나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2576 [4] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1003호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-04-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2576 [4] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1003호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경2576
- 주소: 서울특별시 동대문구 이문로 18, 10층1003호
- 용도: 도시형생활주택
서울북부지방법원 경매5계 2025타경2576 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문로 18, 10층1003호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 156,160,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울북부지방법원 2025타경2576 (4) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2576 (4)
소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층 1003호
용도: 다세대주택
감정가: 244,000,000원
토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)
건물면적: 18.68㎡ (약 5.65평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 입지 조건
본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 회기역 서측 인근에 위치하고 있습니다.
주변으로는 용도복합건물, 상업용/업무용 건물, 다양한 주거용 건물, 주상복합 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(회기역)이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.
1.3. 권리 분석
본 건은 임의경매로 진행되는 물건이며, 채권자는 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.
권리관계는 명확히 파악해야 하나, 제시된 정보 중 가장 중요한 사항은 공부와의 차이 및 위반건축물 관련 내용입니다.
본건 5층 501호는 건축물대장상 학원으로 등재되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중이며, 11개의 원룸으로 분리 사용하고 있습니다.
10층 1001호부터 1005호까지 총 5개 호수는 다세대주택으로 이용 중입니다.
특히, 501호와 1001호~1005호(총 6개 호수)는 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.
5층 501호는 '지상 5층 학원을 주택으로 무단 용도 변경' 및 '무단 용도 변경(화장실->주택) 21.03㎡' 위반 사항이 있습니다.
10층 1001호~1005호는 '지상 10층 무단 용도 변경(복도->주택) 5.42㎡' 위반 사항이 있습니다.
임대 관계는 파악되지 않아(임대관계 미상), 해당 물건 인수 시 임차인 관련 문제가 발생할 수 있습니다.
1.4. 상권 분석
본건이 위치한 휘경동 333-5번지 일대는 서울특별시 동대문구의 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼합된 지역입니다.
인근에 회기역이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 경희대학교, 한국외국어대학교 등 교육 시설과도 인접하여 젊은층의 수요가 꾸준한 지역입니다.
다양한 상업 시설, 근린생활시설, 문화 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.
대로변에 접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 상업적 활용 가치가 있는 입지입니다.
1.5. 생활 정보
회기역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.
쇼핑, 외식, 문화생활을 즐길 수 있는 인프라가 잘 구축되어 있으며, 단지 인근에 학교와 공원 등이 있어 주거 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.
대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 사실입니다.
5층 501호와 10층 1001호~1005호는 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 이는 다음과 같은 문제를 야기할 수 있습니다.
* 이행강제금 부과: 시정명령 불이행 시 매년 건물 가액의 일정 비율을 이행강제금으로 납부해야 합니다.
* 건축물대장 말소 또는 철거: 심각한 위반의 경우 철거 명령이 내려질 수 있습니다.
* 재산권 행사 제한: 해당 위반건축물은 건축물대장 상 용도 변경, 증축, 대수선 등 재산권 행사에 제약이 따릅니다.
* 매매 및 담보 대출 제한: 위반건축물은 일반 매매나 담보 대출 시 불이익이 발생할 수 있습니다.
* 무단 용도 변경: 학원에서 주택으로, 복도에서 주택으로 무단 용도 변경한 사실은 법적 문제를 야기할 수 있습니다.
임대 관계 미확인으로 인해 기존 세입자와의 명도 문제 발생 가능성도 있습니다.
본 건은 15층 건물 내 6개 호수가 매각 대상이며, 건물 전체 또는 일부에 대한 위반 사실이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.
주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에 나타나지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 회기역 인근이라는 우수한 입지 조건과 상업 및 주거 혼합 지역의 잠재력을 가지고 있습니다.
그러나 건축물대장 상 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경이라는 심각한 하자가 존재합니다.
이는 이행강제금, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등 상당한 법적, 금전적 부담을 초래할 수 있습니다.
따라서 해당 물건은 단순 투자 관점보다는, 위반 건축물 문제를 해결하고 정상화할 수 있는 능력과 자본이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
위반건축물 문제 해결 가능성 검토:
가장 중요한 투자 포인트는 현재 등재된 위반건축물 상태를 해소할 수 있는지 여부입니다.
원상 복구 또는 합법적인 용도 변경 승인 가능성, 관련 법규 준수 여부 등을 전문가와 반드시 상담해야 합니다.
이행강제금 및 복구 비용을 산정한 후, 정상화된 물건의 시장 가치와 비교하여 투자 수익성을 판단해야 합니다.
명도 가능성:
임대 관계를 파악하여 명도에 소요될 시간과 비용을 예측해야 합니다.
시세 대비 저가 매력:
위반건축물이라는 리스크를 감안하여 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면, 문제 해결 후 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
철저한 권리 분석 및 현장 조사:
실제 현장을 방문하여 건물 상태, 주변 환경, 위반 내용의 구체적인 정도를 파악하는 것이 필수적입니다.
관련 법규 및 행정 절차에 대한 심도 있는 이해가 요구됩니다.
법원 정보
서울북부지방법원 경매5계