나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4950 [2] 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비218호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ""향동초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 동측 인근 향동로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건 내
제지하2층 FB217호, FB218호, FB230호, FB231호 로서
사용승인일 2024.01.10.

외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 지원시설
(근린생활시설, 운동시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각 노폭 약20m, 약35m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

향동동 391 :준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역), 도로구역(2024-11-29)(시도93호선), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경4950 (2)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비218호

용도: 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 운동시설)

감정가: 216,000,000원

토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

토지지분: 12.82㎡ (약 3.88평)

건물면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

건물지분: 42.11㎡ (약 12.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2024년 1월 10일

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 인근 향동로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 남측 및 동측으로 각각 폭 약 20m, 약 35m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역(전방지역:25km), 도로구역(시도93호선), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로 사용되는 토지) 등의 규제를 받고 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설, 운동시설) 부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 4월 30일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 840,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (김은영, 2024-04-30, 매매)

* 국민은행 근저당권 (840,000,000원, 2024-04-30, 말소기준권리)

* 국민은행 임의경매 (714,006,364원, 2025-08-27, 의정부지방법원 고양지원 2025타경4950)

* 총 채권액: 840,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: (미기재)

* 확정일자: (미기재)

* 배당신고일자: 2025-11-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (현 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설)로 이용되고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 상업·업무시설, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후수요 확보가 가능합니다.

* 활동 인구: 인근 아파트 단지 입주민 및 건물 내·외부 근무 종사자를 주요 잠재 고객으로 예상할 수 있습니다.

* 편의 및 지원시설: 단지 내·외부로 근린생활시설 및 업무 지원 시설이 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: "향동초등학교"가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주요 편의시설: 주변 상업 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. (주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다르게 취급 시 일부 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 비행안전제5구역(지원), 제한보호구역, 도로구역(시도93호선) 등 일부 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 용도(지식산업센터) 적용 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대차 관계가 현재 미상으로 확인되어, 건물 내 실제 점유 현황에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.

* 채권 총액: 건물에 설정된 총 근저당권 금액이 감정가 대비 높은 편입니다. (8.4억원)

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 지식산업센터로, 2024년 1월에 사용 승인된 신축 건물입니다. 주변 주거 및 상업 시설과 혼재된 입지로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 권리 분석 결과 인수할 권리는 없으며, 현재 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 일부 토지이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공된 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 활용 가능성: 지식산업센터 및 지원시설 용도로 직접 사용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 부담이 적습니다.

* 시세 차익 기대: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 경우 잠재적 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 216,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 주변 시세, 권리 분석 내용, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보를 바탕으로 보수적인 시각에서 볼 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이는 약 172,800,000원 ~ 194,400,000원 범위로 제안합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 일반적인 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 반드시 추가적인 현장 조사 및 심층적인 권리 분석, 시장 동향 등을 면밀히 검토한 후 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.