나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10481 [2] 경상북도 경주시 용강동 302-10 다가구주택 경매
매각기일: 2026-03-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10481 [2] 경상북도 경주시 용강동 302-10 다가구주택 경매
- 사건번호: 2025타경10481
- 주소: 경상북도 경주시 용강동 302-10
- 용도: 다가구주택
경주지원 경매3계 2025타경10481 | 소재지: 경상북도 경주시 용강동 302-10 | 감정가: 1,312,814,850원 | 최저가: 918,970,000원 | 용도: 다가구주택
1. 경주 지원 2025타경10481 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 경주지원 2025타경10481 (2)
소재지: 경상북도 경주시 용강동 302-10
물건종별: 다가구주택
감정가: 1,312,814,850 원
토지면적: 365.00㎡ (약 110.41 평)
토지제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 810.05㎡ (약 245.04 평)
건물제시외면적: 29.68㎡ (약 8.98 평)
매각대상: 토지 및 건물 일괄매각
경매구분: 부동산 강제경매
채권자: 박OO
1.2. 물건 소재지 및 주변 환경
본건은 경상북도 경주시 용강동 용강초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트단지, 일반 주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 일부 지역의 경우 농경지, 농촌 주택, 축사 등이 혼재된 환경도 설명되고 있습니다.
1.3. 교통 상황
본건까지 차량 접근이 가능하며, 소형 차량의 경우 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 일부 진입로의 경우 차량 접근이 제한적일 수 있다는 언급도 있습니다.
1.4. 토지 이용 현황
토지는 사다리형에 가까운 형태로, 일부는 성토된 전(밭)이며 일부는 콘크리트 포장 도로로 이용 중입니다. 토지 일부는 약 1미터 깊이로 절토된 상태이며, 북측 일부는 타인 점유 하에 마당 및 채소밭으로 이용되고 있습니다. 또한, 북측 일부는 답(논)으로 이용되고 있으며, 상단부 답보다 약 2.5미터 높습니다. 토지 공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 일부 도로로 이용되고 있습니다.
1.5. 인접 도로 상태
본건 토지는 지적도상 도로와의 접면에 다소 차이가 있으며, 일부 구간은 성토된 전 상태로 이용 중입니다. 또한, 지적도상 맹지인 구간도 있으나, 서측으로는 폭 약 6미터, 동측으로는 폭 약 3미터 정도의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 이루어지고 있습니다.
1.6. 토지이용계획 및 제한사항
본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 일부 토지에는 생산녹지지역, 자연녹지지역 등이 포함되어 있습니다.
1.7. 토지 제시 외 물건
토지에 대한 제시목록 외의 물건은 없습니다.
1.8. 공부와의 차이 (토지)
본건 토지의 공부상 지목은 전이나, 실제 현황은 전 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 일부 구간은 현황 전 및 답으로 이용되고 있습니다.
1.9. 기타 참고사항 (토지)
임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.
1.10. 건물 구조 및 상태
본 건물은 2016년 4월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 타일, 벽돌 치장 등으로 마감되었으며, 내벽과 바닥은 벽지, 타일 및 각종 바닥재로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.
1.11. 건물 이용 현황
건물은 공부상 소매점으로 등기되어 있으나, 실제로는 다가구주택 및 소매점(음식점, 미용실 등)으로 이용되고 있습니다.
1.12. 건물 설비 내역
건물 내에는 기본적인 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
1.13. 건물 부합물 및 종물
제시외 건물(ㄱ)이 소재하는 것으로 파악됩니다.
1.14. 공부와의 차이 (건물)
건물의 용도가 등기사항전부증명서상 소매점으로 되어 있으나, 실제로는 다가구주택 및 소매점으로 복합적으로 이용되고 있습니다.
1.15. 기타 참고사항 (건물)
임대관계는 미상이며, 기타 특이사항은 없습니다.
1.16. 입지 조건
본건은 경주시 용강동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치하며, 용강초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 아파트 단지, 일반 주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.
1.17. 권리 분석
본건은 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 박OO입니다. 경매 절차상 모든 이해관계인의 권리관계는 매각으로 소멸될 예정이나, 인수해야 할 권리나 추가적인 부담이 있는지에 대한 상세한 분석은 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 채권/채무 관계 및 각종 제한 사항에 대한 완전한 파악이 어렵습니다.
1.18. 상권 분석
본건이 위치한 용강동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 근린생활시설이 발달한 지역으로 보입니다. 건물의 실제 용도가 다가구주택과 소매점(음식점, 미용실 등)으로 사용되고 있다는 점은 상업적 가치가 있음을 시사합니다. 용강초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 소매업종의 잠재력이 있을 수 있습니다.
1.19. 생활 정보
인근에 용강초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 아파트 단지, 일반 주택, 근린생활시설 등이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됩니다. 도시가스, 상하수도 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.
1.20. 잠재적 리스크
1. 공부와 실제 이용 현황의 차이: 건물의 용도가 공부상 소매점이나 실제는 다가구주택 및 소매점으로 혼재되어 있어, 추후 용도 변경이나 이에 따른 행정적 조치 가능성을 확인해야 합니다.
2. 토지 이용 및 현황의 복잡성: 토지 일부가 타인에게 점유되어 있고, 지적도상 맹지인 구간이 있으며, 도로와의 접면 상태가 일부 복잡한 부분이 있어 토지 경계 및 이용에 관한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.
3. 제시외 건물 존재: 제시외 건물(ㄱ)의 현황 및 법적 지위에 대한 확인이 필요합니다.
4. 임대 관계 미상: 건물 내 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
5. 주변 환경의 혼재: 일부 지역에 농경지, 축사 등이 언급되어 있어, 혐오시설의 존재 여부 및 악취, 소음 등 환경적 영향을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.
1.21. 종합 의견
본건 경상북도 경주시 용강동 302-10 물건은 다가구주택과 소매점 용도로 사용되는 복합 건물로, 학교 및 주거, 상업 시설이 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 공부와 실제 이용 현황의 차이, 토지의 복잡한 이용 및 점유 관계, 제시외 건물 존재, 임대 관계 미확인 등은 투자 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 특히, 토지의 맹지 여부, 도로 접면 상황, 타인 점유 부분을 명확히 파악하고, 건물 명도 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
1.22. 투자 포인트
1. 복합 용도 건물: 주거와 상업 시설의 복합 운영을 통해 안정적인 임대 수익과 더불어 상업적 가치를 동시에 추구할 수 있습니다.
2. 초등학교 인접: 용강초등학교 인근이라는 점은 안정적인 주거 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.
3. 잠재적 시세 상승 가능성: 해당 지역의 개발 현황 및 향후 전망에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 서류 검토를 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.
법원 정보
경주지원 경매3계