나이스옥션 법원경매 평택 2023타경51084 [1] 경기도 평택시 포승읍 석정리 산60-5 평택늘사랑아파트 6동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 "석정리 다목적마을회관" 동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 단독주택, 아파트단지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하나
대중교통 이용의 편의성은 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 6동 5층 501호 외 283개호(상가 4개호 포함)로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샤시창호임 (사용승인일자 : 미준공 상태)

이용상태

아파트 및 상가로 각각 이용 중이나 조사일 현재 공가 및 공실 상태임.
(본건 조사 당시 관계인의 안내, 폐문 등의 사정으로 일부에 대하여 내부조사를 하였고,
나머지는 평가선례, 외부관찰, 탐문, 공부상의 도면확인 등의 방법으로 조사하였으므로, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

-.소화전, 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 지상주차장 등이 시설되어 있으나
각 호별 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비 등은 작동이 되지 않고 있는 상황임.

-.본건소재 단지에 대한 단전, 단수 등을 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 서측으로 진.출입 포장 도로개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-.석정리 산60-5 : 계획관리지역, 보전관리지역,
가축사육제한구역(일부제한300m이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(일부제한500m이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

-.석정리 산61-1, 석정리 산60-7 : 계획관리지역,
가축사육제한구역(일부제한300m이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(일부제한500m이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

-.석정리 산14-41 : 보전관리지역,
가축사육제한구역(일부제한300m이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(일부제한500m이내 - 전 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.귀 제시목록상 2동 - 6동, 상가동의 소재지가 석정리 산60-5이나,
현황은 2동 - 3동, 5동 - 6동, 상가동의 소재지는 석정리 산60-7, 4동은 산61-1임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 : 미상임.

-.본건 각호는 별지 사진의 내용과 같이 바닥재 및 벽지도배의 훼손, 전등, 콘센트, 인터폰 등의
미설치 등으로 내부 재 시공이 요구돠는 사항이므로 경매진행에 참고 바람.

-.본건이 속한 각 건물은 장기간 동안의 공실 및 관리상태의 미흡 등으로
보수공사가 요구되는 사항으므로 경매진행에 참고바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 아파트 및 상가로 각각 이용중이나 조사일 현재 공가 및 공실상태임. 모두 사용승인을 받지 아니한 상태임. 1동 내지 7동 모두 엘리베이터는 없음. 소화전 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비, 지상주차장 등이 시설되어 있으나, 각 호별 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비 등은 작동이 되지 않고 있는 상황임. 본건 소재 단지에 대한 단전, 단수 등을 확인하시기 바람.
3. 본건 각호는 감정서 별지 사진과 같이 바닥재 및 벽지도배의 훼손, 전등, 콘센트 인터폰 등의 미설치 등으로 내부 재 시공이 요구되는 사항이므로 경매진행에 참고 바람.
4. 본건이 속한 각 건물은 장기간 동안의 공실 및 관리상태의 미흡 등으로 보수공사가 요구되는 사항이므로 경매진행에 참고바람.
5. 2동 3-4라인 홍원개발(주) 유치권 행사중, 2동 7-8라인 다시봄(주) 유치권 행사중, 3동 5-6라인 (주)대승이엔지, 홍원개발(주) 유치권 행사중, 4동 3-4라인 (주)대승이엔지, 홍원개발(주) 유치권행사중, 4동 5-6라인 다시봄(주) 유치권행사중, 6동 9-10라인 다시봄(주) 유치권행사중 이라는 안내문이 각 1층 공동출입구에 게시되어 있음
6. 각 공동출입구마다 (주)케이에스가 채무자겸소유자 (주) 한마음으로부터 건물관리 및 점유, 경비업무 일체를 위탁받아 업무를 수행하고 있으므로 불법침입을 금지한다는 안내문이 게시되어 있음.
7. 상가동 201호는 채무자겸소유자와 본건 목적물 관리위탁을 받은 (주)케이에스가 사무실로 이용하고 있음.
8. 상가동 101호, 102호, 103호는 서로간 벽체가 없이 오픈되어 있고, 내부에 가구 등이 있고 상가임차인 등록자는 있으나, 영업을 하고 있지는 아니한 듯함.
9. 전입세대가 극히 일부 있으나, 거의 전부가 공가상태인 것으로 파악됨(전입은 되어 있으나 실제는 빈집인 경우, 1층 공동출입구를 봉쇄하여 점유여부를 확인할 수 없는 경우, 경매개시결정 기입등기 이후의 전입자 등 다양한 경우가 혼재함). 전입세대 6세대, 외국인 체류자 1인 있으나, 모두 채무자겸소유자와 임대차계약을 한 사실은 없다고 (주) 한마음에서 주장함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건내역

사건번호: 평택지원 2023타경51084 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

소재지: 경기도 평택시 포승읍 석정리 산60-5 평택늘사랑아파트 6동 5층501호

용도: 아파트, 상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 공동담보

1.2. 감정가및면적

감정가: 20,447,000,000원 (204억 4천 7백만원)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 16,874.90㎡ (약 5,104.7평)

건물지분: 16,874.899999999998㎡ (약 5,104.7평)

