나이스옥션 법원경매 평택 2023타경52766 [2] 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6 에메랄드미도우 에프동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나, 일반대중교통 이용편은
다소 불편시되며, 인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 402호(기호1), 1층 102호(기호2), 3층
302호(기호3), 2층 201호(기호4), 2층 202호(기호5) 5개호로서(사용승인일:2018.04.12.)
외 벽:석재붙임, 몰탈위 페인트칠 마감등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호:하이새시창으로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(1-5):연립주택(방4, 거실, 주방및식당, 욕실3, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등)
으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, LPG가스에 의한 난방설비, 태양광패널 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 건부지(연립주택)임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 비행
안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역지역임.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지(대사리 166-6) 의뢰 목록상 지목 "임야"이나, 현황은 지목
"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
-본건은 인접지와 함께 주로 미군렌트용 공동주택 단지를 형성하고 있음.
-현장 조사시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인하여 내부확인을 못하였으나, 건축물대장
현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기
바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 집합건물인 에메랄드미도우 F동 4층 연립주택(8세대)에 속한 전유부분

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2023타경52766 (2)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 대사리 166-6 에메랄드미도우 F동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 50,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 미군 관련 외국인 거주 집합건물. F동 4층 연립주택(8세대)에 속한 전유부분.

건축물대장상 사용승인일: 2018년 4월 12일

1.2. 면적 정보

토지면적: 164.21㎡ (약 49.67평)

토지지분: 164.2143㎡ (약 49.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 151.41㎡ (약 45.80평)

건물지분: 151.41㎡ (약 45.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 에메랄드미도우 F동

층: 1층

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층

내부구조 (이용상태): 방 4, 거실, 주방/식당, 욕실 3, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등으로 이용 중

주요설비: 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, LPG가스 난방설비, 태양광패널 등

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 대사리 소재 "대사1리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 농경지, 야산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하나 일반 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 및 근거리에 국도(45호선) 및 지방도가 위치하여 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 총 채권액(말소 기준 권리 이후 권리 포함)은 약 21억 원 규모입니다.

* 말소기준권리: 2021년 8월 6일 접수의 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1).

* 본 경매 사건의 신청 채권자는 광진중앙새마을금고이며, 2023년 12월 19일에 임의경매가 개시되었습니다 (갑8).

* 등기부상 을1(근저당권), 을1-2(근저당권부채권 근질권설정)은 말소 예정이며, 갑8(임의경매개시결정) 또한 말소 대상입니다.

* 소유권이전 4번 신탁등기말소 (갑7) 등기 이력이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 관련 상세 정보(보증금, 차임 등)는 제공되지 않았습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 에메랄드미도우 단지는 미군 관련 외국인들이 많이 거주하는 공동주택 단지를 형성하고 있습니다. 이는 특정 수요층을 겨냥한 주거지로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 반면, 주한미군 정책 변화나 기지 이전 등에 따른 임대 수요 변동 리스크도 존재할 수 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 비교 대상: 팽성읍 대사리 299-13번지 연립주택 (2024년 준공, 140.71㎡, 4층)이 2024년 7월 22일 66,208만원 (약 6.6억 원) 및 2024년 8월 5일 66,208만원 (약 6.6억 원)에 거래되었습니다.

* 분석: 본 물건은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 전용 면적(151.41㎡)이 비교 대상(140.71㎡)보다 약간 크다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 6.6억 원을 기준으로 시세 파악이 가능합니다. 본건은 1층 물건임을 감안해야 합니다.

* 감정가 5억 원은 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

4.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 본 물건지는 주한미군기지(험프리스) 인근에 위치하여 관련 종사자들의 주거 수요가 높은 지역입니다.

* 주변에 농경지, 야산이 혼재되어 있으며, 계획관리지역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다.

* 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역이라는 점은 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

* 인근에 "대사1리마을회관"이 소재합니다.

* 대중교통 이용 편의성이 다소 낮은 점을 고려할 때, 자가용 이용이 필수적입니다.

* 주변 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 평택시 팽성읍 중심 시가지 또는 미군기지 내 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

* 2018년 준공된 연립주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

* 건물 내 기본적인 편의시설(승강기, LPG 난방, 태양광 패널)이 갖추어져 있습니다.

* 미군 렌트 수요가 높은 지역 특성상, 해당 수요층에 맞는 주거 환경 조성이 되어 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미군 관련 지역 특성상 미군 정책 변화, 기지 이전, 주둔 인원 변동 등으로 인해 임대 수요 및 시세 변동성이 발생할 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 불편하여 차량 의존도가 높습니다.

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 현장 방문 시 폐문 등으로 내부 확인을 못 하였으므로, 실제 건물 상태, 하자 여부, 내부 수리 필요성 등은 직접 확인해야 합니다.

* 임차인 현황 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보로 묶인 채권액이 상당하므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 신축급 연립주택으로, 미군 렌트 수요를 기반으로 하는 지역에 속해 있습니다. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 전용 면적 약 45.8평으로 넓은 주거 공간을 제공합니다. 최근 실거래가 6.6억 원 대비 감정가 5억 원은 상당한 시세 차익을 기대하게 하는 요소입니다. 그러나 미군 관련 지역의 특성상 임대 수요의 변동 가능성이 있으며, 대중교통 불편, 소음 구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석상 낙찰 후 소멸되는 권리가 많으나, 임차인 관련 정보 부족은 명도 시 주의를 요합니다. 종합적으로 시세 대비 저평가된 매력적인 물건으로 판단되나, 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공)으로 건물 가치 보존율이 높습니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 평택 미군기지 인근의 꾸준한 외국인 렌트 수요를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 면적(약 45.8평)으로 실거주 및 임대 수익 모두 유리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 50,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 신축): 66,208만원 (약 6.6억 원)

* 본건 물건은 1층이며, 비교 대상은 4층이라는 점, 그리고 내부 상태 미확인, 명도 비용, 세금, 중개 수수료 등 부대 비용을 고려하여 입찰가 산정

* 최근 실거래가 6.6억 원을 기준으로, 1층임을 감안하고 보수적으로 접근 시 시세의 80~85% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 550,000,000원 ~ 580,000,000원

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