나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2576 [5] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1004호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2576 [5] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1004호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경2576
• 주소: 서울특별시 동대문구 이문로 18, 10층1004호
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매5계 2025타경2576 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문로 18, 10층1004호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 131,840,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울북부지방법원 2025타경2576 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2576 (5)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1004호

용도: 다세대주택 (주택 및 학원 용도 혼재, 일부 무단 용도 변경)

감정가: 206,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 15.70㎡ (약 4.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 동대문구 휘경동에 소재하며, 지하철 1호선 및 경의중앙선, 경춘선 환승역인 회기역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다양한 용도의 복합건물, 상업용 및 업무용 건물, 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 회기역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 또한, 북서측으로 광로, 남서측 및 남동측으로 세로 수준의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성 또한 우수합니다.

1.3. 권리분석

제공된 정보에 따르면 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 기존의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 별도의 상세 권리분석이 필요합니다. 임대차 관계는 미상으로 파악되며, 이에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 휘경동 일대는 회기역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 다수의 학교(경희대학교, 한국과학기술원 등)와 공공시설, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 안정적인 편입니다. 회기역 주변은 대학가 및 상업지구가 발달하여 다양한 업종의 상권이 형성되어 있으며, 이는 주거 및 상업 시설의 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설의 직접적인 언급이나 인근 위치에 대한 정보는 없습니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 15층 건물로, 2014년 9월 4일 사용승인되었습니다. 본 건은 10층 1004호이며, 해당 건물에는 총 6개 호수(5층 501호, 10층 1001호~1005호)가 포함되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 5층 501호는 건축물대장상 학원으로 등록되어 있으나 현재는 11개의 원룸으로 분리되어 주택으로 이용 중이며, 10층 1001호부터 1005호까지는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 본 건의 공부상 위반건축물 표기입니다. 5층 501호는 학원을 주택으로 무단 용도 변경하였고, 일부 면적(21.03㎡)의 화장실을 주택으로 무단 용도 변경한 사실이 적발되었습니다. 또한, 10층 1001호부터 1005호까지 공통적으로 복도를 주택으로 무단 용도 변경한 사실(5.42㎡)이 적발되었습니다. 총 6개 호수 모두 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있어, 이에 대한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 현재 점유자 또는 임차인과의 명도 협상에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 건축물대장과의 현황 차이(용도변경)는 추후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 동대문구 휘경동의 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 회기역을 중심으로 형성된 상권과 주변의 생활 편의시설들은 긍정적인 요소입니다. 그러나 무엇보다 심각한 문제는 다수의 위반건축물 사항과 무단 용도 변경 사실입니다. 이는 향후 이행강제금, 원상복구 비용 발생 등 상당한 추가 비용 부담과 법적 문제를 야기할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 부담 또한 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 분석을 통해 인수 후 관리 방안을 수립하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

회기역 역세권이라는 좋은 입지는 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다. 현재 위반건축물 상태로 인해 감정가 또는 경매가 자체는 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 이를 감안한 시세 차익을 노릴 수 있습니다. 11개의 원룸으로 활용 가능한 501호와 다세대주택으로 이용 중인 10층 호수들은 임대 수익 창출의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 위반건축물 해소 방안 마련(원상복구 또는 이행강제금 납부 계획 등)과 명도 협상 전략 수립이 선행된다면, 시세보다 저렴하게 취득하여 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대해 볼 수 있는 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계