나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1448 [2] 충청남도 공주시 우성면 동대리 산44-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 공주시 우성면 동대리 소재 "뒷골" 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 부근은 산간
농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있으며, 북측 인근으로는 서산-영덕간고속도로가 통과하고, 남측 인근으로는
초지 및 축사 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 거리 및 편익성 등으로 보아 대중교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1) 부정형의 완경사 토지이며, 잡종지 및 휴경지 상태임.
■ 일련번호 2) 부정형의 완경사 토지이며, 대부분 휴경지 상태임.

인접 도로상태

공히, 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-06-11)<도로법>, 영농여건불리농지임.
■ 일련번호 2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2015-06-11)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 지상에 연접한 "유니언팜" 소유로 탐문되는 철재펜스가 소재함.

공부와의 차이

■ 일련번호 1) 공부상 지목이 "전"이나, 현황은 "잡종지" 및 "휴경지" 상태임.
■ 일련번호 2) 공부상 지목이 "임야"이나, 현황은 대부분 "휴경지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경1448 (2)

소재지: 충청남도 공주시 우성면 동대리 산44-10

용도: 임야 (토지)

면적: 510.00㎡ (약 154.27평)

감정가: 17,850,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

주변 환경:

대상 물건은 충청남도 공주시 우성면 동대리 소재 "뒷골" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 산간 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 북측 인근으로는 서산-영덕간고속도로가 통과하고, 남측 인근으로는 초지 및 축사 등이 산재하는 지역입니다.

교통 상황:

본건 인근까지 차량 진입은 가능하며, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 거리와 편익성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

일련번호 1)은 부정형의 완경사 토지이며, 현재 잡종지 및 휴경지 상태입니다.

일련번호 2) 역시 부정형의 완경사 토지이며, 대부분 휴경지 상태입니다.

인접 도로 상태:

본 건 토지들은 모두 맹지로서 별도의 도로에 직접 접해 있지 않습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

일련번호 1)은 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역, 영농여건불리농지입니다.

일련번호 2)는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 14일에 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정(2024타경1448)입니다.

등기부상 권리 현황:

등기부에는 소유권 이전, 강제경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 기록되어 있으며, 이들 중 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. (다만, '지상권개요'에 대한 언급이 있으나 구체적인 내용은 없습니다.)

임차인 현황:

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 총 인수 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

주의사항:

임대 관계가 미상이므로, 추후 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 토지 이용 현황:

해당 토지 주변은 주로 산간 농경지와 자연림으로 구성되어 있으며, 일부 초지 및 축사가 산재해 있습니다. 북쪽으로는 고속도로가 통과합니다.

주변 시설:

대상 물건지 주변 지역은 농경지, 임야, 축사 등이 주를 이루고 있으며, 공주시는 역사 유적지(공산성, 국립공주박물관 등) 및 자연 학습 공간(금학생태공원, 자연학습치유정원 등) 등 관광 자원을 보유하고 있습니다. 과거 지역 개발 과정에서 재활용선별센터와 같은 시설 유치와 관련하여 주민 반대 등 지역 내 갈등이 있었던 사례가 검색되었습니다. 또한, 특정 지역에서 방치 폐기물 처리 문제가 발생했던 기록이 있으나, 대상 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 있다고 특정하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근 취락 및 버스 정류장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주거 환경:

주변이 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

해당 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지로서, 건축 또는 개발 시 인접 토지와의 사용 승낙 또는 토지 이용의 제약이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치:

일련번호 1)은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지 및 휴경지'이며, 일련번호 2)는 공부상 '임야'이나 현황은 '휴경지' 상태로, 실제 이용 현황과 공부상 지목 간 차이가 있습니다.

