나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4950 [3] 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비230호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ""향동초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 동측 인근 향동로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등
제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건 내
제지하2층 FB217호, FB218호, FB230호, FB231호 로서
사용승인일 2024.01.10.

외벽: 석재붙임, 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 및 인테리어 마감 등
창호: 강화유리 창호 등임.

이용상태

공히 공장(지식산업센터)으로 이용중임.
(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 공장(지식산업센터), 지원시설
(근린생활시설, 운동시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각 노폭 약20m, 약35m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

향동동 391 :준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역), 제한보호구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역), 도로구역(2024-11-29)(시도93호선), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경4950 (3)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 391 디엠씨플렉스데시앙 지2층에프비230호

신주소: 경기도 고양시 덕양구 향동로 217 (향동동)

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

감정가: 216,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2.2. 면적 정보

토지면적: 12.82㎡ (약 3.88평)

토지 지분: 12.82㎡ (약 3.88평)

건물면적: 42.11㎡ (약 12.74평)

건물 지분: 42.11㎡ (약 12.74평)

3. 입지조건

3.1. 건물 및 대지 현황

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 DMC 플렉스 데시앙 지식산업센터 내 지하 2층 FB230호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 20층 규모이며, 2024년 1월 10일에 사용승인되었습니다.

건물 외벽은 석재붙임, 복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 타일, 인테리어 마감입니다.

본 건의 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 현황 지식산업센터 및 지원시설 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3.2. 주변 환경 및 교통

본 건은 향동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 각종 상업·업무시설, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 동측 인근 향동로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 건 남측 및 동측으로 폭 약 20m 및 35m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3.3. 입지 제약 및 규제

* 가축사육제한구역 (도시지역 및 주거밀집지역 전면 제한)

* 공공주택지구

* 제5구역 항공안전구역 (지원, 수색비행장 표고 기준 고도 45m~65m 위임 지역)

* 제한보호구역 (전방지역 25km, 고도 85m 및 30m 위임 지역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약 허가구역 (외국인 대상, 특정 주택 용도로 사용되는 토지 해당 - 2025년 8월 26일까지)

3.4. 주변 시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문을 권장합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김은영 (2024.04.30)

* 근저당: 국민은행 (말소기준권리, 840,000,000원, 2024.04.30) - 현재 말소된 것으로 등기부상 확인됩니다.

* 임의경매개시결정: 국민은행 (714,006,364원, 2025.08.27) - 본 건 경매 사건 (고양지원 2025타경4950) 입니다.

총 채권액은 840,000,000원 입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사꼬모스토리 (대표: 이 )

* 보증금: 4,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

4.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 국민은행 근저당(을1)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

임대 관계는 미상이나, 해당 임차인은 보증금 및 차임 내역이 명확하고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 속한 DMC 플렉스 데시앙은 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설, 운동시설) 용도로 계획된 복합단지입니다.

주변 지역은 아파트 단지와 함께 상업, 업무, 주거 기능이 혼재된 지역으로, 상대적으로 젊은 인구와 직장인이 많을 것으로 예상됩니다.

향동지구는 최근 개발이 활발히 진행되고 있는 지역 중 하나로, 신축 건물 및 다양한 편의시설이 들어서고 있어 활성화될 잠재력이 있습니다.

5.2. 업종 분석

본 건은 지식산업센터 내 유닛으로, IT, 제조업, 연구개발업 등 다양한 지식산업체 입주가 가능합니다.

또한, 지원시설로 근린생활시설 및 운동시설도 포함되어 있어, 해당 업종의 사업체 또한 입주할 수 있습니다.

주변 상업시설 및 아파트 단지의 수요를 고려할 때, 다양한 업종의 사업체들이 입점할 수 있는 환경입니다.

6. 생활정보

6.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 향동초등학교 북서측 인근 위치

* 교통시설: 향동로변 버스정류장 인근, 차량 접근 용이

* 상업시설: 단지 내 및 주변 상업, 업무시설 혼재 (이용 가능)

6.2. 주요 편의시설

* 마트/편의점: 단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설 이용 가능

* 은행/병원: 주변 상업지역 내 위치 가능성 높음 (정확한 위치는 현장 확인 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 법규 및 규제

* 항공안전구역, 제한보호구역 등은 건축 또는 운영에 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정(외국인 대상)은 외국인 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7.2. 시장 리스크

* 신축 지식산업센터의 경우, 공급 과다로 인한 공실 위험이 존재할 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

* 본 물건의 정확한 이용 현황 및 임대 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

7.3. 기타

* 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 본건 임차인은 대항력 없음)

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 신축 지식산업센터 내 호실로, 비교적 최근에 사용승인되어 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

향동지구라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 지역 발전 가능성과 함께 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

교통 여건 및 주변 인프라 또한 보통 수준으로, 사업체 운영 또는 임대 수익 창출에 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 항공안전구역 등의 규제와 신축 지식산업센터 공급 관련 시장 리스크는 잠재적인 고려 사항입니다.

등기부상 인수되는 권리 및 부담은 없으므로 권리관계는 명확한 편입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물 및 최신 인프라

2024년 사용 승인된 신축 건물로, 최신 설비와 현대적인 디자인을 갖추고 있습니다.

9.2. 향동지구 개발 잠재력

최근 개발이 활발한 향동지구에 위치하여, 지속적인 지역 발전과 상권 성장을 기대할 수 있습니다.

9.3. 우수한 접근성

차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편이며, 대로변에 인접해 있습니다.

9.4. 다용도 활용 가능성

지식산업센터 용도 외에 지원시설(근린생활시설, 운동시설)로도 활용 가능하여 다양한 사업체 유치가 가능합니다.

9.5. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 216,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

신축 건물이라는 점과 지역 발전 가능성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 신축 지식산업센터의 공급 현황, 공실률, 실제 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

10.2. 제안

감정가(216,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 본 건의 실질적인 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예를 들어, 감정가의 80~90% 수준부터 고려해 볼 수 있으며, 경쟁 물건 및 현장 임장 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

정확한 예상 입찰가는 부동산 전문가와의 상담을 통해 추가적인 시장 조사를 거친 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.