나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1417 [1] 충청남도 공주시 계룡면 유평리 362-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 공주시 계룡면 유평리 소재 "방천골전원주택단지" 내에 위치하며, 부근은 획지 및 가로망이
정비된 신흥 주택지대로서, 자연림하단 구릉지를 정비하여 전원주택단지로 조성하였으며, 인근으로는 자연부락,
경지정리된 농지, 계룡면소재지, 계룡저수지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설과의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1) 사다리형의 완경사 토지이며, 주거나지 상태임.
■ 일련번호 2) 부정형의 완경사 토지이며, 창고용 건부지로 이용중임.
■ 일련번호 3) 사다리형의 완경사 토지이며, 주거나지 상태임.
■ 일련번호 4,5) 2필 1단의 삼각형 완경사 토지이며, 업무용 건부지로 이용중임.
■ 일련번호 7) 세장형의 완경사 토지이며, 주거나지 상태임.
■ 일련번호 8) 부정형의 완경사 토지이며, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1) 북동측으로 6m 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.
■ 일련번호 2,3,8) 남동측으로 6m 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.
■ 일련번호 4,5) 북측으로 6m 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.
■ 일련번호 7) 남서측으로 4m 정도의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1-5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
■ 일련번호 7,8) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨.지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

일련번호 1,2,3,7,8) 토지는 공부상 지목이 "답" 및 "임야"이나, 현황은 전원주택 조성된 "잡종지"(주거나지)
상태이며, 일련번호 2) 토지는 현황 "창고부지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로,
외벽 : 석재타일 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설 용도임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨.지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제1종근린생활시설 용도이나, 일부는 외부계단 용도 및
경량철골조 창고 용도인 바, 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 제외. 최저매각가격은 매각에서 제외하는 제시외 건물 및 수목으로 인하여 제한받는 가격임
목록1~3 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2024타경1417 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 유평리 362-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,907,397,500원

* 토지면적: 3557.00㎡ (약 1076.02평)

* 건물면적: 180.05㎡ (약 54.46평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 탄동농업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여지 있음, 공동담보 물건.

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목은 제외되며, 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤음. 목록 1~3 토지 취득 시 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 유평리 소재 "방천골 전원주택단지" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 획지와 가로망이 정비된 신흥 주택지대로, 자연림 하단의 구릉지를 정비하여 조성된 전원주택단지입니다. 인근에는 자연부락, 경지 정리된 농지, 계룡면 소재지, 계룡저수지 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설과의 거리 및 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 일련번호 1, 7, 8) 토지는 주거지 상태입니다.

* 일련번호 2) 토지는 창고용 부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3) 토지는 주거지 상태입니다.

* 일련번호 4,5) 토지는 업무용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 형태 및 경사

대부분 완경사 지형이며, 토지별로 사다리형, 부정형, 삼각형 등 다양한 형태를 보입니다.

2.5. 인접 도로

물건지별로 북동측, 남동측, 북측, 남서측으로 6m 또는 4m의 아스팔트 또는 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.6. 토지이용계획

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속하며, 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2020년 3월 4일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 토지와 건물 모두 소유권은 주식회사번영으로 이전되었으며, 다수의 권리가 설정되었으나 임의경매 개시 결정에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 총 채무액

등기부채권 총액은 1,157,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (법정지상권 성립 여지 있음)

3.4. 임차인 현황

* (주)산수화, 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원. 대항력 없음.

* (주)엔시, 장 : 보증금 20,000,000원, 차임 100,000원. 전입일자 2024-07-12, 확정일자 2025-02-03. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-10-20. 대항력 없음.

3.5. 인수 가능한 보증금

0원. (모든 임차인이 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 입지 특성

본 물건은 "방천골 전원주택단지" 내에 위치하여 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 근린생활시설 용도로 건축되어 상업적 운영 또한 가능합니다.

4.2. 주변 환경

신흥 주택지대로서 지속적인 개발 가능성이 있습니다. 인근 농지 및 자연환경은 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

4.3. 수요 예측

전원주택단지 거주민을 대상으로 한 지역 편의시설로서의 수요와, 주변 지역 상권을 활용할 수 있는 잠재적 고객층이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능하나 다소 불편할 수 있습니다.

5.2. 편의시설

계룡면 소재지에 기본적인 편의시설이 위치하고 있으며, 계룡저수지가 인접해 있어 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득 관련

본 물건 중 일부(목록 1~3)는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미발급 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 법정지상권

등기부상 지상권이 설정되었던 이력이 있으며, 법정지상권 성립 여지가 있어 건물 소유권 및 토지 이용에 관한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 "답" 및 "임야"이나, 현황은 "잡종지"(주거지) 및 "창고부지" 상태로 이용되고 있어 지목 변경이 필요할 수 있습니다.

* 건물: 공부상 제1종근린생활시설이나, 일부 외부 계단 및 경량철골조 창고 용도로 이용 중이어서 용도 변경 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

일괄매각 대상에서 제외되며, 최저매각가격에 반영되었으므로 낙찰자가 인수할 경우 별도의 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 건축법규 및 개발 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 관련 법규에 따른 개발 제한이 존재하므로, 신축 또는 증축 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

6.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전원주택단지 내에 위치한 근린생활시설 및 토지로, 개발 잠재력과 현재 이용 가치를 동시에 지니고 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여지, 공부와의 차이 등 복합적인 권리 관계와 규제 사항을 철저히 분석하고 고려해야 합니다. 신중한 접근과 철저한 사전 조사, 그리고 법률 및 행정적 검토가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전원주택단지 배후 수요: 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 안정적인 수익 창출 가능성.

* 개발 잠재력: 성장관리계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 토지 활용 다양성: 주거, 상업, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 토지.

* 자연 친화적 환경: 계룡저수지 인근의 쾌적한 자연 환경.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 법정지상권 및 농지취득자격증명 관련 리스크 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 분석 및 현장 조사를 통해 산정되어야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요소이나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. (추후 심층 분석 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.