나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [2] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경436 [2] 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89 임야 경매

• 사건번호: 2025타경436
• 주소: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89
• 용도: 임야

경주지원 경매3계 2025타경436 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89 | 감정가: 174,821,200원 | 최저가: 122,375,000원 | 용도: 임야

1. 경주지원 2025타경436 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경436 (2)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 모화리 산77-89

용도: 임야

감정가: 174,821,200원

토지면적: 5331.00㎡ (약 1612.7평)

토지지분: 5078.1㎡ (약 1536.3평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리에 산재하여 위치하고 있습니다. 주변 지역은 국도 인근 또는 근거리의 단독주택, 공장, 농경지대(전,답), 임야 등으로 형성되어 있으며, 일부 지역은 순수 산간임야 지대로 이루어져 있습니다. 외동읍 모화리 지역은 경주시의 동남쪽에 위치하며, 산업 단지와 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 도로상황

물건지 일부(1,2)는 인근까지 차량 접근이 가능하지만, 기호(6) 지역은 차량 접근이 어려운 상황입니다. 그 외 지역은 소형 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 불편한 편으로, 자가용 이용이 필수적일 것으로 판단됩니다. 인접 도로 상황으로는 (1,2) 지역은 동측으로 3미터 농로가 있으나, (3,4,5,6,7,8) 지역은 맹지입니다. (9) 지역은 지적상 맹지이나 현황상 노폭 2~3미터의 농로가 통과하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

(1,2) 지역은 일부 제2종일반주거지역 및 자연녹지이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다. (3~5,7~9) 지역은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)입니다. (6) 지역은 농림지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)이며, 역사문화환경보존지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 경주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 농OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 전체 토지의 면적은 5331.00㎡이고, 그중 5078.1㎡가 매각 대상 지분입니다.

3.2. 권리관계 및 특이사항

본 물건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 토지 자체에 분묘기지권, 농지취득자격증명, 법정지상권 등의 권리 관련 이슈가 존재합니다.

주의사항으로, [외동읍 모화리 691-9] 번지 건은 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다. 이는 본건 매각 물건과 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 해당 지역의 농지 관련 규제를 시사합니다.

또한, [외동읍 모화리 산77-73]와 [외동읍 모화리 산77-89] 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, [외동읍 모화리 산77-89] 일부 지상에는 타인 소유 건물이 소재하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이로 인해 감안 평가되었으며, 이는 물건 사용 및 수익에 제한을 줄 수 있는 요인입니다.

[외동읍 모화리 산77-73, 외동읍 모화리 산77-89] 토지에 대해 2025년 6월 11일 한국자산관리공사 공매 공고가 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다.

더불어, [외동읍 모화리 산77-89]의 공부상 면적(4,999㎡)과 실제면적(3,165.2㎡)이 상이하다는 점이 확인되었습니다. 감정평가 시에는 공부상 면적을 기준으로 하였으나, 실제 면적과의 차이는 향후 토지 이용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 임야 및 농경지, 일부 산간임야 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 단독주택 및 공장지대가 혼재되어 있습니다. 상업 시설보다는 산업 시설 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미하며, 상업적 가치보다는 토지 자체의 잠재적 개발 가능성이나 농업, 임업적 활용이 상권 분석의 핵심이 될 것입니다.

5. 생활정보

물건지 주변의 생활 편의 시설은 일부 농경지 및 주택가, 근거리 공장 지역으로 제한적입니다. 경주시 시내까지는 차량으로 약 30~40분 이상 소요될 수 있으며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 소재지 또는 경주시 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 불편하므로 자가용 보유가 필수적인 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 분묘기지권 및 법정지상권의 성립 가능성입니다. 이는 토지 사용 및 처분에 있어 법적 분쟁의 소지가 있으며, 토지 가치를 하락시키는 요인이 됩니다. 또한, 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 일부 맹지인 점, 농지취득자격증명 제출 요건 등은 계약 및 등기 과정에서 추가적인 확인과 노력이 필요합니다. 더불어, 한국자산관리공사 공매 이력이 있다는 점은 시장에서의 매력도가 낮거나 해소되지 않은 문제가 있을 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 외동읍 모화리의 임야로, 주변은 산업 시설과 농경지가 혼재된 지역입니다. 접근성이 다소 낮고 대중교통이 불편하지만, 토지 자체의 넓은 면적과 일부 지역의 용도(자연녹지, 농림지역 등)는 향후 잠재적 활용 가능성을 시사합니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권, 면적 불일치, 맹지, 농지취득자격증명 요구 등 다수의 권리 및 행정적 제약 사항이 존재하여, 매수자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 잠재적 리스크가 크지만, 이를 감안하여 적절한 가격에 낙찰받을 경우 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

첫째, 해당 지역의 개발 가능성 또는 농업, 임업 용도로의 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

둘째, 법정지상권 대상 건물이나 분묘의 소유주와의 협상 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결한다면 토지의 가치를 재평가할 수 있습니다.

셋째, 해당 토지를 인근 토지와 통합하여 활용하거나, 특정 목적(예: 창고, 농장 부지 등)으로 활용하려는 수요가 있다면 고려해볼 만합니다. 다만, 모든 투자 결정은 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 이루어져야 합니다.

법원 정보

경주지원 경매3계