나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2576 [2] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2576 [2] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1001호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경2576
• 주소: 서울특별시 동대문구 이문로 18, 10층1001호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매5계 2025타경2576 | 소재지: 서울특별시 동대문구 이문로 18, 10층1001호 | 감정가: 178,000,000원 | 최저가: 113,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재의 부동산 임의경매 건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경2576 (2)이며, 감정가는 178,000,000원입니다.

1.1. 물건 현황

1.1. 1.소재지 및 건물 정보

본건의 소재지는 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 10층1001호이며, 다세대주택으로 분류됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 15층 건물입니다. 본 경매 대상에는 5층 501호와 10층 1001호부터 1005호까지 총 6개 호수가 포함됩니다.

1.1. 2.토지 정보

본건 토지 면적은 5.02㎡ (약 1.52평)이며, 토지 지분 역시 5.02㎡ (약 1.52평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다. 토지는 5필지로 이루어진 대체로 부정형의 토지로서 주상복합 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 3.건물 내부 이용 현황

건물은 2014년 9월 4일 사용 승인을 받았습니다. 5층 501호는 건축물대장상 용도가 학원으로 되어 있으나, 현황은 주택으로 이용 중이며 11개의 원룸으로 분리되어 사용되고 있습니다. 10층 1001호부터 1005호까지 총 5개 호수는 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 외벽은 외장 석재 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

1.2. 감정가 및 현황

1.2. 1.감정가

본 물건의 감정가는 178,000,000원입니다.

1.2. 2.매각 대상

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 대상입니다.

1.3. 입지 조건

1.3. 1.주위 환경

본건은 서울특별시 동대문구 휘경동 소재 회기역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다양한 용도의 복합 건물, 상업용 또는 업무용 건물, 주거용 건물, 주상용 건물, 공공시설, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.3. 2.교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(회기역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.3. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 대로 2류 (폭 30m~35m) 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축선 규제가 적용될 수 있습니다. (세부 사항은 건축과 문의 필요)

1.4. 권리 분석

1.4. 1.경매 구분

본 경매는 부동산 임의경매 건입니다.

1.4. 2.채권자

채권자는 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.4. 3.공부와의 차이

5층 501호의 경우, 건축물대장상 용도는 학원으로 등록되어 있으나 실제로는 주택으로 이용 중이며 11개의 원룸으로 분리되어 사용되고 있습니다. 10층 1001호부터 1005호까지의 5개 호수는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 4.위반 건축물 및 기타 사항

본건의 501호, 1001호, 1002호, 1003호, 1004호, 1005호, 총 6개 호수는 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

- 5층 501호: 2024년 9월 4일부로 학원을 주택으로 무단 용도 변경한 사실로 위반 건축물 표시(건축과-21532)가 되었으며, 2025년 4월 24일에는 화장실을 주택으로 무단 용도 변경(21.03㎡)한 위반 내용(건축과-10331)으로 추가 표시되었습니다.

- 10층 1001호~1005호: 2025년 4월 24일부로 복도를 주택으로 무단 용도 변경(5.42㎡)한 위반 내용(건축과-10331)으로 표시되었습니다.

임대 관계는 조사되지 않아 미상입니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1.인근 상업 시설

본건이 위치한 휘경동 및 회기역 인근은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 밀집해 있으며, 대학교(서울시립대학교 등) 인근이라 젊은 유동인구 또한 풍부합니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1.주변 편의 시설

회기역을 중심으로 백화점, 대형마트(이마트 등), 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한 인근에 학교, 공원 등도 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.위반 건축물 관련 리스크

본건은 총 6개 호수에 걸쳐 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경 이력이 다수 존재합니다. 이는 추후 시정 명령, 이행강제금 부과, 건축물 철거 명령 등 행정적 제재 대상이 될 수 있으며, 이를 해소하기 위한 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 501호의 11개 원룸 분리 사용은 불법 건축물 이슈와 직결되어 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 2.임대 관계 미상

현재 해당 호수들의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 회기역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 다수의 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경 사항으로 인해 법적, 행정적 리스크가 매우 큰 편입니다. 낙찰 후 위반건축물에 대한 이행강제금 납부, 원상복구 등에 대한 상당한 추가 비용 발생 가능성이 높으므로, 철저한 사전 조사와 함께 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

회기역이라는 우수한 입지 조건은 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 시사합니다. 만약 위반건축물 문제를 적법하게 해결하고 정상적인 건물로 활용할 수 있다면, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 문제 해결 가능성 및 소요 비용을 면밀히 검토하는 것이 가장 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계