나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87576 [4] 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 6층609호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 2층 206호 외 3개호로서,

외벽 : 외장석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재는 공실,
기호(2),(3),(4) : 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재는 전체를 1개의 사무실(상호:미용재료 프로아)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 스프링쿨러 등 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로1류(폭20m-25m), 남동측으로 중로3류(폭12m-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

목록2(610호), 목록3(608호), 목록4(609호) 전체를 하나의 사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경87576 (4)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 6층 609호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 6층 609호

토지면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

건물면적: 91.14㎡ (약 27.57평)

감정가: 412,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2409유동화전문

1.1. 입지조건

위치: 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

도로: 북동측으로 중로1류(폭 20-25m), 남동측으로 중로3류(폭 12-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2023-04-20)

총 채권액 (말소기준권리 외):

우리은행 근저당: 1,380,000,000원

에프더블유2409유동화전문 (임의경매): 1,187,637,447원

총 권리 총액 (말소기준권리 포함): 2,567,637,447원

1.2. 2.임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 2,200,000원

전입(사업)일자: 2023-10-12

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 로데오프라자 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 대규모 아파트단지가 형성되어 있어 기본적인 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

해당 층(6층)은 일반적으로 사무실이나 교육 시설 등으로 이용되는 경우가 많으며, 현재 인접 호실(608, 610호)과 함께 하나의 대형 사무실로 사용되고 있다는 점은 해당 상권 내에서 특정 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

건축물대장 상 본건(609호)은 교육연구시설로 등재되어 있으나, 인접 호실들과 통합하여 '미용재료 프로아'라는 상호로 사무실로 사용 중입니다. 이는 기존 등재 용도와 다소 차이가 있을 수 있으며, 향후 업종 변경 시 건축법 등 관련 규정 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 향동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대규모 아파트단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 내에 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 및 스프링클러 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건 주변에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

복합 용도 이용: 목록2(610호), 목록3(608호), 목록4(609호) 전체를 하나의 사무실로 이용 중이라는 점은, 추후 개별 호실 분할 매각이나 임대 시 이해관계가 복잡하게 얽힐 수 있습니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재할 수 있으며, 이는 향후 건물 관리 및 재산권 행사와 관련하여 문제가 될 소지가 있습니다.

군사시설 보호구역 및 비행안전구역: 비행안전제4구역, 비행안전제5구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어, 고도 제한 등 관련 법규에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다. 향후 증축이나 대수선 시 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 해당 지역에 포함되어 있어, 구체적인 제한 범위 및 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 존재: 비록 대항력은 없으나, 3천만원의 보증금과 월 220만원의 차임을 지급하는 임차인이 존재합니다. 명도 협상 과정이나, 향후 임차 계약 조건 변경 등에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 향동동의 일반상업지역 내에 위치하며, 학교 및 아파트 단지가 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 기본적인 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 다수의 호실을 통합하여 사용하는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 군사시설 보호구역 등 관련 법규에 따른 제한사항 확인이 필수적입니다. 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다.

1.7. 투자 포인트

향동지구의 지속적인 개발 잠재력 및 향후 가치 상승 기대감을 가진 투자 기회입니다.

주변의 대규모 아파트 단지 및 상업시설로 인한 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

총 3개 호실(608, 609, 610호)을 하나의 공간으로 활용 중이라는 점은, 대형 면적을 필요로 하는 특정 사업체에 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

건축물대장 상 교육연구시설 및 근린생활시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여, 용도 변경 시 높은 활용도를 기대할 수 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 412,000,000원

인수 보증금: 0원

고려사항:

물건의 현재 이용 현황(다수 호실 통합 사용) 및 향후 명도 관련 제반 비용.

유동화 물건이라는 점과 군사시설 보호구역 등 관련 법규 제한사항으로 인한 불확실성.

주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 건물 내부 상태 점검 등 추가적인 면밀한 조사 필요.

상기 고려사항을 종합적으로 판단하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 70% ~ 80% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 288,400,000원 ~ 329,600,000원)

이는 일반적인 추정치이며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.