나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22506 [2] 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 정안면 소재 "프린세스CC" 남서측 및 남측에 위치하고 있으며, 산지 및 농지를 중심으로 농가주택들이 소재하고 있음.

교통상황

-. 정안면 인풍리 441-3 및 태성리 산22-1 번지는 차량의 접근이 가능하며, 기타 토지는 맹지로서 차량의 접근이 어려운 것으로 확인됨.

-. 시내버스 승강장이 근거리에 위치하고 있기에 대중교통의 접근성은 열악함

형태 및 이용상태

가. 정안면 태성리 175 : 부정형으로 토지임야 상태임

나. 정안면 태성리 175-2 : 부정형으로 토지임야 상태임

다. 정안면 인풍리 441-3 : 세장형으로 전 기타 상태임.

라. 정안면 태성리 176-1 : 부정형으로 토지임야 상태임

마. 정안면 태성리 257 : 부정형으로 토지임야 상태임

바. 정안면 태성리 산22-1 : 부정형으로 자연림 상태임

인접 도로상태

가. 정안면 인풍리 441-3 및 태성리 산22-1 번지는 포장된 도로에 접함

나. 기타 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

가. 정안면 태성리 175 : 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지

나. 정안면 태성리 175-2 : 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지

다. 정안면 인풍리 441-3 : 농림지역,가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

라. 정안면 태성리 176-1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

마. 정안면 태성리 257 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

바. 정안면 태성리 산22-1 : 농림지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(임업용산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>,<추가기재>해당지번 중 482㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력 통신 가스 등 공고의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.

제시목록 외의 물건

정안면 인풍리 441-3 : 제시외건물이 존재함.

공부와의 차이

가. 정안면 태성리 175 : 공부상 "전" 이나 현황 "토지임야" 상태임

나. 정안면 태성리 175-2 : 공부상 "전" 이나 현황 "토지임야" 상태임

다. 정안면 인풍리 441-3 : 없음

라. 정안면 태성리 176-1: 공부상 "전" 이나 현황 "토지임야" 상태임

마. 정안면 태성리 257 : 공부상 "전" 이나 현황 "토지임야" 상태임

바. 정안면 태성리 산22-1 : 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

연고미상의 분묘(수기) 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 공주지원 2024타경22506 (2)

소재지: 충청남도 공주시 정안면 태성리 산22-1

용도: 임야

감정가: 2,146,410,000원

토지면적: 429,282.00㎡ (약 129,856평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본 건은 충청남도 공주시 정안면 소재 "프린세스CC" 남서측 및 남측에 위치하고 있으며, 주변은 산지 및 농지를 중심으로 농가주택들이 소재한 지역입니다.

토지 중 정안면 인풍리 441-3번지와 태성리 산22-1번지는 차량 접근이 가능한 포장도로에 접해 있으나, 그 외 토지들은 맹지로서 차량 접근이 어려운 것으로 확인됩니다.

대중교통 접근성은 근거리에 시내버스 승강장이 위치하고 있어 다소 열악한 편입니다.

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 박OO입니다.

인수해야 할 권리사항으로는 을구 1~4번 지상권등기 (1996.4.25. 등기)가 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 현황 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다. 특히, 연고미상의 분묘가 수기 소재하고 있음을 유의해야 합니다.

등기부등본 상 을구 8번 근저당권(공주시산림조합, 675,000,000원)이 말소기준권리로, 이를 포함한 해당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

정안면 인풍리 441-3번지에는 제시외건물이 존재합니다.

일부 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '토지임야' 상태로, 공부와의 차이가 있습니다.

4. 상권분석

본 건은 임야 위주의 토지로서 인근에 "프린세스CC"가 위치하고 있으며, 주로 농가주택이 분포된 전원 농촌 지역입니다.

상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있어 일반적인 상권 형성은 미흡한 상태입니다.

자연환경 및 휴양 시설(프린세스CC, 글램핑장 등)과의 연계 가능성은 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 전원적인 환경을 갖추고 있으며, 산림과 농지가 분포하고 있습니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 내 기본적인 생활 편의는 농가주택 등을 중심으로 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

차량 접근성이 일부 제한되는 토지가 있어 생활 편의시설 이용 시 차량 통행이 용이한 도로 접근성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

연고미상의 분묘가 다수 소재하고 있어, 추후 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

인수해야 하는 선순위 지상권이 존재하며, 이로 인해 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

일부 토지가 맹지로서 차량 접근성이 매우 열악하며, 이는 토지 활용 가치를 저하시킬 수 있습니다.

대중교통 접근성이 부족하여 교통 이용에 불편함이 예상됩니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

공부상 지목과 현황이 다른 토지가 존재하여, 추후 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

정안면 인풍리 441-3번지에 제시외건물이 존재하며, 이에 대한 처리 방안이 필요합니다.

지역 내 민간 폐기물 처리업체가 수도권 폐기물의 중간 선별 작업을 수행하고 있어, 이에 따른 잠재적인 환경 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. (관련 언론 보도 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 광대한 면적의 임야로, 감정가는 높게 책정되어 있습니다. 그러나 여러 필지로 이루어져 있고 일부 맹지, 분묘 소재, 인수해야 하는 선순위 지상권 등 권리 및 현황 상의 제약이 많아 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 분묘 관련 문제는 인수에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 전원 개발 사업 구역에 포함된 일부 지역이 있어 국가 기간 시설 관련 제한 사항도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

광활한 임야 면적을 활용한 대규모 개발 사업이나 산림 관련 사업을 고려해볼 수 있습니다.

주변에 "프린세스CC"가 위치하고 있어, 골프장과의 연계 또는 관련 시설 개발 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

자연 친화적인 환경을 활용한 전원 마을 조성, 농업 관련 시설, 혹은 휴양 시설 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(2,146,410,000원)를 기준으로 하되, 권리 분석 상 인수해야 하는 지상권, 연고미상의 분묘 존재, 맹지 및 접근성 제한, 토지이용계획상의 각종 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘 처리 비용, 지상권에 따른 제약, 토지 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.