*본건은 집합건물로서, 제공된 건물 면적은 해당 경매 물건에 포함된 전체 면적으로 추정됩니다.*

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 "석정리 다목적마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 단지까지 차량 출입은 수월하나, 인근에 노선버스 정류장이 위치함에도 불구하고 대중교통 이용의 편의성은 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-01-25, 4,680,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-01-25, 2,520,000,000원)

* 유한회사삼오대부외 1명 근저당권 (2022-09-23, 1,950,000,000원)

* 주식회사뉴아리원대부 근저당권 (2022-10-26, 780,000,000원)

* 평택세무서장 압류 (2023-08-17)

* 주식회사삼성원건설외 1명 강제경매 (2023-11-15, 사건번호: 2023타경51091)

* 평택시 압류 (2023-12-11)

총 등기부채권액: 9,930,000,000원

인수되는 권리:

* 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

기타 권리사항:

* 중복병합사건으로 진행 중입니다.

* 다수의 유치권 신고가 접수되었습니다. (5. 잠재적 리스크 참조)

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

전입세대: 6세대, 외국인 체류자: 1인

* 채무자 겸 소유자인 (주)한마음은 전입세대 및 체류자와 임대차 계약 사실이 없다고 주장하고 있습니다.

* 전입세대가 극히 일부 있으나, 대부분 공가 상태로 파악되며, 경매개시결정 기입등기 이후의 전입자 등 다양한 경우가 혼재되어 있어 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하는 상황입니다.

4. 상권분석

본건 주변은 단독주택, 아파트단지, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업시설보다는 주거 및 자연녹지 비율이 높습니다.

* 단지 내 상가동 201호는 채무자 겸 소유자와 관리 위탁 업체가 사무실로 이용 중입니다.

* 상가동 101호, 102호, 103호는 벽체 없이 오픈된 구조로, 내부 가구가 비치되어 있고 상가 임차인 등록자는 있으나 실제 영업 활동은 없는 것으로 보입니다.

* 현재 아파트 및 상가 모두 공가 및 공실 상태로, 상권 활성화 정도는 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입은 용이하나 대중교통 이용은 불편합니다.

* 편의시설: 인근에 "석정리 다목적마을회관"이 있으나, 구체적인 생활 편의시설 정보는 부족합니다.

* 주변 환경: 주거, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 혐오시설은 현재 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 미사용승인 상태: 본건 건물은 사용승인을 받지 못한 상태입니다.

* 심각한 건물 노후화 및 재시공 필요:

* 내부 바닥재 및 벽지 훼손, 전등, 콘센트, 인터폰 등 미설치로 인한 내부 재시공이 요구됩니다.

* 장기간의 공실 및 관리 미흡으로 인해 전반적인 보수공사가 시급합니다.

* 엘리베이터가 설치되어 있지 않습니다.

* 각 호별 소화전, 급배수, 위생, 개별난방 설비 등이 작동되지 않고 있는 상황입니다.

* 단전, 단수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 다수의 유치권 신고:

* 2동 3-4라인: 홍원개발(주)

* 2동 7-8라인: 다시봄(주)

* 3동 5-6라인: (주)대승이엔지, 홍원개발(주)

* 4동 3-4라인: (주)대승이엔지, 홍원개발(주)

* 4동 5-6라인: 다시봄(주)

* 6동 9-10라인: 다시봄(주)

* 각 유치권자의 권리 범위 및 주장 금액, 법적 효력 여부 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

* 불명확한 점유 및 임대차 관계: 전입세대가 존재하나 실제 점유 여부가 불분명하고, 채무자 겸 소유자는 임대차 계약을 부인하고 있어 명도 진행 시 분쟁 소지가 있습니다.

* 건물 소재지 공부와의 차이: 제시목록상 소재지는 석정리 산60-5이나, 현황은 석정리 산60-7, 산61-1 등으로 불일치하는 부분이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한300m/500m이내) 등의 토지이용계획이 존재합니다.

7. 종합의견

본건은 미사용승인 상태의 대규모 아파트 및 상가 복합단지 경매 물건으로, 건물 자체의 심각한 노후화 및 대규모 보수·재시공이 필수적인 상황입니다. 또한, 다수의 유치권 신고와 불명확한 점유 및 임대차 관계는 명도 과정에서 큰 난관이 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 교통 편의성이 낮고 주변 개발 여건이 특화되지 않은 점을 고려할 때, 직접적인 주거 또는 상업용으로 활용하기보다는 개발 또는 대형 부동산 운영 경험이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 낙찰 후 예상되는 막대한 추가 투자 비용과 긴 명도 기간, 유치권 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 대규모 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라, 잠재적인 개발 가치 또는 향후 대규모 부동산 사업을 위한 발판 마련의 기회가 될 수 있습니다.

* 말소기준권리 이하의 다수 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태에서 물건을 인수하게 됩니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금: 0원

본 건은 미사용승인 상태, 심각한 건물 노후화, 다수의 유치권, 불확실한 점유 관계, 낮은 교통 편의성 등 복합적인 리스크를 내포하고 있어, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태의 면밀한 진단, 유치권자들과의 협상 가능성 및 예상 비용 분석, 명도 관련 예상 비용 및 소요 기간 추정, 추가적인 공사 및 준공 비용 산출, 그리고 준공 후 예상 가치 평가 등 심층적인 추가 조사가 선행되어야 합니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시를 유보합니다.

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