나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52766 [3] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6 에메랄드미도우 에프동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나, 일반대중교통 이용편은
다소 불편시되며, 인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호(기호1), 1층 102호(기호2), 3층
302호(기호3), 2층 201호(기호4), 2층 202호(기호5) 5개호로서(사용승인일:2018.04.12.)
외 벽:석재붙임, 몰탈위 페인트칠 마감등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호:하이새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1-5):연립주택(방4, 거실, 주방및식당, 욕실3, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등)
으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, LPG가스에 의한 난방설비, 태양광패널 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 건부지(연립주택)임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 비행
안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역지역임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지(대사리 166-6) 의뢰 목록상 지목 "임야"이나, 현황은 지목
"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
-본건은 인접지와 함께 주로 미군렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있음.
-현장 조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부확인을 못하였으나, 건축물대장
현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 집합건물인 에메랄드미도우 F동 4층 연립주택(8세대)에 속한 전유부분

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6, 에메랄드미도우 F동 3층 302호

1.2. 건물 구조 및 용도

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층에 위치한 연립주택입니다. 건물 사용승인일은 2018년 4월 12일입니다.

1.3. 면적

토지 면적: 164.21㎡ (약 49.67평)

건물 면적: 151.41㎡ (약 45.80평)

1.4. 감정가

510,000,000원

1.5. 경매구분

부동산 임의경매

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 사건번호

평택지원 2023타경52766 (3)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건을 포함한 인접지들은 주로 미군 렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 일반 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다. 인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치하여 차량 이동은 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 6일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2,100,000,000원)입니다. 이후 설정된 광진중앙새마을금고의 근저당권 및 임의경매개시결정 등기 등 모든 권리는 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 인수할 권리 제한은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하였으므로, 실제 점유 관계 및 미확인된 권리, 법적 사항 등에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

본건이 소재한 지역은 평택 미군기지 이전 및 확대에 따라 미군 렌트 수요가 풍부한 지역으로 알려져 있습니다. 이러한 특성은 주택 임대 시장에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교 (JSON 분석)

최근 2024년 7월, 인근 대사리 299-13번지에 위치한 연립주택(2024년 준공, 전용면적 140.71㎡, 4층)이 66,208만원(6억 6,208만원)에 거래되었습니다. 비교 대상 물건은 본건보다 최신 연식이며, 전용면적은 140.71㎡(약 42.56평)으로 본건의 건물 면적인 151.41㎡(약 45.80평)보다 약간 작습니다.

본건의 감정가는 510,000,000원으로, 최근 실거래된 유사 연립주택의 가격(6억 6,208만원)과 비교할 때 시세 대비 낮은 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 국도 및 지방도 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

해당 지역 내 초등학교, 중학교 등 교육 시설의 존재 가능성은 있으나, 본건과 직접적인 연관성 및 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 기타 (미군 거주 관련)

본건이 속한 집합건물은 미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 단지로, 미군 렌트 수요가 높은 지역 특성을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 조세 채권 등 법정 변제충당금 발생 가능성에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 현장 조사 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태, 하자 여부, 점유 관계 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 추후 예상치 못한 수리 비용 발생이나 명도 과정에서의 어려움을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 지역 특성 (미군 관련)

미군 렌트 수요가 풍부한 점은 장점이나, 미군 주둔 지역 특성상 지역 사회와의 관계, 소음 문제, 기타 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

비행안전제2구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당되어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리에 위치한 에메랄드미도우 F동 3층 302호 연립주택입니다. 감정가는 5억 1천만원으로 책정되었으나, 최근 인근 유사 연립주택의 실거래가가 6억 6천만원 이상을 형성하고 있어 시세 대비 매력적인 가격으로 평가됩니다. 미군 렌트 수요가 꾸준한 지역적 이점을 가지고 있습니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능

* 풍부한 미군 렌트 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

단점:

* 현장 내부 확인 불가로 인한 잠재적 하자 및 명도 리스크

* 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항 존재

* 미군 렌트 단지 특성에 따른 고려 사항 존재

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

최근 실거래가와의 상당한 가격 차이를 고려할 때, 저가 낙찰 시 높은 시세 차익 실현이 가능할 것으로 예상됩니다.

8.2. 미군 렌트 수요

평택 미군기지 확장과 더불어 미군 렌트 수요는 지속적으로 높게 유지될 전망입니다. 이는 본건의 안정적인 임대 수익 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

인근 유사 연립주택의 최근 실거래가(6억 6,208만원)와 본건의 감정가(5억 1,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 6억 2,000만원 이상으로 판단됩니다. 낙찰 가능한 가격대는 5억 7,000만원에서 6억 1,000만원 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다.

9.2. 감정가 대비 고려사항

본건의 감정가는 최근 시세보다 약 1억 5천만원 이상 낮게 책정되었으므로, 이에 대한 시장의 높은 관심으로 인해 경쟁률이 높을 수 있습니다.

9.3. 권리 분석 기반 고려사항

등기부상 인수할 권리 제한이 없어 안심하고 입찰에 참여할 수 있습니다.

9.4. 최종 제안 입찰가

5억 8,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.