나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92052 [1] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 9층904호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경92052 [1] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 9층904호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경92052
• 주소: 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 9층904호 (영천동,루체스타비즈)
• 용도: 지식산업센터

수원지방법원 경매6계 2024타경92052 | 소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 594-7, 9층904호 (영천동,루체스타비즈) | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 수원지방법원 2024타경92052 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

본 물건은 수원지방법원 2024타경92052 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOO이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

1.1. 2. 소재지 및 주변 환경

소재지는 경기도 화성시 영천동 836-2번지 루체스타비즈 9층 904호입니다. 본 건은 기흥동탄IC 남서측 근거리에 위치하며, 주변으로는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정 또한 보통입니다.

1.1. 3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 14층 건물 중 9층 904호에 해당합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창호로 구성되어 있습니다. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중에 있으며, 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4. 토지 정보

토지는 대체로 사다리형이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 대로, 남측 및 동측으로 중로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류, 중로3류에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.1. 5. 면적 정보

토지 면적은 5091.20㎡ (약 1539.85평)이며, 건물 면적은 94.37㎡ (약 28.55평)입니다. 토지 지분 및 건물 지분은 각각 0㎡ 및 94.37㎡로, 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.1. 6. 감정가 및 매각 정보

감정가는 380,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 토지 지분은 0㎡, 건물 지분은 94.37㎡입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, '기흥동탄IC' 남서측 근거리에 있어 차량을 통한 광역 접근성이 우수합니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 복합적인 업무 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대로 및 중로와 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장으로 대중교통 이용도 편리합니다. 동탄2신도시는 자족도시를 목표로 조성된 지역으로, 다양한 산업단지와 기업체가 인접해 있어 직주근접 환경이 조성되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 '대지권미등기'라는 점입니다. 이는 구분건물과 대지권이 분리되어 등기되지 않은 상태를 의미합니다. 따라서 대지권의 유무나 정확한 면적을 알 수 없는 상태이므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 다만, 물건 명세서상 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 평가되었으며, 화성시 동탄출장소로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 제출명령 회신이 있었던 점(2025.12.4.자)은 긍정적인 부분으로 볼 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 화성시 영천동 일대는 동탄2신도시의 주요 지식산업센터 밀집 지역 중 하나인 동탄테크노밸리에 속해 있습니다. 이 지역은 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집해 있어 관련 기업 종사자들을 대상으로 한 근린생활시설 및 상업시설의 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다. 인근의 '기흥동탄IC'와 주요 도로망 접근성을 바탕으로 물류 및 유통 관련 사업체에도 유리할 수 있습니다. 또한, 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 조성되어 있어 업무 환경 및 근로자들의 편의를 지원하고 있습니다.

1.5. 생활정보

해당 물건지는 동탄2신도시 내에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에는 다양한 상업시설, 근린생활시설, 공공시설 등이 분포되어 있으며, 교통 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주요 도로망 접근성 또한 우수하여 서울 및 수도권으로의 이동이 비교적 용이합니다. 다만, 구체적인 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설과의 거리는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 매각 후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 대지권 유무를 알 수 없으며, 이로 인해 향후 건물 관리에 어려움이 따를 수 있습니다. 또한, 지식산업센터 시장의 공급 과잉 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동의 동탄2신도시 내 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성과 주변의 풍부한 산업 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 8천만원으로, 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 이는 매수인이 직접 해결해야 할 부분입니다. 취득세 납부가 확인되었다는 점은 긍정적이나, 대지권 확보의 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 동탄2신도시 내 동탄테크노밸리에 위치하여 주변 산업 인프라 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

2. 합리적인 감정가: 3억 8천만원의 감정가는 해당 면적과 입지를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다.

3. 잠재적 임대 수익: 지식산업센터는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 상품 중 하나이며, 수요가 꾸준히 존재합니다.

4. 대지권 문제 해결 시 가치 상승: 대지권 미등기 문제를 해결하고 정식 등기가 완료될 경우, 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

※ 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 자문을 통해 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

수원지방법원 경매6계