나이스옥션 법원경매 안양 2024타경103794 [1] 경기도 군포시 당동 747-34 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 "군포역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린
생활시설, 주상복합, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 노선 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "군포역"이 소재하여
전반적인 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

서측으로 왕복 6차선 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 (당동 747-34번지) :
도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)(2017-09-28), 대로1류(폭 35m-40m)
(2017-09-28)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역
<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비
계획법>임.



기호2 (당동 747-35번지) :
도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)(2017-09-28), 가축사육제한구역
(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)
<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 : 알씨조 및 조적조 슬래브지붕 지하1층/지상8층 건으로서
외벽 : 돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈위 수성페인팅 마감 및 벽지도배 마감, 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

지층 및 1층-3층은 근린생활시설, 4층-8층은 주택으로 이용중인 것으로 탐문
조사되었음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승용승강기설비, 화재탐지·경보설비 등임.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

① 4층-7층의 공부상 이용상황은 4층-근린생활시설 및 5층-7층-교육연구시설로 등재
되어 있으나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문 조사되었음.

② 1층 주차장 부분은 근린생활시설로 이용중인 것으로 탐문 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 지층 및 1층~3층은 근린생활시설, 4층~8층은 주택으로 이용
- 4층~7층의 공부상 이용상황은 4층 근린생활시설 및 5층~7층 교육연구시설로 등재되어 있으나, 현황주거용으로 이용
- 1층 주차장 부분은 근린생활시설로 이용

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2024타경103794 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 747-34

용도: 근린시설 및 주택

감정가: 3,309,072,800원

토지 면적: 310.90㎡ (약 93.92평)

건물 면적: 1974.29㎡ (약 597.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 지

건물 구조: 알씨조 및 조적조, 지하 1층 / 지상 8층

사용승인일: 1991년 09월 16일

2. 입지조건

본 건은 경기도 군포시 당동에 소재하며, "군포역" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 주상복합, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 "군포역"이 있어 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 2필지의 일단의 사다리형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 왕복 6차선 광대로와 접하여 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 04월 17일자 수협은행 근저당권 (을7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 매각으로 소멸되는 권리만 등재되어 있으며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액 (토지/건물): 2,682,200,000원

임차인 현황:

* B (전입 2015-11-13, 대항력: 있음)

* C (전입 2022-06-15, 대항력: 있음)

* D (전입 2022-10-10, 대항력: 있음)

* D (전입 2022-10-10, 대항력: 있음)

* D (전입 2022-10-10, 대항력: 있음)

* H (전입 2021-07-05, 보증금 2,000,000원, 차임 370,000원, 대항력: 있음)

* J (전입 2021-09-24, 대항력: 있음)

* J (전입 2022-05-20, 대항력: 있음)

* J (전입 2023-02-03, 대항력: 있음)

* G (전입 2021-09-13, 대항력: 있음)

* Z (전입 미상, 대항력: 없음)

* L (전입 2021-03-03, 대항력: 있음)

* L (전입 2021-03-03, 대항력: 있음)

* L (전입 2022-10-14, 대항력: 있음)

* N (전입 2022-10-14, 보증금 90,000,000원, 대항력: 있음)

* S (전입 2011-06-09, 대항력: 있음)

* W (전입 2022-10-14, 대항력: 있음)

* W (전입 2022-10-14, 대항력: 있음)

* 고 (전입 2014-01-03, 보증금 10,000,000원, 차임 880,000원, 대항력: 있음)

* 김 (전입 2020-08-20, 보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 대항력: 있음)

* 김 (전입 2021-06-09, 대항력: 있음)

* 김 (전입 2018-05-15, 보증금 90,000,000원, 대항력: 있음)

* 김 (JINSHUNZI) (전입 2024-04-10, 대항력: 있음)

* 김 (JIN SHUNZI)김옥분 (전입 1996-11-28, 보증금 13,000,000원, 차임 300,000원, 대항력: 있음)

