나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2736 [2] 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""화계초등학교"" 남서측 인근에 위치며, 주위는 주.상
복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금용기관, 관공서 단독주택, 다세대주택, 근린생
활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 중 지하1층102호(기호1), 지하2층201호(기호2), 지하2층
202호(기호3)로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 몰탈위 페인트 및 경량 판넬 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

*기호1 지하1층102호(체육시설 : 실내 테니스 휴업상태).

*기호2 지하2층201호(전자부품 조립업장 : 영업중).

*기호3 지하2층202호(현황 공실).

설비내역

공용 위생 및 급·배수설비, 소화설비. 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 주.상업용 집합건물(공동주택 및 근린생활시설 및 업무시설)건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로1류, 남서측 및 남동측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미아역 지구, 자세한사항별도확인:도시계획
과), 지구단위계획구역(변경 입안), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-
11-07)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높
이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,
다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 건축선(3m 건축선 지정구역(세부사항은
건축과 문의)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2736 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 소재지 및 규모

* 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하2층201호

* 토지면적: 82.75㎡ (약 25.03평)

* 토지지분: 82.75㎡ (약 25.03평)

* 건물면적: 223.61㎡ (약 67.65평)

* 건물지분: 223.61㎡ (약 67.65평)

1.3. 용도 및 이용현황

* 용도: 근린상가

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물 중 지하2층 201호

* 현황 이용: 전자부품 조립업장 (영업 중). 집합건축물대장상 '근린생활시설(일반음식점)'으로 기재되어 있으나 현황과 다름.

* 타 유닛 정보: 지하1층 102호 (체육시설, 휴업 상태), 지하2층 202호 (현황 공실).

1.4. 감정가 및 매각대상

* 감정가: 527,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "화계초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 주.상복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관, 관공서, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

2.3. 주변 도로

* 북동측으로 대로1류(폭 35~40m), 남서측 및 남동측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있어 차량 진출입이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2010.11.04 국민은행 근저당권 (을5)

* 등기부채권 총액: 1,218,837,725원

* 권리 내역: 소유권보존, 소유권이전, 국민은행 근저당권 다수(말소), 국민은행 임의경매(말소), 국민은행 가압류(말소), 서울신용보증재단 가압류(말소), 강북구 압류(말소).

* 현재 등기부상 모든 권리는 경매 절차에서 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 조사되지 않았으며, 보증금 및 차임이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 지역은 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

* 주변에 학교, 관공서, 상업 시설 등이 밀집해 있어 안정적인 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있음.

4.2. 업종 현황

* 집합건축물대장상 업종은 '근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있으나, 현재는 '전자부품 조립업장(상호: 효진물산)'으로 영업 중임.

* 이는 향후 용도 변경 또는 기존 사업과의 연관성을 고려할 때 투자 포인트가 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 쇼핑센터, 금융기관, 관공서 등 다양한 편의시설이 존재하여 생활 인프라가 양호함.

5.2. 교육시설

* 화계초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호하며, 지역 내 주거 단지들과도 인접해 있음.

5.3. 기타

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 가능성과 제한 사항을 동시에 고려해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2026.8.25.까지) 등의 법적 제약 사항이 존재함.

* 특히 토지거래 허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 내에는 외국인 등 특정 대상자의 거래 시 허가 필요.

6.2. 현황과의 차이

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 상이하여, 향후 행정적 문제나 재산권 행사에 제한이 발생할 수 있음. (근린생활시설(일반음식점) vs 전자부품 조립업장)

6.3. 특수 물건 정보

* 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 형성될 수 있으나, 본건의 경우 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 정리될 것으로 보임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강북구 미아동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 감정가는 5.27억원이며, 토지 약 25평, 건물 약 67평을 일괄 매각함.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 불분명하고 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이한 점은 면밀한 확인이 필요함.

* 주변에는 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있으며, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았음.

* 향후 상권 활성화 가능성과 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 및 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리하고, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 잠재적 수요가 높음.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 현재 영업 중인 업종(전자부품 조립업장)을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

* 대규모 복합 건물 내 상가: 두원프라자라는 건물 자체의 규모와 입지 특성을 활용한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 조사되었으므로, 감정가를 기준으로 시세 및 주변 부동산 동향, 본 건의 활용도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 현재 감정가는 527,000,000원이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석, 추가 정보 수집 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.