 진행되었습니다.

* 맹지: 일부 토지(목록 3, 4, 5, 6, 7, 8)는 맹지 상태입니다.

* 현황과 공부상 차이: 기호(4) 토지는 공부상 묘지이나 현황은 잡종지로 이용 중입니다.

* 타인 건물 소재: 목록 9 지상에 타인 소유 건물이 소재하고 있습니다.

* 공매 이력: 목록 8, 9는 2025년 6월 11일에 한국자산관리공사 공매 공고된 이력이 있습니다.

* 주변 공장: 주변에 공장이 소재하고 있어, 해당 공장의 종류 및 환경 영향에 따라 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리의 임야 일부 지분으로, 감정가는 1억 7천만 원대입니다. 다수의 권리 제한 및 이용상 제약 가능성(분묘기지권, 법정지상권, 지분매각, 농지증명 필요 등)이 존재하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 낮은 지역에 위치합니다. 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 맹지, 타인 건물 소재 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 지분 매각 건으로, 향후 토지 활용 계획 또는 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 지분 취득 후 명확한 권리 관계를 확보하고 토지 이용 방안을 모색한다면 잠재적 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 주변 시세, 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 분석해야 하므로 어렵습니다. 본 물건은 여러 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 이를 충분히 고려하여 감정가 대비 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 가치를 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.