나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100777 [4] 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 전철 ""금정역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 수도권 전철 1호선 ""관악역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재‘관양초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철 1호선 관악역이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장및 전철역 ""금정역""이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1호선 ""명학역""이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호로서,

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 중 제6층 제604호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제4층 제411호 및 제22층 제2212호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 일부 타일 붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감
창호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m, 동측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 12m의 도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m의 도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 8m 내외의 도로에, 및 북측으로 폭 3m 내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 부지는 북측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(2019-01-25)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

제시외 건물(경량판넬조 판넬지붕 1.44㎡ 창고 등)이 소재함.(후첨 내부구조도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 건축물대장상 무단 증축(경량판넬/근생/1.44㎡)으로 위반건축물로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경100777 (4)

소재지: 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 6층604호

용도: 오피스텔

감정가: 245,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

건물면적: 39.54㎡ (약 11.96평)

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

건물총층수: 16층 중 6층

준공일: 2021년 1월 22일

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 군포시 금정동 소재 지하철 1호선 금정역 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 금정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물: 우진아트리움은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 16층 건물로, 2021년 1월에 준공되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 17일자 임의경매 개시결정 등기입니다.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 등기부상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인 필요)

인수되는 권리: 없음 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-12

* 확정일자: 2021-03-05

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 235,000,000원입니다. 경매 절차상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 실제 인수 조건 및 배당 내역을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 금정역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 상업 및 주거 복합 기능을 갖춘 지역입니다. 오피스텔 및 업무시설의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 금정역을 중심으로 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 학교 및 주거단지가 있어 주거 환경도 양호한 편입니다.

설비: 본건 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전입일자와 확정일자를 갖춘 임차인이 존재하며, 보증금이 235,000,000원으로 상당한 금액입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 필요합니다.

위반건축물: 건축물대장상 무단 증축(경량판넬/근생/1.44㎡)으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건물 사용 제한 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 향후 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다. (등기부상 공부와의 차이에도 제시외 건물이 언급됨)

형식적 경매: 청산을 위한 형식적 경매의 특성상, 복잡한 권리 관계나 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 금정역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2021년 신축 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 위반건축물 등기 상태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다. 형식적 경매의 특성을 이해하고 권리 분석에 신중을 기한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 금정역 도보 이용 가능한 거리로, 교통이 매우 편리하여 임대 수요가 높을 것으로 기대됩니다.

신축 건물: 2021년 준공 건물로 비교적 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있어 임차인 모집에 유리합니다.

안정적인 임대 수요: 금정역 주변은 직장인 및 대학생의 임대 수요가 꾸준한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 245,000,000원입니다.

본 건과 유사한 면적의 군포시 금정동 일대 오피스텔 시세는 대략 250,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인 이 의 보증금 235,000,000원은 경매 절차상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 추가 부담하는 금액은 없을 것으로 판단됩니다. (다만, 배당 관련 상세 확인 필요)

하지만, 위반건축물 등재로 인한 감가 요인과 대항력 있는 임차인 존재를 감안할 때, 감정가 이하 또는 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. (본 입찰가는 현 시세 및 물건 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.