나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62993 [2] 경기도 고양시 일산동구 장항동 778-2 남정씨티프라자2 5층509호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""일산소방서"" 남서측 인근 중심상업지역 내에 위치하는 집합건물(남정씨티프라자2 5층 505호 외)이며, 인근으로 상업용빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔, 공영주차장, 관공서 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 ""정발산역""이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 중 5층 505호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2003.08.30.)
외벽 : 복합판넬 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가~라] : 공히 공부상 제1종근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터 및 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 중심상업지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

유치권신고인 한찬희로부터 공사대금채권 금300,000,000원을 위하여 본건 목록 전부에 관하여 유치권 신고(2025.5.15.자)가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자가 유치권배제신청서(2025.5.22.자) 제출 및 유치권부존재확인소송을 제기(2025.11.27.자)하여 소송이 진행 중임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62993 (2)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 778-2, 남정씨티프라자2 5층 509호

* 건물명: 남정씨티프라자II

* 용도: 제1종 근린생활시설 (집합건물 공부상)

* 감정가: 225,000,000원

* 토지 면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

* 건물 면적: 77.74㎡ (약 23.52평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 사용 승인일: 2003년 08월 30일

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 일산소방서 남서측 인근의 중심상업지역 내에 위치하며, 인근으로 상업용 빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔, 공영주차장, 관공서 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 무난합니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 3호선 '정발산역'이 소재하는 등 대중 교통사정은 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 중 5층 509호입니다.

* 토지: 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합 지역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 01월 30일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

* 인수 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 유치권은 별도 확인이 필요합니다.

* 유치권 관련: 유치권 신고인 한찬희로부터 공사대금채권 금 300,000,000원을 위하여 본 건 목록 전부에 관하여 유치권 신고(2025.5.15.자)가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 현재 경매 신청 채권자가 유치권 배제 신청서(2025.5.22.자) 제출 및 유치권 부존재 확인 소송을 제기(2025.11.27.자)하여 소송이 진행 중입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

* 위치적 이점: 일산 신도시의 중심 상업 지역에 자리 잡고 있으며, 유동 인구가 풍부한 정발산역 인근의 역세권 상가입니다.

* 주변 상권: 오피스텔, 상업 시설, 관공서 등이 밀집해 있어 다양한 업종의 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 상권 특징: 중심상업지역 내 위치하여 집객 효과가 높으며, 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 정발산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주변 환경: 비교적 쾌적한 환경이며, 인근에서 불쾌감을 줄 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 소송: 공사대금 채권을 이유로 한 유치권 신고가 존재하며, 이에 대한 법적 소송이 현재 진행 중입니다. 소송 결과에 따라 낙찰 후 인수 부담이 발생하거나 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 중심상업지역 내에 위치한 상가로, 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 지하철 3호선 정발산역과 인접해 있어 역세권 상가의 가치를 누릴 수 있으며, 주변 상업 시설 및 관공서 이용객들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

* 다만, 공사대금 채권을 주장하는 유치권 신고가 존재하고 이에 대한 법적 소송이 진행 중이라는 점은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 사항입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 최종적인 취득 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점 또한 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 정발산역 도보 거리의 중심상업지역에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변의 상업 시설, 오피스텔, 주거 지역 이용객들을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 제1종 근린생활시설 용도로, 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능하여 사업적 유연성이 높습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 225,000,000원입니다.

* 최근 유사 물건의 거래 사례 및 본 건의 입지적 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 가치가 형성될 가능성이 있습니다.

* 그러나 현재 진행 중인 유치권 관련 소송의 결과에 대한 불확실성이 존재하므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 임차보증금이 없는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 시작하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.