나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87576 [2] 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 6층610호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 2층 206호 외 3개호로서,

외벽 : 외장석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재는 공실,
기호(2),(3),(4) : 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재는 전체를 1개의 사무실(상호:미용재료 프로아)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 스프링쿨러 등 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로1류(폭20m-25m), 남동측으로 중로3류(폭12m-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

목록2(610호), 목록3(608호), 목록4(609호) 전체를 하나의 사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경87576 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 6층610호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68)

용도: 교육연구시설 (공부상)

감정가: 374,000,000원

총층수: 8층 중 6층

토지면적: 23.08㎡ (약 6.98평)

건물면적: 82.82㎡ (약 25.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물개요

건물명: 로데오프라자

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2019년 12월 3일 (사용승인일 기준)

총 점포수: 91개

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편임.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

북동측으로 중로1류(폭20m-25m), 남동측으로 중로3류(폭12m-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접합.

2.4. 주변 개발 현황

향동지구는 서울 마포구와 은평구가 인접하며, 상암 DMC, 여의도, 종로, 마곡지구와의 접근성이 뛰어남. 향후 고양선 향동역(예정), GTX-A 노선 등의 교통망 확충이 계획되어 있어 광역 교통망 개선이 기대됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2023-04-20, 1,380,000,000원)

등기부채권 총액: 1,380,000,000원

* 소유권이전 (2023-04-20, 조승우, 매매금 371,712,000원)

* 근저당 (2023-04-20, 우리은행, 1,380,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (2024-12-20, 에프더블유2409유동화전문, 1,187,637,447원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입(사업)일자: 2023-10-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본건 건물의 일반적인 용도는 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도이며, 본건(610호)은 공부상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있음.

* 기호(1) (206호): 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재 공실.

* 기호(2),(3),(4) (608호, 609호, 610호): 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재 3개 호실 전체를 하나의 사무실(상호: 미용재료 프로아)로 이용 중임.

4.2. 주변 상권

주변은 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 밀집해 있으며, 향동초등학교가 인근에 위치함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

향동초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있음. (교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역)

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 및 특이사항

* 본건(610호)을 포함한 목록2,3,4(608호, 609호, 610호) 전체를 하나의 사무실로 이용 중임. 이는 향후 임대차 계약 관리 또는 분할 이용 시 고려사항이 될 수 있음.

* 물건 자체는 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특성이 일반 경매 물건과 다소 차이가 있을 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리)

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(향동중학교)

* 비행안전제4구역(지원), 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 특히, 수색비행장 관련 비행안전구역이 고양시 일부 지역에 적용되어 건축물 높이 제한이 있었으나, 최근 관련 규제 완화 움직임이 있어 향후 건축 가능 높이 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 로데오프라자 내 교육연구시설로, 인근 배후 수요가 풍부한 아파트 단지와 근린생활시설에 둘러싸여 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 개발 계획과 교통망 확충으로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 3개 호실을 하나의 사무실로 통합 운영 중이며, 비행안전구역 관련 규제 완화 움직임이 있으나 관련 법규 및 향후 건축 가능 높이 등은 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 유동화 물건이라는 특성을 감안하여 권리 분석 및 낙찰 후 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 향동지구의 성장 가능성 및 서울 접근성 우수.

* 상암 DMC, 창릉신도시 등 주변 개발 호재 연계 가능성.

* 다수 호실 통합 사용으로 인한 넓은 사무 공간 확보 잠재력.

* 최근 비행안전구역 규제 완화 움직임으로 인한 향후 고도 제한 완화 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다. 본건의 감정가는 374,000,000원이며, 이는 시장 상황 및 개별 물건의 가치를 반영한 초기 평가액입니다. 정확한 예상 입찰가는 향후 시장 분석, 현장 조사, 유사 물건 거래 사례 비교, 본건의 현재 이용 상태 및 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 입찰 희망 시 관련 전문가와 상의하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.