나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52766 [4] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6 에메랄드미도우 에프동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나, 일반대중교통 이용편은
다소 불편시되며, 인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호(기호1), 1층 102호(기호2), 3층
302호(기호3), 2층 201호(기호4), 2층 202호(기호5) 5개호로서(사용승인일:2018.04.12.)
외 벽:석재붙임, 몰탈위 페인트칠 마감등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호:하이새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1-5):연립주택(방4, 거실, 주방및식당, 욕실3, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등)
으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, LPG가스에 의한 난방설비, 태양광패널 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 건부지(연립주택)임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 비행
안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역지역임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지(대사리 166-6) 의뢰 목록상 지목 "임야"이나, 현황은 지목
"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
-본건은 인접지와 함께 주로 미군렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있음.
-현장 조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부확인을 못하였으나, 건축물대장
현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 집합건물인 에메랄드미도우 F동 4층 연립주택(8세대)에 속한 전유부분

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6번지에 소재한 연립주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 평택지원 2023타경52766 (4)입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6 에메랄드미도우 에프동 2층201호

용도: 연립주택

토지면적: 164.21㎡ (약 49.67평)

토지지분: 164.2143㎡ (약 49.68평)

건물면적: 151.41㎡ (약 45.80평)

건물지분: 151.41㎡ (약 45.80평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정평가 내역

감정가: 510,000,000원 (5억 1천만원)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건입니다.

주의사항: 본 물건은 미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 집합건물인 에메랄드미도우 F동 4층 연립주택(8세대)에 속한 전유부분입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

본건은 인접지와 함께 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나 일반 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치해 있습니다.

본 건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 6일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 2,100,000,000원)입니다.

이 외에 소유권이전(신탁등기말소), 임의경매(말소), 1번 근저당권부채권 근질권 설정(말소) 등의 권리가 등기되어 있었으며, 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 분석

본건은 에메랄드 미도우 F동에 속하며, 이 단지는 2018년 4월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택입니다.

F동은 총 8세대로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2018년 4월 12일입니다.

본건(2층 201호)은 전용면적 151.41㎡(약 45.80평)으로 방 4개, 욕실 3개 등으로 이용 중입니다.

주변에 유사한 형태의 연립 및 다세대 주택 단지가 형성되어 있으며, 미군 렌트 수요가 많은 지역적 특성이 있습니다.

4.2. 시장 동향 (최근 실거래가 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 경기도 평택시 팽성읍 대사리 299-13번지의 연립주택(140.71㎡, 2024년 준공으로 표기)이 2024년 7월 22일 66,208만원에 직거래된 사례가 있습니다.

이는 본건(151.41㎡)과 면적은 유사하나, 주소지가 다르고 건축 연도에 대한 정보가 상이합니다 (본건은 2018년 준공).

최근 실거래가를 기준으로 면적당 단가를 산출하면 약 470,510원/㎡ 수준입니다.

이를 본건 면적(151.41㎡)에 적용 시, 잠재적 시세는 약 71,227만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

다만, 실거래가 정보의 건축 연도(2024년)가 본건의 실제 사용승인일(2018년)과 차이가 크므로, 이 점을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 2018년 4월 12일에 사용 승인되었습니다.

본건은 4층 건물 중 2층에 위치한 연립주택으로, 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 3개, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, LPG 가스에 의한 난방 설비, 태양광 패널 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 21억 원으로 높으나, 경매 진행으로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건으로 설정된 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 지역적 특성 관련 리스크

군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

또한, 미군 렌트 수요가 높은 지역 특성상 미군 부대의 이전이나 관련 정책 변화 시 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 감정가 5억 1천만원 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 6.6억 원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 미군 렌트 수요가 있는 지역적 특성상 안정적인 임대 수익도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 군용비행장 인접으로 인한 소음 문제와 미군 렌트 수요 변동성에 따른 공실 위험은 감안해야 합니다. 권리관계는 경매를 통해 대부분 정리될 것으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 높은 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 6.6억 원 이상 대비 감정가 5.1억 원으로 투자 메리트 존재.

* 미군 렌트 수요 기반: 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 관리 용이.

9. 예상 입찰가

최근 유사 연립주택(140.71㎡)의 실거래가 66,208만원을 기준으로 면적당 단가(약 470,510원/㎡)를 산출하고, 본건 면적(151.41㎡)에 적용하여 추정 시세를 약 71,227만원으로 산정하였습니다.

본 건의 인수 보증금은 0원이므로, 추정 시세의 80~90% 수준을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

약 56,981만원 ~ 64,104만원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

감정가 510,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있으며, 시세 차익을 극대화한다면 580,000,000원 ~ 620,000,000원 사이에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.