나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62379 [3] 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 동유형의 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건 내
제1층 제101호, 제1층 제102호, 제1층 제103호 로서,

사용승인 : 2019-01-10
외 벽 : 석재 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창 호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방/소화설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62379 (3)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 841,000,000원

토지면적: 9.14㎡ (약 2.76평)

토지지분: 9.14㎡ (약 2.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영중농업협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 동유형의 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물로서, 2019년 1월 10일 사용승인되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '상업용' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 광로, 소로, 중로 등에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대학교 예정지, 지산초등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2024년 5월 13일자 영중농업협동조합의 근저당권(채권최고액 2,280,000,000원)입니다.

경매 신청 채권자

영중농업협동조합 (2025년 2월 24일자 임의경매개시결정, 채권액 1,944,834,759원).

총 등기부채권액

2,280,000,000원.

소유권 변동

주식회사 유은타워8차에서 주식회사 인크리스로 소유권이 이전되었습니다.

임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 11일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

인수되는 권리

임차인 강 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

건물 용도

본 건물(월드스퀘어)은 건축물대장상 의료시설 및 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종 유치가 가능합니다.

배후수요

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있습니다.

주변 환경

지산초등학교와 인접하여 학생 및 학부모 대상 업종에 유리한 입지입니다.

교통 및 접근성

북측 왕복 8차선, 남측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 운정역(경의중앙선) 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

상권 특성

운정신도시 중심상업지역 내에 위치하며, 주거 지역과 교육 시설이 밀집한 지역으로, 가족 단위 고객을 타겟으로 하는 상권 특성을 보입니다.

주변 시설

주변에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설

지산초등학교가 인접해 있으며, 주변 아파트 단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통

경의중앙선 운정역 및 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

건축 연도

2019년 사용승인으로 신축급 건물입니다.

주요 설비

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방/소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

채권 총액

2,280,000,000원으로 감정가 841,000,000원을 크게 상회하여, 낙찰 후 채무 부담이 클 수 있습니다.

임차인 권리

임차인 강 은 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보

본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 경매 물건 외 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

토지이용계획

일부 제한구역(상대보호구역 등)이 있어 향후 건축이나 운영 시 제약사항이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 월드스퀘어 내 근린상가로, 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이자 운정신도시의 중심 상업지역에 자리하고 있다는 장점이 있습니다.

대규모 아파트 단지와 지산초등학교가 인접하여 안정적인 배후수요 확보가 기대되며, 운정역과의 접근성도 양호합니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 초과하고 공동담보 물건이라는 점, 임차인의 권리관계에 대한 일부 불명확한 정보가 있다는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능하나, 경쟁 상권 분석 및 향후 개발 동향 파악이 필수적입니다.

1.7. 투자포인트

신축 건물

2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

안정적 배후수요

인근 대규모 아파트 단지 거주민을 고정 고객으로 확보할 수 있습니다.

역세권 잠재력

운정역(경의중앙선) 이용 편의성이 향후 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

상업지구 입지

중심상업지역 내 위치하여 집객력 증대 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

1.8. 예상입찰가

인수 보증금

0원 (임차인 강 은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.)

감정가

841,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하되, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점과 공동담보 물건임을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 주변 상권의 시세, 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.