* 김 (전입 2023-02-08, 대항력: 있음)

* 김 (JINQINGRI) (전입 2021-03-03, 보증금 65,000,000원, 대항력: 있음)

* 누 (NGUYENTHINGON) (전입 2022-10-10, 보증금 15,000,000원, 차임 500,000원, 대항력: 있음)

* 변 (BIANCHENGZHE) (전입 2011-06-09, 보증금 50,000,000원, 대항력: 있음)

* 신 (대항력: 없음)

* 유 (전입 2022-03-08, 대항력: 있음)

* 유 (전입 2024-04-29, 대항력: 없음)

* 이 (LIYINGAI) (전입 2018-05-04, 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 대항력: 있음)

* 이 (전입 2022-02-03, 대항력: 있음)

* 임 (LIN GUOZHE) (전입 2018-05-04, 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 대항력: 있음)

* 임 (LIN GUOZHE) (전입 2018-05-04, 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 대항력: 있음)

* 장 (전입 2023-04-11, 대항력: 있음)

* 정 (전입 2023-08-18, 대항력: 있음)

* 조 (전입 2018-07-06, 보증금 60,000,000원, 대항력: 있음)

* 주식회사서천사랑요양원 (대항력: 없음)

* 주식회사포엔 (전입 2023-08-18, 보증금 70,000,000원, 대항력: 있음)

* 주식회사포엔(2) (전입 2022-03-08, 보증금 65,000,000원, 대항력: 있음)

* 최 (CUIHAOXI) (전입 2022-05-20, 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 대항력: 있음)

인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 다수의 임차인이 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상 또는 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 일반상업지역 내 상가지대입니다.

지하 1층 및 지상 1~3층은 근린생활시설로, 지상 4~8층은 주택으로 이용되어 상업 및 주거 기능을 겸하고 있습니다.

1층 주차장 부분도 근린생활시설로 사용 중입니다.

주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하여 배후 수요가 풍부하며, 상업적 가치가 높은 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수하여 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 유리합니다.

5. 생활정보

교통: 군포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변 상업지구에 다양한 쇼핑, 외식, 금융 등 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

환경: 주거와 상업시설이 복합적으로 발달하여 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

* 본 물건 주변에 유해하거나 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 다수: 보증금 또는 차임이 미상이거나 0원인 임차인이 많아 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 저항이 있을 수 있습니다.

공부상 이용현황과 실제 이용현황 차이: 4층~7층이 공부상 근린생활시설 및 교육연구시설로 등재되어 있으나 실제는 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 위반 사항 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

중복 사건: 다수의 경매 사건이 연계되어 진행될 수 있어 권리 관계 파악 및 진행 상황 확인에 주의가 필요합니다.

유동화 물건: 특수한 권리관계가 존재할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

미상의 임대 관계: 건물 내 전체 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권의 핵심 상업지역에 위치한 복합 용도의 건물로, 입지적 장점이 뛰어나 투자 가치가 높습니다.

상업시설과 주택의 복합 용도로 안정적인 임대 수익과 함께 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 다수의 대항력 있는 임차인, 공부상 이용 현황과 실제 이용 현황의 차이, 중복 사건 등 명확히 인지하고 대비해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

군포역 도보 거리 역세권 입지로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

일반상업지역 내 위치하여 높은 미래 가치 및 투자 수익 기대.

근린생활시설 및 주택의 복합 용도로 다양한 수익 창출 가능.

대로변 코너에 위치하여 건물 가시성 및 홍보 효과 극대화.

주변 혐오시설 부재로 쾌적한 상업 및 주거 환경 조성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 3,309,072,800원을 기준으로 하되, 현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

하지만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 비용, 임차인과의 합의 과정, 그리고 공부상 이용 현황과 실제 이용 현황 차이로 인한 잠재적 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 입찰 예정자는 이러한 리스크 요인을 충분히 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.