나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22360 [1] 충청남도 청양군 정산면 남천리 96 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 정산면 남천리 소재 "남천리다목적회관" 남동측 근거리에 소재하며 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사 및 일부 자체지반 평탄한 평지로서, 현황 농경지 등으로 이용중이며 일부 연고 미상의 제시외분묘가 소재함.

인접 도로상태

본건 지적도상 맹지로서 인접토지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(500m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적도" 및 "사진용지"와 같이 연고 미상의 제시외분묘 및 타인소유의 제시외수목 등이 소재하여 제한받는 가격을 별지 "토지건물감정평가명세표" 비고란에 기재하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건은 지적도상 맹지로서 타인 소유의 토지(남천리 96-1, 남천리 95-2 김ㅇ준 소유)를 통하여 진출입하는바 경매진행시 도로의 성격, 권리 및 사실관계 등에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

연고미상의 분묘 소재함. 최저매각가격은 분묘 등 소재로 인하여 제한받는 가격임
농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 공주지원 2024타경22360 (1)

소재지: 충청남도 청양군 정산면 남천리 96

토지 면적: 1025.00㎡ (약 310.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

용도: 전 (농경지)

감정가: 17,425,000원

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.2. 권리 관계 요약

채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

말소기준권리: 갑4, 강제경매 (접수일자 2024-12-04, 채권액 19,906,057원)

총 채권 금액 (등기부요약 기준): 46,101,690원 (롯데캐피탈 가압류 포함)

1.3. 매각 조건

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지 있음)

최저 매각 가격: 제공된 정보에 따르면 명시되지 않았으나, 분묘 등의 소재로 인해 가격이 제한되었음을 명시하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청남도 청양군 정산면 남천리 소재 "남천리다목적회관" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 청양군은 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 2027년부터 2030년까지 20억 원을 투입하여 노후 주택 정비, 마을 환경 개선 등을 추진할 계획입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 다만, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(500m 이내 지역)으로 지정되어 있습니다 [가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률].

2.4. 도로 상태

지적도상 본건은 맹지이므로, 인접 토지(남천리 96-1, 95-2 김ㅇ준 소유)를 통하여 진출입해야 합니다. 경매 진행 시 도로의 성격, 권리 및 사실관계에 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 갑4, 신한카드(주)의 강제경매 개시 결정으로, 2024년 12월 4일에 접수되었습니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 모두 말소되며, 후순위 권리들도 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다. 본건 토지 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 분묘가 설치된 토지에 대한 사용권이 존속하게 됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 청양군 정산면 남천리에 위치한 농경지로서, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 상업 시설이 밀집한 지역은 아닙니다.

4.2. 주변 편의시설

제공된 정보에 따르면, 직접적인 상업 시설이나 대규모 편의 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 면 소재지 등을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변은 농가주택과 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 청양군 정산면 남천리는 '농어촌 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 주거 환경 개선 사업이 예정되어 있어, 향후 정주 여건 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 접근성 제약 (맹지)

본건은 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자의 통행 토지사용 승낙 없이는 차량 및 보행자 통행에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 향후 개발에 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 분묘 관련 위험 (분묘기지권, 연고 미상 분묘)

본건 토지 내에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 존속 기간 없이 분묘가 존치하는 동안 토지 사용을 제한하는 강력한 권리이므로, 이장 등에 상당한 비용과 합의가 필요할 수 있습니다. 또한, 분묘의 존재 자체가 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 관련 제약 (농지취득자격증명)

본건은 용도가 '전'(농경지)이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있으며, 소유권 이전이 불가능합니다. 입찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.4. 가축사육 제한 구역

본건 토지는 가축사육제한구역(500m 이내)으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 설치 및 운영에 제한이 따릅니다.

6.5. 제시외 물건 (타인 소유 수목)

현황 조사 시 연고 미상의 분묘 외에 타인 소유의 제시외 수목 등이 소재하는 것으로 파악되어, 이 또한 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 청양군 정산면 남천리에 위치한 농경지(전)로, 감정가는 1,742만 5천 원입니다. 조용한 농촌 환경에 위치하며, 최근 지역 발전 사업 대상지로 선정되어 미래 가치가 기대되는 면도 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 연고 미상의 분묘 존재 및 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 분묘 관련 사항은 향후 토지 사용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 농지취득자격증명 미비 시 입찰 보증금 몰수라는 치명적인 결과로 이어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 청양군의 농어촌 취약지역 생활여건 개조사업 대상지 선정으로 인한 향후 지역 인프라 개선 및 발전 가능성.

* 넓은 농경지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회.

* 분묘기지권이 명확히 확정되지 않은 상황에서의 소극적인 권리관계.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 17,425,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 여러 잠재적 리스크(맹지, 분묘, 농지취득자격증명 필요 등)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘기지권의 성립 여부 및 범위, 농지취득자격증명 발급의 확실성 등이 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칠 것입니다. 명확한 법적 리스크 분석과 철저한 현장 확인, 그리고 본인의 위험 감수 수준을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.