나이스옥션 법원경매 창원 2025타경437 [2] 경상남도 창원시 성산구 상남동 97-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)
본건은 경남 창원시 의창구 북면 감계리에 소재하며 부근은 산간 농경지대로서 주위환경 보통입니다.

기호(2)
본건은 경상남도 창원시 상산구 상남동에 소재하며 부근은 주택 및 상가 혼용지대 등로서 주위환경 보통입니다.

교통상황

기호(1),(2)
본건까지 차량 출입 불가능하며 제반교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 과수원입니다.
기호(2) : 가장형 토지로서 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)
지적도상 맹지이나 소폭의 농로가 개설되어 있습니다.

기호(2)
북동측 및 남동측으로 소로한면 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
자연녹지지역
가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

기호(2)
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(상남지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(외동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(1) : 과수목(단감나무 약130주)이 식재되어 있습니다.
기호(2) : 후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1),(2)
없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1),(2)
임대관계 : 미상입니다.
기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서
외 벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

기호(3) : 공부상 단독주택 및 지하주자장 입니다.
※현장실사시 이해관계인의 부재로 내부는 조사치 못하였으나 통상적인 이용상황 및
평가사례, 탐문조사에 의하였는 바 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

난방설비 갖추고 있습니다.
위생시설 구비하고 있습니다.

부합물 및 종물

5동이 소재합니다.
(후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조하시기 바랍니다.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물 포함
- 대항력 있은 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경437 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 97-10

건물 신주소: 경상남도 창원시 성산구 단정로44번길 14 (상남동)

용도: 단독주택

건축물 사용승인일: 2004년 03월 10일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물, 지하 1층

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 사천축산업협동조합 (사OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재 가능성, 제시외 건물 포함 (51.20㎡)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 770,417,490 원

토지면적: 260.10㎡ (약 78.7평)

건물면적: 356.33㎡ (약 107.8평) (연면적)

제시외 건물면적: 51.20㎡ (약 15.5평)

토지건축비율 (BC): 49.55%

용적률 (FAR): 90.77%

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동에 위치하며, 주변은 주택과 상가가 혼재된 지역입니다. 이는 주거와 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건은 북동측 및 남동측으로 소로(폭 8~10m)와 각각 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 경매의 말소기준권리(을1)는 2020년 1월 17일 접수된 사천축산업협동조합의 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸되며, 특별한 경우를 제외하고는 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사풍주디앤씨 (주식회사풍 )

* 보증금: 10,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2013년 12월 23일

* 대항력: 있음

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 주식회사풍주디앤씨이며, 보증금 1,000만원이 존재합니다. (주식회사풍 ).

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,490,000,000 원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 창원시 성산구 상남동은 창원의 주요 도심 중 하나로, 주거 기능과 상업 기능이 발달한 지역입니다. 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 부동산 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 상세한 상권 분석 및 경쟁 업종 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상권 데이터 분석이 필요합니다. (본 보고서에서는 제공된 정보 및 일반적인 지리적 특성에 기반하여 작성되었습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 주변에는 외동초등학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)으로 지정된 지역 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(주식회사풍 )이 존재하며, 보증금 1,000만원에 대한 인수 여부 및 명도 과정에서의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 부대시설

건물 내부는 현장 실사 시 이해관계인 부재로 조사가 이루어지지 못하였으며, 통상적인 상황 및 평가사례, 탐문 조사에 의거하여 평가되었습니다. 따라서 실제 건물 상태는 다를 수 있으며, 경매 진행 시 이에 대한 추가 확인 및 적절한 조치가 요구됩니다. 제시외 건물(51.20㎡) 또한 포함 매각되므로 이에 대한 처리 계획이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 관련

제공된 감정평가서 요약 정보 중 '기호(1)'에 대한 내용은 본건 소재지(상남동)와 다른 지역(의창구 북면 감계리)의 토지에 대한 설명으로 보입니다. 이는 본건과는 무관한 정보로 판단되며, 본건은 '기호(2)'의 설명(상남동, 건부지, 제1종일반주거지역 등)에 해당하는 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 상남동에 위치한 단독주택으로, 주거와 상업 기능이 공존하는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 양호한 교통 및 생활 편의성을 기대할 수 있으며, 법적으로 인수할 권리가 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 상태 미확인 등의 리스크 요소를 고려해야 합니다. 제시외 건물 포함 매각 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 상남동이라는 우수한 입지 조건

* 토지 및 건물 규모 대비 양호한 감정가

* 법적 인수 부담 없는 권리 관계

* 단독주택 또는 상가주택 등 다양한 활용 가능성 (토지 이용계획에 따라)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 770,417,490 원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 주변 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 해당 물건의 정확한 내부 상태 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황 및 개별 물건 특성에 따라 달라집니다.

이 물건의 경우, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 내부 상태 미확인 등 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 시세 분석을 위해서는 주변 실거래가 자료 및 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.