나이스옥션 법원경매 평택 2024타경55854 [1] 경기도 평택시 동삭동 416 이편한세상지제역근린생활시설 지1층7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2025.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 동삭동 소재 "세교초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단
독주택, 다세대주택, 근린상가, 산업단지 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

교통상황

건물의 구조

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 중 지하1층 7호외 22개호로서
외벽 : 석재 등 마감.
내벽 : 석고 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

*지1층 1호(기호17), 지1층 2호(기호18) : 일단의 용도로 인테리어 공사중(공실 상태).
*지1층 3호(기호19) : 점포.
*지1층 4호(기호16) : 공실.
*지1층 5호(기호7) : 공실.
*지1층 6호(기호8), 지1층 7호(기호1) : 상호 경계벽체 없는 일단의 용도(공실상태).
*지1층 10호(기호9) : 음식점(치킨).
*지1층 11호(기호23), 지1층 12호(기호10), 지1층 13호(기호20), 지1층 14호(기호3), 지1층
15호(기호11), 지1층 16호(기호21), 지1층 17호(기호12) : 상호 경계 벽체 없는 일단의 음
식점 용도(현재 영업하지 않는 상태임).
*지1층 18호(기호4) : 음식점.
*지1층 19호(기호22) : 상가 분양사무실.
*지1층 20호(기호13) : 음식점(김밥).
*지1층 22호(기호5) : 점포2(중개사사무소, 무인카페)
*지1층 24호(기호14) : 음식점(치킨).
*지1층 25호(기호6) : 공실.
*지1층 26호(기호15) : 공실.
*지1층 27호(기호2) : 점포(애견?？.

이용상태

*지1층 1호(기호17), 지1층 2호(기호18) : 일단의 용도로 인테리어 공사중(공실 상태).
*지1층 3호(기호19) : 점포.
*지1층 4호(기호16) : 공실.
*지1층 5호(기호7) : 공실.
*지1층 6호(기호8), 지1층 7호(기호1) : 상호 경계벽체 없는 일단의 용도(공실상태).
*지1층 10호(기호9) : 음식점(치킨).
*지1층 11호(기호23), 지1층 12호(기호10), 지1층 13호(기호20), 지1층 14호(기호3), 지1층
15호(기호11), 지1층 16호(기호21), 지1층 17호(기호12) : 상호 경계 벽체 없는 일단의 음
식점 용도(현재 영업하지 않는 상태임).
*지1층 18호(기호4) : 음식점.
*지1층 19호(기호22) : 상가 분양사무실.
*지1층 20호(기호13) : 음식점(김밥).
*지1층 22호(기호5) : 점포2(중개사사무소, 무인카페)
*지1층 24호(기호14) : 음식점(치킨).
*지1층 25호(기호6) : 공실.
*지1층 26호(기호15) : 공실.
*지1층 27호(기호2) : 점포(애견?？.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비 되어 있음.

설비내역

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 평탄한 토지로서 아파트 및 상가동 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접 도로상태등

본건 단지는 주위로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모산영신지구(도시개발과:8024-4031)), 가축사육제한
구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(모산
영신지구유치원2(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(모산영신지
구유치원3(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세교중)<교육환경
보호에 관한 법률>, 도시개발구역(2010.5.24)<도시개발법>.

공부와의 차이

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1-23의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2.(지층27)는 유폴(애견샵)
3. 목록3.10.11.12.20.21.23(지층11호내지17호)은 장어싸롱,바다싸롱. 문이 잠겨 내부를 구체적으로 확인할 수 없었으나 창문으로 내부를 확인한 바에 의하면 일부는 벽체를 허물고 사용하고 일부는 칸막이 공사가 되어 있었음
4. 목록4.(지층18호) 꼬방(한식포차)
5. 목록5.(지층22호)는 패스트카페와 최고공인중개사 사무실
6. 목록9.(지층10호)는 올리브치킨
7. 목록13.(20호)는 선비꼬마김밥
8. 목록14.(지층24호)는 닭강정BANA
9. 목록19.(지층03호)는 아이스츄릅
10. 목록1.7.8.16.17.18(지층7호실,지층5호실,지층6호실,지층4호실,지층1호실,지층2호실) 내부는 공사가 중지된 상태로 각 호실마다 구분이 가능한 상태로 보이나 일부는 벽을 제거하고 공사가 중지 된 상태로 별도의 확인이 필요함
11. 목록22.(지층20)호 사무실은 분양사무실 간판이 있어 방문한 바, 현재는 분양사무실이 아니며 잠시 빌려 사용하고 있다고 함.
12. 목록6.15.(지층25호,지층26호)는 공실임
13. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경55854 (1)

소재지: 경기도 평택시 동삭동 416 이편한세상지제역 근린생활시설 지하 1층 7호 외 다수 (총 1596.27㎡)

용도: 제2종 근린생활시설 (상가)

감정가: 199,970,000원

건물면적: 1596.27㎡ (약 483.0평)

토지면적: 0.00㎡ (일괄매각 대상 토지 지분은 건물 전체의 공유 지분으로 간주)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 지OOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 동삭동 소재 "세교초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 산업단지 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕으로, 지하 1층을 포함하여 총 2개 층으로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 내벽은 석고 판넬, 창호는 샷시 페어그라스로 되어 있습니다.

토지: 본 건물은 부정형 완경사의 평탄한 토지로서 아파트 및 상가동의 건부지로 이용 중입니다. 본 물건 단지는 주위로 중로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(모산영신지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2024카단511095 (가압류, 2024-11-13 접수)

등기부채권 총액: 30,500,000,000원

경매 개시 결정: 채권자 지앤파트너스, 수원지방법원 평택지원 (2024타경55854) (2024-11-27 접수)

인수되는 권리: 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다.

