나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87576 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 2층 206호 외 3개호로서,

외벽 : 외장석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재는 공실,
기호(2),(3),(4) : 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재는 전체를 1개의 사무실(상호:미용재료 프로아)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 스프링쿨러 등 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로1류(폭20m-25m), 남동측으로 중로3류(폭12m-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경87576 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 2층 206호

건물명: 로데오프라자

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설, 교육연구시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지하층: 2개층

지상층: 8개층

총 호실 수: 91개 호실

사용승인일: 2021년 01월 14일

1.3. 면적 정보

토지면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

건물면적: 101.94㎡ (약 30.83평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 656,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반버스 730번, 마을버스 022B, 042, 075A번 등이 운행 중입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북동측으로 중로 1류(폭 20-25m), 남동측으로 중로 3류(폭 12-15m), 남서측으로 소로 3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2023-04-20 (갑3): 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사모아산업)

* 2023-04-20 (갑4): 소유권이전 (조승우, 매매금 644,160,000원)

* 2023-04-20 (을1): 근저당 (우리은행, 1,380,000,000원) - 말소기준권리

* 2024-12-20 (갑5): 임의경매 (에프더블유2409유동화전문, 1,187,637,447원)

* 2025-10-29 (갑6): 압류 (고양시)

* 2025-10-31 (갑7): 압류 (고양시)

총 등기부채권액: 1,380,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 위 근저당을 포함한 대부분의 권리(압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 명시된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요는 있으나 실제 권리로 보이지 않음).

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현재 이용 현황

본 건물은 공부상 제1종근린생활시설 및 교육연구시설로 등재되어 있습니다. 매각 대상 호실(206호)은 공부상 제1종근린생활시설(의원)이나 현재 공실 상태입니다. 이와 별개로, 해당 건물 내 다른 호실(기호 2,3,4)들은 공부상 교육연구시설(학원) 용도로 되어 있으나, 현재 전체를 1개의 사무실(상호: 미용재료 프로아)로 사용 중입니다.

4.2. 주변 상업 시설 및 개발 계획

본건이 위치한 향동동은 택지지구 개발과 함께 아파트 단지 및 상업 시설이 조성되어 발전하고 있는 지역입니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 향후 주변 개발 계획에 따라 상권의 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

향동초등학교 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 아파트 단지 내 상가 이용이 편리하며, 차량 이용 시 인근 대형 상업시설로의 접근도 용이합니다.

5.2. 주변 교육시설

* 향동초등학교: 본건 남서측 인근에 위치.

* 향동중학교: 향동초등학교 인근에 위치.

* 향동유치원: 인근에 위치.

인근에 초등학교, 중학교, 유치원 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

본건 206호는 현재 공실 상태로, 낙찰 후 즉시 임대가 되지 않을 경우 초기 공실 리스크가 존재합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한 사항

본 물건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리) 등에 속해 있으며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 상대보호구역(향동중학교)

* 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원) (수색비행장 관련)

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 지역·지구 지정에 따른 행위 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

과거 창릉신도시 개발과 관련하여 열병합발전소, 폐기물처리시설 등이 향동지구 인근에 설치될 가능성이 제기되었으며, 이에 대한 지역 주민들의 반발이 있었습니다. 또한, 수색역 차량기지 이전 논란과 관련하여 덕은동 및 향동지구 인근에 대한 기피·혐오시설 이전 검토 가능성이 언급된 바 있습니다. 현재 시점에서의 구체적인 혐오시설 입지 여부 및 영향에 대해서는 추가적인 현장 확인 및 관계 기관 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지 장점

대규모 아파트 단지와 학교 등 주거 및 교육 시설이 인접하여 배후 수요가 풍부하며, 도심 접근성이 우수한 편입니다.

7.2. 상업지역 내 위치

일반상업지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 용도로 활용 가능성이 높습니다.

7.3. 잠재적 가치 상승 요인

향동지구 개발이 진행됨에 따라 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대됩니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 로데오프라자 내 상가로, 교통 및 생활 환경이 양호하고 주변 개발 잠재력이 있는 지역에 소재합니다. 현재 공실 상태이며, 임차인 정보가 미상인 점은 리스크 요인이 될 수 있습니다. 또한, 과거 제기되었던 인근 지역의 기피·혐오시설 설치 관련 이슈는 향후 잠재적 리스크로 고려될 수 있으므로, 투자 결정 전 면밀한 현장 확인과 추가적인 조사가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 656,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 현재 상태(공실), 향후 임대 및 관리 용이성, 그리고 주변의 잠재적 리스크 요인(혐오시설 관련 이슈 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없어 부담은 적으나, 공실 리스크와 잠재적 환경 이슈를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.