토지 이용 제한:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 물건:

일련번호 1) 토지 지상에 연접한 철재펜스가 소재하는 것으로 파악되며, 소유 관계 및 처리 방안에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 충청남도 공주시 우성면 동대리 소재의 계획관리지역 임야로서, 농경지 및 자연림과 인접한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 본 건 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 현재 실제 이용 현황과 공부상 지목이 상이하고, 가축 사육 제한, 접도 구역 등 다양한 개발 제한 사항이 있어 재산권 행사에 제약이 따르는 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

계획관리지역으로서의 잠재적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. 맹지라는 점은 개발의 제약 요인이 되지만, 향후 인접 토지와의 협의를 통해 도로 문제를 해결한다면 활용 가치가 증대될 수 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이를 이용한 가격 메리트를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 물건의 감정가(17,850,000원)와 현재 시장 상황, 그리고 대상 물건의 맹지, 지목 불일치, 개발 제한 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경1448 (2)

소재지: 충청남도 공주시 우성면 동대리 산44-10

용도: 임야 (토지)

면적: 510.00㎡ (약 154.27평)

감정가: 17,850,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지매각

2. 입지조건

주변 환경:

대상 물건은 충청남도 공주시 우성면 동대리 소재 "뒷골" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 산간 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 북측 인근으로는 서산-영덕간고속도로가 통과하고, 남측 인근으로는 초지 및 축사 등이 산재하는 지역입니다.

교통 상황:

본건 인근까지 차량 진입은 가능하며, 인근 취락 및 노선버스 정류장 등으로의 거리와 편익성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용 상태:

일련번호 1)은 부정형의 완경사 토지이며, 현재 잡종지 및 휴경지 상태입니다.

일련번호 2) 역시 부정형의 완경사 토지이며, 대부분 휴경지 상태입니다.

인접 도로 상태:

본 건 토지들은 모두 맹지로서 별도의 도로에 직접 접해 있지 않습니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

일련번호 1)은 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역, 영농여건불리농지입니다.

일련번호 2)는 계획관리지역, 성장관리구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 접도구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 14일에 접수된 농업협동조합중앙회의 강제경매 개시결정(2024타경1448)입니다.

등기부상 권리 현황:

등기부에는 소유권 이전, 강제경매, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 기록되어 있으며, 이들 중 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되며, 총 인수 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

주의사항:

임대 관계가 미상이므로, 추후 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 토지 이용 현황:

해당 토지 주변은 주로 산간 농경지와 자연림으로 구성되어 있으며, 일부 초지 및 축사가 산재해 있습니다. 북쪽으로는 고속도로가 통과합니다.

주변 시설:

대상 물건지 주변 지역은 농경지, 임야, 축사 등이 주를 이루고 있으며, 공주시는 역사 유적지(공산성, 국립공주박물관 등) 및 자연 학습 공간(금학생태공원, 자연학습치유정원 등) 등 관광 자원을 보유하고 있습니다. 과거 지역 개발 과정에서 재활용선별센터와 같은 시설 유치와 관련하여 주민 반대 등 지역 내 갈등이 있었던 사례가 검색되었습니다. 또한, 특정 지역에서 방치 폐기물 처리 문제가 발생했던 기록이 있으나, 대상 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 있다고 특정하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근 취락 및 버스 정류장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주거 환경:

주변이 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

맹지:

해당 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지로서, 건축 또는 개발 시 인접 토지와의 사용 승낙 또는 토지 이용의 제약이 발생할 수 있습니다.

현황과 공부상 지목 불일치:

일련번호 1)은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지 및 휴경지'이며, 일련번호 2)는 공부상 '임야'이나 현황은 '휴경지' 상태로, 실제 이용 현황과 공부상 지목 간 차이가 있습니다.

토지 이용 제한:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 물건:

일련번호 1) 토지 지상에 연접한 철재펜스가 소재하는 것으로 파악되며, 소유 관계 및 처리 방안에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 충청남도 공주시 우성면 동대리 소재의 계획관리지역 임야로서, 농경지 및 자연림과 인접한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 본 건 토지는 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 현재 실제 이용 현황과 공부상 지목이 상이하고, 가축 사육 제한, 접도 구역 등 다양한 개발 제한 사항이 있어 재산권 행사에 제약이 따르는 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

계획관리지역으로서의 잠재적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. 맹지라는 점은 개발의 제약 요인이 되지만, 향후 인접 토지와의 협의를 통해 도로 문제를 해결한다면 활용 가치가 증대될 수 있습니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 차이를 이용한 가격 메리트를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 물건의 감정가(17,850,000원)와 현재 시장 상황, 그리고 대상 물건의 맹지, 지목 불일치, 개발 제한 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

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