임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금/차임):

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입/사업일자 2024-02-15, 대항력: 있음

* 안 : (유폴-애견샵) 보증금 23,000,000원, 차임 3,300,000원, 사업일자 2024-04-26, 대항력: 있음

* 성 : 보증금 25,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2024-01-18, 확정일자 2025-01-03, 배당신고일자 2025-01-08, 대항력: 있음

* 양 : 보증금 40,000,000원, 차임 3,930,000원, 전입/사업일자 2023-05-03, 대항력: 있음

* 우 : 보증금 55,000,000,055,000,000원, 차임 4,600,000,046,000,000원, 전입/사업일자 2024-08-09, 확정일자 미상, 대항력: 있음 (※ 해당 임차인의 보증금 및 차임액이 비정상적으로 기재되어 있어, 사실 관계 확인 및 검토가 반드시 필요합니다.)

* 우 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,800,000원, 전입/사업일자 2024-08-16, 대항력: 있음

* 윤 : 보증금 25,000,000원, 차임 2,600,000원, 전입일자 2024-08-01, 확정일자 2025-02-07, 배당신고일자 2025-02-18, 대항력: 있음

* 임 : 보증금 19,000,000원, 차임 2,600,000원, 전입/사업일자 2024-02-26, 확정일자 2024-02-26, 배당신고일자 2025-03-05, 대항력: 있음

* 주식회사이루컴퍼니(윤 ): 보증금 140,000,000원, 차임 19,600,000원, 사업일자 2024-07-08, 대항력: 있음 (※ 동일 업체로 추정되는 3건의 동일 정보가 존재합니다.)

* 안 : (큰할매순대국평택지재점) 보증금 21,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2024-04-26, 대항력: 있음

* 하 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2024-06-20, 대항력: 있음

특이사항: 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 소유 관계는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

업종 분포: 본 경매 대상은 "이편한세상 지제역" 단지 내 근린생활시설이며, 지하 1층에는 다양한 업종의 점포들이 입점해 있거나 임대/공사 중입니다. 업종으로는 유폴(애견샵), 장어싸롱, 바다싸롱, 꼬방(한식포차), 패스트카페, 최고공인중개사 사무실, 올리브치킨, 선비꼬마김밥, 닭강정BANA, 아이스츄릅 등이 파악되었습니다.

영업 현황: 일부 점포는 정상 영업 중으로 보이나, 다수의 호실(목록 1,7,8,16,17,18)은 공사가 중단된 상태로 확인되었으며, 일부(목록 6,15)는 공실 상태입니다. 또한, 일부 호실은 문이 잠겨 있어 내부 확인이 제한적이었습니다.

상가 규모: 총 27개의 근린생활시설 호실 중 다수가 본 경매 물건에 포함되어 있어, 해당 상권 내에서 일정 부분의 영향력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 본 물건지 인근에 세교초등학교가 소재하고 있어, 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거 환경: 대규모 아파트 단지("이편한세상 지제역") 내에 위치하여, 단지 내 및 주변 거주민을 주요 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

교통 및 편의 시설: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업 시설 및 주거 단지가 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 해당 물건은 대지권이 미등기 상태로, 낙찰 후 대지권 확보에 대한 법적 불확실성이 존재합니다. 다만, 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 매각된다고 명시되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 다수: 현재 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히, 우유정 임차인의 비정상적으로 높은 보증금 및 차임 정보는 추가적인 주의와 확인이 필요합니다.

내부 상태 확인의 어려움: 일부 호실은 공사가 중단되었거나, 내부 확인이 불가능한 상태로 공사 중단으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

복잡한 권리 관계: 등기부등본 상 신탁재산 귀속, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

토지 이용 계획: 도시개발구역 내 위치하나, 상권 활성화에 미치는 영향은 장기적인 관점에서 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설로, 풍부한 잠재 수요를 가지고 있습니다. 또한, '이편한세상 지제역'이라는 브랜드 가치와 편리한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다. 그러나 대지권 미등기, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 일부 호실의 공사 중단 및 내부 미확인 상태와 같이 권리 및 물건 자체의 불확실성이 산재해 있어, 투자 결정에 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 대지권 문제와 임차인 관련 리스크는 철저한 사전 조사와 전문가의 도움이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 거주민을 대상으로 한 고정적인 소비자층 확보가 가능합니다.

역세권 잠재력: "지제역" 인근에 위치할 것으로 추정되어, 역세권 상권으로서의 가치 상승 가능성이 있습니다. (※ 정확한 역과의 거리 및 접근성은 추가 확인이 필요합니다.)

시세 대비 경쟁력 있는 가격 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해, 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 가능성이 존재합니다.

다양한 업종 구성 잠재력: 현재 다양한 업종이 입점해 있거나 입점 가능하며, 상권 활성화 시 수익성 증대가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있습니다. 현재 감정가는 199,970,000원이며, 이는 대지권 가격을 포함한 것으로 추정됩니다.

명도 비용, 수리 비용, 추가적인 법률 자문 비용, 그리고 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인과 관련된 잠재적 위험 부담 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

특히, 우유정 임차인의 비정상적으로 높은 보증금 및 차임 정보는 사실 확인이 최우선적으로 이루어져야 하며, 해당 금액이 실제 인수해야 하는 금액인지 여부에 따라 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

권리 분석 결과, 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 90% 범위를 잠정적인 검토 범위로 제시합니다. 낙찰가는 철저한 현장 조사, 권리 분석 전문가의 추가 검토, 그리고 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 동향을 면밀히 파악하여 최종 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.