나이스옥션 법원경매 안양 2025타경100777 [2] 경기도 안양시 만안구 안양동 433 안양센트럴헤센2차 202동 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 전철 ""금정역"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 수도권 전철 1호선 ""관악역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재‘관양초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철 1호선 관악역이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장및 전철역 ""금정역""이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1호선 ""명학역""이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호로서,

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등
창호 : 샷시창호임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 중 제6층 제604호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제4층 제411호 및 제22층 제2212호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 일부 타일 붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 제2층 제202호로서

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감
창호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 세장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m, 동측으로 노폭 약 8m, 북측으로 노폭 약 12m의 도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m의 도로에 각각 접함.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 8m 내외의 도로에, 및 북측으로 폭 3m 내외의 도로에 접함.

인접 도로상태등

본건 부지는 북측으로 노폭 약 8미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(2019-01-25)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

제시외 건물(경량판넬조 판넬지붕 1.44㎡ 창고 등)이 소재함.(후첨 내부구조도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 건축물대장상 무단 증축(경량판넬/근생/1.44㎡)으로 위반건축물로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 안양지원 2025타경100777 (2)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 433 안양센트럴헤센2차 202동 4층411호

용도: 오피스텔

감정가: 155,000,000원

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

건물면적: 23.02㎡ (약 6.96평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 대항력있는임차인

특수물건정보: 형식적경매, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 1호선 관악역이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 제4층 제411호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 경매구분: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 163,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-03

* 확정일자: 2021-08-12

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (보증금 163,000,000원, 전입일자 2021.09.03.). 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약: 말소기준권리는 갑8 임의경매(2025타경100777, 접수 2025-02-17)이며, 상기 을구 1번 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 1호선 관악역을 이용할 수 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

* 교육시설: 안양초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 전철역 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 163,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 위반건축물: 건축물대장상 무단 증축(경량판넬/근생/1.44㎡)으로 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 건물 사용 및 재산권 행사에 제약이 따를 수 있으며, 관련 행정 조치 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 형식적 경매: 채권자의 채권 회수 목적이 아닌, 자산 분할 등 다른 목적으로 진행되는 경매일 수 있으나, 권리 관계 분석이 철저히 이루어져야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구에 위치한 신축급 오피스텔로 입지 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 위반건축물 등재라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 임차인의 보증금이 감정가보다 높게 책정되어 있어, 경매 낙찰 시 보증금 잔액 인수 가능성을 매우 높게 고려해야 합니다. 위반건축물 해소 방안 마련 또는 감안한 투자 전략이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 준공된 안양센트럴헤센2차에 속하여 건물 컨디션이 양호합니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 관악역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 및 업무 혼합지역: 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려할 때, 본건과 유사한 면적의 오피스텔 시세는 약 1억 2천만원대에서 1억 5천만원대 이상으로 추정됩니다. 그러나 현재 감정가는 1억 5천 5백만원이며, 인수해야 하는 임차인의 보증금이 1억 6천 3백만원으로 감정가보다 높습니다. 이는 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 배당하기에 부족할 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 함을 의미합니다. 또한, 위반건축물로 인한 가치 하락 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 (감정가) 에서 160,000,000원 사이로 예상됩니다.

다만, 최저 입찰가는 155,000,000원부터 시작하더라도, 임차인 보증금 163,000,000원을 고려하면 실제 총 투입 비용은 최소 163,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 위반건축물 리스크를 고려하여 보증금 부담액 이하로 매입하는 전략보다는, 보증금 전액을 충당하고 위반건축물 리스크를 감수하는 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.