나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5491 [2] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층139호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 ""효명중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 단독주택, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건내 1층138호, 139호로서,
외벽 : 치장벽돌, 석재판넬 마감 등.
내부 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히 근린생활시설로 PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 소화설비, 지상및지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8미터내외의 보행도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. PC방 및 테이크아웃카페로 이용중이었으나 내부 인테리어 공사중.
2. 고덕동에 소재하는 ‘에이스퍼스트고덕’1층에 속하는 전유부분임
3. 138호 139호 간을 구분하는 벽체는 없고, 바닥에 벽체제거 흔적은 남아있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 평택지원 2024타경5491 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2, 에이스퍼스트고덕 1층 139호 (신 주소: 경기도 평택시 고덕중앙로 290)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 972,000,000원

1.2. 건물 정보

* 건물면적: 46.01㎡ (약 13.92평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 내 1층 139호

* 사용승인일: 2020년 10월 29일

* 건물 외벽: 치장벽돌, 석재판넬 마감

* 건물 내부: 판넬 등 마감

* 창호: 샷시 창호

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

* 토지 지분: 14.28㎡ (약 4.32평)

* 토지 형상 및 이용: 부정형 평지, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 본건은 PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나, 현재 내부 인테리어 공사 중에 있습니다.

* 본건은 '에이스퍼스트고덕' 상가 건물 1층에 속하는 전유부분입니다.

* 138호와 139호를 구분하는 벽체가 없으며, 바닥에 벽체 제거 흔적이 남아있어 두 개 호수가 통합되어 사용되었을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계는 조사된 바 없으며, 임대차 내역은 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "효명중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 지식산업센터, 단독주택, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 북동측 및 남서측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에, 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 보행도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 준주거지역

* 기타 용도지구: 지구단위계획구역 (고덕국제화지구)

* 도로: 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m)에 접합

* 법적 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (반디유치원, 효명중고), 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 12월 14일 접수된 북시흥농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,560,000,000원)입니다.

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액은 1,710,000,000원입니다.

* 경매 신청 채권자는 북시흥농업협동조합입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 에이스고덕290 (성: 조)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 9,900,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 03월 30일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

* 본건은 PC방 및 테이크아웃카페로 사용되었던 상가로, 현재 내부 인테리어 공사 중입니다.

* 138호와 139호가 통합되어 넓은 공간으로 활용되었을 가능성을 고려하여 사업 계획을 수립해야 합니다.

4.2. 업종 및 주변 상권

* 본건이 속한 '에이스퍼스트고덕' 건물은 지식산업센터와 상가, 주거 시설 등이 복합된 건물로 보입니다.

* 주변에 지식산업센터, 단독주택, 근린생활시설, 주상복합건물이 혼재하여 일정 수준의 유동인구 및 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

* 1층 상가로서 접근성이 용이하며, 단지 내 입주민 및 주변 직장인, 거주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 내부에 기본적인 편의시설(시스템냉난방, 승강기, 주차장 등)이 갖추어져 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 효명중학교가 남서측 인근에 위치합니다.

* 반디유치원, 효명중고등학교가 본건 인근 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 학교 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등 다양한 법적 규제가 적용되는 지역에 위치합니다. 향후 지역 개발 계획에 따른 영향 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 법적 제한사항을 인지해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 138호와 139호의 통합 사용 흔적으로 인해 원상복구 관련 비용이 발생하거나, 기존 사용 형태에 따른 추가적인 공사 비용이 필요할 수 있습니다.

* 현재 진행 중인 내부 인테리어 공사가 중단될 경우, 사업 재개에 차질이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리적 리스크

* 임차인은 대항력이 없으나, 경매 절차 진행 과정에서 발생할 수 있는 명도 관련 예상치 못한 변수를 고려해야 합니다.

* 등기부상 권리 관계는 매각으로 소멸될 예정이나, 경매 진행 상황에 따른 변동 가능성을 최종적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 에이스퍼스트고덕 상가 건물 1층에 위치한 근린상가로, 46.01㎡(약 13.92평)의 면적을 가지고 있습니다. 현재 내부 인테리어 공사 중인 상태로, PC방 및 테이크아웃 카페 등으로 활용될 잠재력이 있습니다. 고덕국제신도시에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 기대되며, 주변 상권 역시 지식산업센터 및 주거 시설 밀집 지역을 배후로 하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 두 개 호수가 통합되어 사용되었던 점, 공사 진행 상태 등은 현장 확인 및 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제신도시 개발의 중심축에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 1층 상가로 접근성이 우수하며, 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 비교적 원활한 명도가 예상됩니다.

* 경매 신청 채권자가 금융기관이므로, 절차 진행이 명확할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 건의 정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 상가 업종별 수익률 분석, 내부 인테리어 상태 및 예상 수리 비용, 그리고 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 현장 답사를 통해 상세한 시장 조사를 수행하시기 바랍니다.

* 일반적인 경매 투자 관점에서, 보수적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.