나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87576 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 6층608호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 2층 206호 외 3개호로서,

외벽 : 외장석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현재는 공실,
기호(2),(3),(4) : 공부상 교육연구시설(학원)이며 현재는 전체를 1개의 사무실(상호:미용재료 프로아)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 스프링쿨러 등 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로1류(폭20m-25m), 남동측으로 중로3류(폭12m-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m-65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

목록2(610호), 목록3(608호), 목록4(609호) 전체를 하나의 사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경87576 (3)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 522 로데오프라자 6층608호 (신규 주소: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 68 (향동동))

* 건물명: 로데오프라자

* 용도: 교육연구시설 (공부상)

* 감정가: 360,000,000원

* 토지면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

* 토지지분: 21.85㎡ (약 6.61평)

* 건물면적: 78.40㎡ (약 23.72평)

* 건물지분: 78.4㎡ (약 23.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2409유동화전문

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 목록2(610호), 목록3(608호), 목록4(609호) 전체를 하나의 사무실로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 중로1류(폭 20-25m), 남동측으로 중로3류(폭 12-15m), 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만, 보행자도로)에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 20일 접수된 우리은행 근저당권 (채권액 1,380,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 갑3 (2023-04-20): 주식회사모아산업 소유권이전(2번신탁등기말소)

* 갑4 (2023-04-20): 조승우 소유권이전 (매매 금351,648,000원)

* 을1 (2023-04-20): 우리은행 근저당권 (채권액 1,380,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5 (2024-12-20): 에프더블유2409유동화전문 임의경매개시결정 (채권액 1,187,637,447원)

* 갑6 (2025-10-29): 고양시덕양구 압류 (교통행정 과-64094)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 총 등기부채권액: 1,380,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박진구

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,200,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-10-12

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 목록2(610호), 목록3(608호), 목록4(609호) 전체를 하나의 사무실로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 속한 로데오프라자는 경기도 고양시 덕양구 향동동의 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역에 위치합니다.

* 업종 현황: 건물 내에는 제1종근린생활시설, 교육연구시설 등이 혼재되어 있으며, 본건 608호는 공부상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나, 현재는 미용재료 관련 사무실(상호: 미용재료 프로아)로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "향동초등학교"가 인접해 있으며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권 양도 및 관련 절차로 인해 권리관계가 복잡할 수 있으나, 현재 등기부등본상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정입니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 용도(교육연구시설)와 실제 이용 현황(사무실)이 상이하므로, 명도 및 추후 활용에 있어 확인이 필요합니다.

* 다수 호실 통합 사용: 본건 608호를 포함하여 610호, 609호가 하나의 사무실로 사용되고 있어, 원상복구 또는 분리 사용 시 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 (향동보금자리)

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 상대보호구역 (향동중학교)

* 비행안전제4구역, 비행안전제5구역 (수색비행장 관련, 고도 18m~65m 제한)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 고도 85m 제한)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (시설 설치 제한)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 토지이용계획 상 현재 위치에 특정 혐오시설이 존재하는 것으로 확인되지 않으나, 폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어 해당 종류의 시설이 들어설 수 없도록 규제되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 로데오프라자 내 교육연구시설(및 근린생활시설)로, 지역 내 아파트 단지 및 근린생활시설과 함께 자리하고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 무난한 편입니다. 등기부상으로 소멸되지 않는 권리나 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 여러 호실을 통합하여 사용 중인 점, 그리고 다양한 법규에 따른 제한 사항(비행안전구역, 제한보호구역 등)은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 인접으로 잠재적 고객 확보 용이.

* 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성 우수.

* 권리상 인수 부담이 없는 물건.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 360,000,000원입니다. 본 물건의 적정 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 주변 상권 분석, 임대 현황, 명도 가능성, 건물 내 통합 사용 호실의 원상복구 및 분리 가능성, 그리고 다양한 지역 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 시점에서는 외부 정보 확인 없이 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.