나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69950 [1] 경기도 고양시 덕양구 벽제동 산33-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69950 [1] 경기도 고양시 덕양구 벽제동 산33-2 임야 경매

• 사건번호: 2024타경69950
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 산33-2
• 용도: 임야

고양지원 경매11계 2024타경69950 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 산33-2 | 감정가: 1,163,641,600원 | 최저가: 570,184,000원 | 용도: 임야

1. 본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상입니다.

2. 공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하며, 매수 보증금 미납 시 실효될 수 있습니다.

3. 지적도상 맹지이나, 등산로를 통해 접근 가능합니다.

4. 토지 북동측 일부분을 군부대가 점유하고 있는 것으로 보이므로 별도 확인이 필요합니다.

5. 임야 특성상 진입 곤란 지역의 분묘 소재 여부는 현장 조사로 확인되지 않았으므로 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

감정평가서 요약

토지 감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 벽제동 소재 "벽제3리마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 자연림, 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

- 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 등산로를 통해 접근이 가능합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 준보전산지, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

- 제시목록 외의 물건: 해당 없음.

- 공부와의 차이: 해당 없음.

- 기타 참고사항: 위성사진상 토지 북동측 일부를 군부대가 점유하고 있는 것으로 판단됩니다.

*입지 조건

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동의 산악 지역에 위치하고 있습니다. "벽제3리마을회관" 남측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 자연림이 넓게 분포하고 있습니다. 인근 지역은 농경지, 단독주택, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 개발이 완전히 이루어지지 않은 자연 녹지 지역의 특성을 보입니다. 과거 벽제동 일대에 도시 개발 계획이 있었던 것으로 보이며, 이는 향후 지역의 변화 가능성을 시사합니다.

*권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분 매각이므로, 전체 토지에 대한 소유권을 취득하는 것이 아니라 지분권자가 되는 것임을 명확히 인지해야 합니다. 특이사항으로 공유자우선매수신고가 있으며, 이는 공유자가 다른 입찰자보다 우선하여 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다. 또한, 분묘기지권의 존재 가능성이 있어, 매수 후 분묘와 관련된 법적 검토 및 조치가 필요할 수 있습니다.

*상권 분석

현재 물건의 주변은 자연림 및 농경지, 주거지가 혼재된 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 지역(벽제 목암지구 등)에서 도시 개발 사업이 추진된 이력이 있어, 향후 지역의 개발 정도에 따라 상권 변화의 잠재력은 있습니다. 하지만 본 물건 자체는 산지이므로 직접적인 상권 형성보다는 간접적인 영향에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

*생활 정보

차량 접근은 가능하나 지적도상 맹지이며 등산로를 통해 접근해야 합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 일반적인 생활 편의시설까지의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 주변에 자연림이 많아 쾌적한 환경을 누릴 수 있으나, 생활 편의시설과의 거리는 고려해야 할 부분입니다.

*잠재적 리스크

1. 지분 매각: 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하므로, 다른 지분권자와의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다. 이는 토지 이용 및 처분에 있어 제약을 야기할 수 있습니다.

2. 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며 등산로를 통해서만 접근이 가능하다는 점은 재산권 행사 및 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

3. 군부대 점유 가능성: 토지 북동측 일부를 군부대가 점유하고 있다는 정보는 실제 점유 여부, 면적, 법적 근거 등을 면밀히 확인해야 하는 중요한 사안입니다.

4. 분묘기지권: 임야 특성상 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이는 분묘기지권으로 인해 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

5. 혐오시설 및 군사시설 보호구역: 해당 지역 인근에는 서울시에서 운영하는 시립묘지, 화장장 등 주민 기피시설(혐오시설)이 다수 존재하며, 이는 지역 주민 간 갈등의 원인이 되어왔습니다. 또한, 물건이 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역: 25km)으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 엄격한 제한이 따를 수 있습니다. [provided text]

*종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 벽제동의 산지에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 지역의 개발 이력은 향후 잠재적인 가치 상승 가능성을 시사하지만, 현재로서는 맹지, 지분 매각, 군부대 점유 가능성, 분묘기지권, 그리고 인근 혐오시설 및 군사시설 보호구역 지정과 같은 여러 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 군사시설 보호법상의 제한은 토지 활용 가능성을 크게 제약할 수 있습니다.

*투자 포인트

1. 장기적 관점의 개발 잠재력: 벽제동 일대의 과거 및 현재 개발 사업들은 향후 지역의 발전 가능성을 보여줍니다. 만약 해당 지역의 용도 변경이나 개발이 이루어진다면, 지분 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 자연 환경: 넓은 자연림에 둘러싸여 있어 쾌적한 자연 환경을 선호하는 투자자에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

3. 공유자 우선매수권 활용: 만약 공유자 중 본 물건에 대한 관심이 있다면, 공유자 우선매수권을 통해 유리한 조건으로 지분을 확보할 기회가 될 수 있습니다.

결론적으로, 본 물건은 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 투자 시에는 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 접근성, 분묘 존재 여부, 군부대 점유 현황 등을 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계 및 법적 제한 사항을 명확히 파악해야 합니다. 혐오시설 및 군사시설 보호구역 관련 규제도 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

법원 정보

고양지원 경매11계