나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62379 [2] 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 동유형의 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건 내
제1층 제101호, 제1층 제102호, 제1층 제103호 로서,

사용승인 : 2019-01-10
외 벽 : 석재 마감 등,
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창 호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방/소화설비 등 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 상대보호구역(2014-07-11)(대학교(운정동)예정지 상대보호구역), 상대보호구역(2015-02-25), 상대보호구역(지산초등학교 상대보호구역(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62379 (2)

소재지: 경기도 파주시 와동동 1456-3 월드스퀘어 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 1,015,000,000원

토지면적: 11.02㎡ (약 3.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.99㎡ (약 16.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 와동동 소재 '지산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지를 배후지로 하는 동유형의 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 운정역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제1층 제102호입니다. 2019년 1월 10일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호는 강화유리 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '상업용' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 왕복 8차선의 포장도로, 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대학교 예정지, 지산초등학교) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (영중농업협동조합, 2,280,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강병훈

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-11

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 등기부요약:

- 갑6: 소유권이전 (주식회사유은타워8차, 2022-09-30)

- 갑7: 소유권이전 (주식회사인크리스, 2024-05-13)

- 을5: 근저당권 (영중농업협동조합, 2024-05-13, 말소기준권리)

- 갑8: 임의경매 (영중농업협동조합, 2025-02-24)

- 갑9: 압류 (파주시청, 2025-05-09)

* 등기부채권 총액: 2,280,000,000원

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 월드스퀘어는 경기도 파주시 와동동에 소재하며, 주변 대규모 아파트 단지를 배후지로 하고 있어 안정적인 근린상가 수요가 기대됩니다.

* 건물은 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 지하 3층부터 지상 10층까지 총 69개의 호실을 갖추고 있습니다.

* 북측으로는 왕복 8차선, 남측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 운정역(경의중앙선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변에는 지산초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 운정역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 편리한 교통 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 강병훈은 전입(사업자) 일자가 2025년 2월 11일이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

* 본 물건은 공동담보로 진행되는 경매이므로, 동일 담보물에 대한 다른 경매 진행 여부 및 그 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '상대보호구역'이 다수 존재하며, 특히 '지산초등학교 상대보호구역'의 경우 교육청에 재확인이 필요함을 명시하고 있어, 향후 건물 용도 제한 등에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 월드스퀘어 상가로, 비교적 신축 건물이며 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다. 교통 여건 또한 양호하며, 운정역 접근성이 좋습니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상 및 공동담보, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물: 2019년 사용 승인된 건물로 상품성이 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 대규모 아파트 단지를 배후지로 하여 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 역세권 접근성: 운정역(경의중앙선) 이용이 가능하여 광역 접근성이 좋습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 온전한 권리 행사가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 임차인 강병훈은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 인수 보증금은 0원입니다.

* 감정가: 1,015,000,000원

* 채권 최고액 (말소기준권리): 2,280,000,000원

* 임의경매 청구 금액: 1,944,834,759원

낙찰가율은 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 상업 지역 내 위치, 비교적 신축인 건물 상태, 배후 수요 등을 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 710,500,000원 ~ 812,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.