나이스옥션 법원경매 천안 2025타경497 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 기마 · 평가일 2025.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1486 소재 ""롯데마트"" 동측 인근에 소재하는 '프라
지움 10차 아파트' 1층 106호 상가 및 1층 107호 상가로서, 부근은 대로변을 따라 상가가
소재하며, 후면 숙박시설, 소규모 상가, 오피스텔 및 아파트 단지의 혼합지로 주위 상업적
환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소 및 1호선 두정역이 소재하여
대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 제1층 제106호 및 제107호로
(사용 승인일 2018.08.24.)

외벽 : 석재타일, 복합 판넬, 몰탈위 페인팅
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감
창호 : 강화 유리 및 샤시 마감.

이용상태

집합건축물대장상 106호 제2종근린생활시설(일반음식점). 107호 제2종근린생활시설(일반
음식점)이나 현황 106호 일등부동산, 107호 온담상조로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 지하주차장 설비, 승강기 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인근 도로와 등고 평탄하며, 공동주택(아파트), 업무시설 및 근린생활
(상업용) 등 복합적인 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선, 북측으로 소규모 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구
), 대로1류(폭 35m∼40m)(대로1-6)(접함),소로1류(폭 10m∼12m)(접함),중로2류(폭 15m∼20m)
(접함)

가축사육제한구역(2022-07-26)(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

집합건축물대장상 106호 제2종근린생활시설(일반음식점). 107호 제2종근린생활시설(일반
음식점)이나 현황 106호 일등부동산, 107호 온담상조로 이용 중으로서 경매 진행 및 참여시
유의 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

2. 본건 구분점포 중 제1층 제106호, 제1층 제107호는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한
법률」에 따른 구조상 독립적으로 구분된 집합건물로서, 경계벽이 설치되는 등 개별물건
으로서 구조적 독립성이 인정되는 물건이며, 근처 호별 배치 상태 등을 통하여 확인하였
으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현황상 '온담상조'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 천안지원 2025타경497 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층 107호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점))

* 감정가: 617,000,000원

* 토지면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

* 토지지분: 12.7645㎡ (약 3.86평)

* 건물면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

* 건물지분: 63.5598㎡ (약 19.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아산축산업협동조합

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1.1. 입지조건

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* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433번지, 프라지움10차아파트 1층 107호에 소재합니다. 본건은 롯데마트 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 대로변을 따라 상가가 밀집해 있으며, 후면에는 숙박시설, 소규모 상가, 오피스텔 및 아파트 단지가 혼합된 지역으로 상업적 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 있고 1호선 두정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 속해 있습니다. 대로1류(폭 35m∼40m), 소로1류(폭 10m∼12m), 중로2류(폭 15m∼20m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역입니다.

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1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2018년 8월 29일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,899,224,857원 (근저당 442,000,000원, 가압류 1,457,224,857원, 임의경매 892,899,991원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 송 는 대항력이 없으나, 보증금 600만원이 존재하므로 배당 여부를 확인해야 합니다.

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1.3. 상권분석

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* 본건은 천안시 서북구 성정동의 핵심 상업지구 내에 위치하고 있습니다. 롯데마트 동측 인근에 자리하고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 대로변을 따라 다양한 상업시설이 밀집해 있으며, 배후에 주거 및 업무 시설이 혼합되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.4. 생활정보

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* 교통: 1호선 두정역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 교통이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 롯데마트가 인근에 위치하며, 상업지역 내에 있어 은행, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 본건(107호)은 현재 '온담상조'로 이용 중입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정이나 향후 업종 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 권리: 송 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 600만원이 존재하며 배당 절차를 정확히 파악해야 합니다.

* 집합건물의 특성: 본건은 구조상 독립성이 인정되는 구분건물이지만, 실제 경계벽 상태 등 현장 확인이 필요합니다.

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1.6. 종합 의견

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본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동의 우수한 입지에 소재한 근린상가로, 롯데마트 인근이라는 지리적 이점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 신축급에 속하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 안전한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 임차인과의 관계 등은 낙찰 후 명도 과정에서 주의 깊게 다루어야 할 부분입니다. 전반적으로는 안정적인 상권 내 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 중심 상업지구 내 핵심 입지: 롯데마트 인근 대로변에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 가치: 성정동 일대는 꾸준한 개발과 함께 상권이 활성화되고 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가(617,000,000원)를 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 실거래가, 현재 상권의 임대료 수준, 명도 예상 비용, 그리고 본건의 정확한 현황(이용 상태, 내부 시설 등)을 면밀히 파악하기 위한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 권리 분석상 인수할 보증금은 없으므로, 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.