나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62499 [2] 경기도 파주시 문산읍 선유리 산89-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62499 [2] 경기도 파주시 문산읍 선유리 산89-9 임야 경매

• 사건번호: 2025타경62499
• 주소: 경기도 파주시 문산읍 선유리 산89-9
• 용도: 임야

고양지원 경매11계 2025타경62499 | 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 산89-9 | 감정가: 1,238,010,000원 | 최저가: 1,238,010,000원 | 용도: 임야

1. 고양지원 2025타경62499 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62499 (2)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 산89-9

용도: 임야

감정가: 1,238,010,000원

토지면적: 8538.00㎡ (약 2,582.6평)

건물면적: 0.00㎡ (공부상 멸실 또는 매각제외. 단, 감정평가상 단독주택 존재 가능성 언급됨)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

토지 이용 상태:

해당 물건은 총 면적 8538.00㎡의 임야입니다. 감정평가서에 따르면, 토지는 크게 두 부분으로 나뉘어 평가되었으며, 일부(물건 1, 2)는 경사가 있는 부정형의 '자연림' 상태이며, 다른 일부(물건 3)는 '단독주택' 건부지로 이용 중입니다.

주위 환경:

경기도 파주시 문산읍 당동리에 위치한 '자유초등학교' 남측 인근 또는 선유리에 위치한 '선유중학교' 북측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

감정평가서 상 차량 진출입 가능 여부에 대한 상반된 내용이 기재되어 있습니다. (차량 진출입 가능 / 불가) 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(이세화선생묘 300미터 이내), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 물건 3은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

건물 현황 (감정평가상):

감정평가서에는 '건물 일련번호 4-가'로 조적조 단층 단독주택에 대한 언급이 있으나, 본 매각 물건의 공부상 건물 면적은 0.00㎡이며, 매각 대상은 토지입니다.

1.3. 권리 분석

강제경매: 본건은 채권자 '정OO'의 신청에 의한 부동산강제경매 절차로 진행됩니다.

분묘기지권: 해당 토지에는 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치하고 관리하며 제사하는 권리로서, 토지 이용 및 개발 시 제약을 발생시킬 수 있는 중대한 권리입니다.

맹지 및 접근성: 지적 및 현황상 맹지인 부분이 존재하나, 인접 필지를 통해 도보 접근은 가능한 것으로 파악됩니다. 일부 구간은 약 2~4m 폭의 현황 도로와 접하여 실제 차량 진출입이 가능한 부분도 있습니다.

분묘 소재 여부: 분묘 등의 소재 여부는 확인이 곤란하므로, 입찰 전 반드시 직접 현장을 답사하여 확인해야 합니다.

1.4. 입지 조건 및 주변 환경

교육 시설: 자유초등학교와 선유중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육을 위한 기본적인 환경이 조성되어 있습니다.

자연 환경: 자연녹지지역 및 준보전산지 등으로 지정된 구역이 포함되어 있어, 주변에 자연림이 형성된 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

편의 시설: 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

군사 보호 구역: 본 토지는 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되어 있어, 군사 활동 관련 제한 사항이 적용될 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본 물건은 도시 외곽에 위치한 임야 지역으로, 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재하고 있습니다. 현재는 자연림의 성격이 강하나, 도시지역 내 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 주거 및 상업 용도로의 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 또는 제한적인 접근성은 상권 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 일부 제한적일 수 있습니다.

주거 환경: 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

자연 친화적 환경: 산림이 인접해 있어 쾌적하고 건강한 생활 환경을 조성할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

분묘기지권: 분묘가 존재할 경우, 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래하며, 해결을 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

맹지 및 접근성: 지적 및 현황상 맹지 부분이 있어, 차량 진출입이나 건축 허가 등 개발 행위에 장애가 될 수 있습니다.

분묘 확인 곤란: 분묘 소재 여부 확인이 어려워, 사전 조사가 필수적이며 잠재적 위험 요소로 작용합니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 준보전산지, 군사 보호 구역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재하여, 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 관련 불확실성: 공부상 건물 면적은 0㎡이나, 감정평가상 단독주택 존재 가능성이 언급되어, 현장 답사를 통한 정확한 상황 파악이 요구됩니다. (단, 토지매각이므로 건물은 매각 대상이 아님)

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍의 임야로서, 자연림과 주거/상업 지역이 혼재된 지역에 위치합니다. 넓은 토지 면적과 일부 주택 건부지로서의 이용 가능성, 도시지역 내 포함 등 개발 잠재력을 가지고 있다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다. 하지만 분묘기지권 존재 가능성, 맹지(또는 접근성 제한), 분묘 소재 불확실, 다양한 토지 이용 제한 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 결정 시 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

넓은 면적의 임야: 8538.00㎡ (약 2,582.6평)의 넓은 토지를 활용한 개발 사업 또는 장기 보유를 고려할 수 있습니다.

도시지역 내 위치: 도시지역 내 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 용도 변경 또는 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

분묘기지권 해결 시 잠재력 상승: 만약 분묘기지권 문제가 성공적으로 해결된다면, 토지의 활용도가 크게 높아질 수 있습니다.

자연 환경: 인근 자연림과의 조화를 통해 친환경 주거 단지 조성 등 특정 목적의 개발을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매11계