나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52766 [5] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6 에메랄드미도우 에프동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나, 일반대중교통 이용편은
다소 불편시되며, 인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호(기호1), 1층 102호(기호2), 3층
302호(기호3), 2층 201호(기호4), 2층 202호(기호5) 5개호로서(사용승인일:2018.04.12.)
외 벽:석재붙임, 몰탈위 페인트칠 마감등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호:하이새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1-5):연립주택(방4, 거실, 주방및식당, 욕실3, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등)
으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, LPG가스에 의한 난방설비, 태양광패널 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 건부지(연립주택)임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 비행
안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역지역임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지(대사리 166-6) 의뢰 목록상 지목 "임야"이나, 현황은 지목
"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
-본건은 인접지와 함께 주로 미군렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있음.
-현장 조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부확인을 못하였으나, 건축물대장
현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 집합건물인 에메랄드미도우 F동 4층 연립주택(8세대)에 속한 전유부분

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6번지 에메랄드미도우 에프동 2층 202호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 평택지원 2023타경52766 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 5억 1천만원입니다.

토지 면적은 164.21㎡ (약 49.68평)이며, 건물 면적은 151.41㎡ (약 45.80평)입니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이나, 실제 경매 신청 채권자는 광진중앙새마을금고입니다.

건축물대장에 따르면 에메랄드 미도우 단지는 2018년 4월 12일에 사용승인되었으며, F동은 연립주택(8세대)으로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 일반 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

국도 45호선 및 지방도가 인근 및 근거리에 위치합니다.

토지 이용계획으로는 계획관리지역, 가축사육제한구역(300m 이내 전 축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당(을1, 21억원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 을1: 엠씨아이대부주식회사 근저당 (21억원)

* 을1-2: 느티나무제일차유한회사 1번근저당권부채권 근질권설정 (21억원)

* 갑6: 광진중앙새마을금고 임의경매개시결정 (1,787,812,650원)

* 갑5: 주식회사코랜드텍 소유권이전 4번신탁등기말소 (신탁재산의귀속)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 인수할 보증금은 없습니다. (별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.)

본건은 공동담보로, 채무 총액이 상당하나 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 에메랄드미도우 단지는 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

이는 평택의 미군기지 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 긍정적인 요인입니다.

최근 주변 거래 사례를 살펴보면, 2024년 7월 및 8월에 거래된 팽성읍 대사리 299-13번지 연립주택(2024년 준공, 전용 140.71㎡)이 66,208만원(약 6.62억원)에 거래되었습니다.

본건의 전용 면적은 151.41㎡로, 비교 대상 신축 연립주택보다 면적이 조금 더 넓습니다.

비교 대상 거래 사례를 통해 시세를 환산하면, 본건의 현재 시세는 약 7억원 이상으로 추정됩니다.

이는 감정가 5.1억원보다 높은 수준으로, 시세 대비 가격 메리트가 있어 보입니다.

5. 생활정보

본건은 2018년 4월 12일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 2층에 위치한 연립주택입니다.

전유부분은 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 3개, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, LPG 가스 난방, 태양광 패널 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 인접지와 함께 미군 렌트 수요를 위한 공동주택 단지를 형성하고 있으며, 미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 것으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 교통: 일반 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 등으로 향후 지역 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다.

* 미군 렌트 수요 의존성: 미군 기지 이전, 부대 규모 축소 등 외부 요인에 따라 렌트 수요가 변동될 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 말소기준권리 상 채무 총액이 상당하므로, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성 및 낙찰 후에도 잔여 채무 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치한 비교적 신축(2018년식) 연립주택으로, 미군 렌트 수요를 기반으로 하는 단지에 속해 있습니다.

주변은 주택가와 농경지 등이 혼재되어 있으며, 교통 편의성은 다소 떨어지지만 차량 접근은 용이합니다.

권리 관계는 명확하게 정리되어 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

가장 큰 장점은 주변 신축 연립주택의 실거래가(약 6.6억원 이상) 대비 낮은 감정가(5.1억원)에 있습니다.

다만, 비행안전구역 및 소음대책구역 등 행위 제한이 있는 점과, 미군 렌트 수요에 대한 의존성은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 시세 대비 낮은 감정가를 활용한 투자 가치는 충분히 있어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 주변 유사 건물의 실거래가(약 6.6억원) 대비 현 감정가(5.1억원)가 현저히 낮아 가격 메리트가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 미군 관련 외국인 거주 단지를 형성하고 있어, 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 준신축 건물: 2018년식 건물로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 수리 없이 활용 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 510,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가(2024년 7-8월, 140.71㎡ 기준)는 66,208만원(약 6.62억원)으로, 본건(151.41㎡)의 환산 시가는 약 7.12억원으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 약 1.5억원 이상 높은 수준입니다.

본건은 2018년식 건물이며, 비행안전구역 및 소음대책구역 등의 제한사항이 존재하므로, 신축 건물의 최고 시세보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위는 약 3억 6천만원에서 4억 1천만원 선으로 제시합니다.

경매 진행 상황과 유찰 여부를 면밀히 관찰하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.