나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22506 [2] 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22506 [2] 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경22506
• 주소: 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1
• 용도: 임야

공주지원 경매2계 2024타경22506 | 소재지: 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1 | 감정가: 2,146,410,000원 | 최저가: 1,502,487,000원 | 용도: 임야

1. 공주지원 2024타경22506 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경22506 (2)

소재지: 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1

용도: 임야

감정가: 2,146,410,000원

토지면적: 429,282.00㎡ (약 129,863.96평)

토지지분: 429,282㎡ (약 129,863.96평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지매각

특이사항: 분묘기지권, 연고미상의 분묘(수기) 소재함

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 정안면 소재 "프린세스CC" 남서측 및 남측에 위치하고 있습니다. 주변은 산지와 농지를 중심으로 농가주택들이 분포하고 있어 전형적인 농촌 지역의 모습을 띠고 있습니다.

차량 접근은 일부 필지(정안면 인풍리 441-3, 태성리 산22-1)에 한해 가능하며, 이 필지들은 포장된 도로에 접해 있습니다. 그러나 나머지 토지는 맹지여서 차량의 접근이 매우 어려운 것으로 파악됩니다.

대중교통 접근성은 열악한 편으로, 시내버스 승강장이 근거리에 위치하고 있으나 배차 간격이나 노선 편의성을 고려할 때 차량이 없는 거주자에게는 불편할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 권리 사항은 "분묘기지권"이 존재하며, "연고미상의 분묘(수기)"가 다수 소재하고 있다는 점입니다. 이는 토지 이용 및 개발 시 분묘 이장, 소유권 행사 등에 있어 법적, 실질적 제약을 야기할 수 있는 중요한 요소입니다. 경매 절차상 해당 분묘에 대한 권리 관계 및 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지구에 걸쳐 있으며, 주로 산지와 농지로 이루어진 농촌 지역입니다. 주변에 "프린세스CC"가 위치하여 일부 레저 및 관광 관련 시설과의 연계 가능성은 있으나, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 따라서 상권 형성은 미미하며, 생활 편의 시설보다는 농업이나 전원생활과 관련된 시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족한 편입니다. 농촌 지역 특성상 자가용이 생활의 필수품이 될 가능성이 높습니다. 인근 마을의 기본적인 편의시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 전반적으로 생활의 편리성보다는 자연 친화적인 환경을 우선시하는 거주자에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 연고 미상의 분묘가 다수 소재하고 있어 분묘기지권 행사 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지의 개발, 매매, 이용 등 모든 과정에서 발생할 수 있는 가장 큰 문제입니다.

둘째, 다수의 필지가 맹지이며 차량 접근성이 낮아 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다. 또한 대중교통 접근성도 열악합니다.

셋째, 보전관리지역, 농림지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 임업용산지, 준보전산지 등 여러 행위 제한이 존재합니다.

넷째, 일부 필지의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '임야' 상태로, 지목 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

다섯째, 해당 토지가 전원개발사업구역에 포함되어 있으며, 도면에 표기되지 않은 국가기간시설이 있을 수 있어 개발 시 추가적인 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충남 공주시의 광대한 임야 물건으로, 비교적 넓은 면적을 소유할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 연고 미상의 다수 분묘 존재, 맹지 및 낮은 접근성, 다양한 토지이용계획상의 제한, 공부상 불일치 등 해결해야 할 과제가 산적해 있습니다. 현재 상태로는 명확한 목적을 설정하고 개발하기보다는, 이러한 제약 요인들을 어떻게 극복할 수 있는지에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건에 대한 투자는 다음과 같은 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

가장 중요한 투자 포인트는 다수의 분묘 문제를 어떻게 합법적이고 현실적으로 해결할 수 있는지 여부입니다. 이장 협의, 법적 절차 진행 등을 통해 문제를 해결한다면 토지 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

두 번째는 장기적인 시각에서의 토지 가치 상승 기대입니다. 혐오시설이 없는 자연환경 속에 위치한 대규모 토지로서, 향후 지역 개발이나 가치 상승 가능성을 염두에 둔다면 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본건은 개인의 휴양림 조성, 산림 자원 활용 등 특정 목적을 가진 투자자에게 더 적합할 수 있으며, 어떠한 경우든 투자 전 철저한 현장 조사, 법률 및 행정 검토가 필수적입니다. 주변 지역의 개발 계획이나 토지 이용 현황 등을 종합적으로 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

공주지원 경매2계