나이스옥션 법원경매 공주 2024타경22520 [1] 충청남도 청양군 정산면 역촌리 581-2 주1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2) 토지는 충청남도 청양군 정산면 역촌리 소재 ""정산119안전센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 소방서, 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 왕복 4차선에서 2차선으로 좁아지는 포장도로에 접하고, 남측으로 세로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 중로1류(폭 20M~25M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(정산초등학교)[교육환경 보호에 관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(1) 건물은 목조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 드라이비트 및 강화유리 마감 등,
- 내벽: 내부인테리어 및 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

기호(1-1)은 공부상 휴게음식점이나 현황 카페, 기호(1-2)는 공부상 창고이나 현황 갤러리, 기호(1-3)은 창고로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소방설비 및 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물[기호 ㉠~㉥], 제시외 수목[기호 ⓐ] 등이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

기호(1-2)는 일반건축물대장상 창고이나 현황은 갤러리로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.
- 일반건축물대장상 1929년 사용승인일이나, 2022년 8월 19일 대수선 및 용도변경을 통하여 사용승인을 받았는 바, 이를 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행시 참고 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1.1. 사건 개요

본 보고서는 공주지원 2024타경22520 (1) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 청양군 정산면 역촌리 581-2 주1

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종새마을금고 (을4, 을5, 갑11 등기 기록상 확인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 제시외 건물 및 수목 포함

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,526,050,900원

토지면적: 4,712.00㎡ (약 1,425평)

건물면적: 971.38㎡ (약 294평)

제시외 건물 면적: 31.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 청양군 정산면 역촌리에 위치하며, '정산119안전센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 소방서, 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건은 서측으로 왕복 4차선에서 2차선으로 좁아지는 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로도 세로의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

자연녹지지역, 중로1류(폭 20M~25M) 지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(정산초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 07일 접수된 세종새마을금고의 근저당권(금1,740,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 확인되는 채권 총액은 약 3,003,950,898원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)벨이태리: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2025-04-01. 대항력 없음.

* (주)빛섬청양지점, 김* : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2022-10-19. 대항력 없음.

* 김*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-12-10. 대항력 없음.

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인 현황으로 볼 때, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지가 포함된 지역으로, 정산농공단지 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역적 특성을 가지고 있습니다. 이러한 입지는 다양한 상업 활동의 가능성을 시사합니다.

4.2. 현재 이용 현황

건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(휴게음식점, 창고)이나, 현황은 카페, 갤러리, 창고 등으로 이용 중입니다. 1929년 사용승인되었으나, 2022년 8월 19일 대수선 및 용도변경을 통해 사용승인을 받은 이력이 있어 최근 시설 개선이 이루어졌을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 곳에 '정산119안전센터'가 위치하고 있어 공공 안전 시설 이용이 용이합니다. 주변에는 공장 및 농경지가 분포하고 있으며, 면소재지와 인접하여 정산면 복지회관, 보건지소 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

토지이용계획상 정산초등학교 인근의 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 토지 이용계획은 향후 건축이나 개발 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 관련

건축물대장상 용도와 현황 이용 용도(갤러리) 간 차이가 있어, 추후 관련 법규 준수 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다. 1929년 사용승인된 건물이나 2022년 대수선 완료되었으므로, 건물 노후도보다는 최근 개보수 상태를 중점적으로 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계

현 임차인들은 대항력이 없으나, (주)벨이태리의 경우 7천만원의 보증금이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 목적 또는 특정 업종 운영 시 주변 환경과의 조화 및 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 넓은 토지 면적과 최근 개보수된 건물을 갖춘 근린생활시설로, 차량 접근성 및 주변 공공기관과의 근접성이 양호합니다. 다만, 자연녹지 및 가축사육 제한구역 등 토지 이용 제한 사항과 건물 용도 변경 이력, 임차인 명도 문제 등을 신중하게 검토해야 합니다. 카페, 갤러리 등 현재 운영 중인 업종의 지속 가능성과 잠재적 개발 가능성을 함께 고려하여 투자 판단을 내려야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 대수선 및 용도변경을 통한 건물 가치 상승 잠재력.

* '정산119안전센터' 인접 및 도로 접근성 우수.

* 카페, 갤러리 등 현 업종의 영업 지속 가능성.

* 넓은 토지 면적을 활용한 추가 사업 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 향후 수익성, 시장 가치, 투자 목적, 명도 비용, 추가적인 사업 추진 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.