나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62993 [3] 경기도 고양시 일산동구 장항동 778-2 남정씨티프라자2 5층510호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""일산소방서"" 남서측 인근 중심상업지역 내에 위치하는 집합건물(남정씨티프라자2 5층 505호 외)이며, 인근으로 상업용빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔, 공영주차장, 관공서 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 ""정발산역""이 소재하는 등 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 중 5층 505호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2003.08.30.)
외벽 : 복합판넬 마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호[가~라] : 공히 공부상 제1종근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호[1] : 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 25미터 및 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호[1] : 중심상업지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

유치권신고인 한찬희로부터 공사대금채권 금300,000,000원을 위하여 본건 목록 전부에 관하여 유치권 신고(2025.5.15.자)가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자가 유치권배제신청서(2025.5.22.자) 제출 및 유치권부존재확인소송을 제기(2025.11.27.자)하여 소송이 진행 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 고양지원 2025타경62993 (3)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 778-2 남정씨티프라자2 5층510호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설,위락시설)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 15.57㎡ (약 4.71평)

건물면적: 77.74㎡ (약 23.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 중 5층 505호 외 3개호. (사용승인일: 2003.08.30.)

토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역. 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접합.

기타 현황: 북서측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합. 토지는 대체로 등고 평탄한 가장형으로 상업용 건부지로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산소방서" 남서측 인근 중심상업지역 내에 위치함. 인근으로 상업용 빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔, 공영주차장, 관공서 등이 소재하여 제반 주위환경은 무난함.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 지하철 3호선 "정발산역"이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임. 북서측, 남서측, 남동측으로 폭 12~25미터의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 개요

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 30일 접수된 북서울농업협동조합의 근저당권(채권액 1,200,000,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 근저당: 북서울농업협동조합 (2024-01-30 접수, 1,200,000,000원)

* 근저당: 이명수 (2024-07-02 접수, 275,000,000원)

* 가압류: 안정순 (2025-01-24 접수, 74,500,000원)

* 임의경매: 북서울농업협동조합 (2025-04-25 접수, 1,045,188,489원)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-06-05 접수, 12,941,324원)

총 등기부채권액은 1,562,441,324원임.

3.4. 유치권 분석

유치권 신고인 한찬희로부터 공사대금채권 300,000,000원을 위하여 본건 목록 전부에 관하여 유치권 신고(2025.5.15.자)가 있었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 경매신청채권자가 유치권 배제 신청서(2025.5.22.자)를 제출하고 유치권 부존재 확인 소송을 제기(2025.11.27.자)하여 소송이 진행 중에 있음.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 건은 일산소방서 인근의 중심상업지역에 위치하며, 주변으로 다양한 상업용 빌딩, 업무시설, 주거용 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있음. 지하철 3호선 정발산역이 인근에 소재하여 유동인구 흡수에도 유리함.

4.2. 건물 용도 및 특징

본 건물은 제1종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설, 위락시설 등으로 복합적으로 이용 가능한 용도이며, 총 77개의 호실을 보유하고 있음. 이는 다양한 업종의 상가 및 사무실 운영에 적합한 환경을 제공함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 다수 소재하며, 지하철 3호선 정발산역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리함. 주변에 공영주차장, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업지역 내에 위치하여 쇼핑, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 위험

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 유치권 신고인의 존재 및 이와 관련된 법적 분쟁임. 유치권 성립 여부가 불분명하고 현재 소송이 진행 중이므로, 경매 낙찰 후에도 유치권으로 인한 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 임대차 관계 미확인 위험

현재 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. 그러나 추후 임대차 관계가 밝혀질 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생하거나 추가적인 비용이 소요될 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 일산동구 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 지하철 3호선 정발산역 인근에 있어 교통 여건 및 상업적 입지가 우수함. 건물 자체의 구조 및 용도 또한 다양한 상업 활동에 적합함. 그러나 유치권 신고로 인한 법적 분쟁 진행 중이며, 임대차 관계가 미상이라는 점에서 신중한 접근이 요구됨. 유치권 문제가 원만히 해결된다면 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 중심상업지역 입지 및 교통 여건

* 안정적인 상권 배후지 확보 (관공서, 업무시설, 주거시설 인접)

* 다양한 업종 소화 가능한 근린생활시설 용도

* 유치권 문제 해결 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 225,000,000원임. 현재 진행 중인 유치권 관련 소송 결과를 면밀히 파악하고, 명도 가능성 및 향후 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함. 유치권 관련 소송 결과에 따라 입찰가의 조정이 필요하며, 낙찰 후 예상되는 수리비, 명도비, 소송 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. 본 건은 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 소송 결과 및 시장 상황에 따라 유동적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.